Se sei proprietario di una casa in Spagna e stai pensando di metterla nel mercato degli affitti, scopri con noi i tre tipi di contratti esistenti sul mercato. Dalla pubblicazione legale Sepín, ci chiariscono quali sono i diversi modelli di affitto a seconda della durata e le altre caratteristiche, quali sono le differenze tra di loro o quale legge si applica a ciascuno dei contratti.
Le notizie e le informazioni sull’affitto turistico sembrano aver lasciato fuori dal mercato altri tipi di locazione di alloggi. Tuttavia esistono e ognuno di questi ha le sue caratteristiche particolari e i suoi regolamenti.
A seconda della sua durata e di altre caratteristiche, esiste l’affitto di residenza abituale, temporanea e uso turistico. Per Begoña Costas, direttore di Sepín Arrendamientos Urbanos, non possiamo dimenticare che esistono diverse forme di affitto nonostante il ‘boom’ nel business dell’affitto turistico, che sembra aver bandito le altre forme del contratto di locazione. Sempre più proprietari investono in grandi città e devono conoscere tutti i tipi di contratti.
Affitto di case per residenza abituale
Questo contratto viene regolato dalla Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) del 24 novembre, in particolare nell’articolo 2, qualificato come "locazione di immobili" e sviluppato nel Titolo II. Questo è l’affitto tradizionale, le parti concordano una durata maggiore del contratto con una certa stabilità, dal momento che l'inquilino può rimanere almeno tre anni in custodia, salvo il caso di rescissione del contratto, che dovrà essere comunicata almeno trenta giorni prima della data di scadenza, come stabilito dall'art. 9 di detto precetto legale.
Per quanto riguarda gli obblighi fiscali, l'affitto di abitazioni è esente da IVA, estendendo questa esenzione ai garage, così come ai beni mobili affittati congiuntamente. Se, allo stesso tempo, nella casa si svolge la propria attività professionale, allora in questo caso è soggetta ad IVA.
Questo contratto verrà tassato dall’ITP Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (tassa patrimoniale) essendo l’inquilino colui che dovrà pagare l'imposta, a seconda del valore del contratto di locazione e di come viene disciplinato in ogni Comunità Autonoma.
Il reddito generato dal proprietario deve essere dichiarato nella dichiarazione del IRPF delle persone fisiche, in quanto costituisce un profitto qualificato come rendimento del capitale immobiliare.
Affitto stagionale
Anche questo contratto viene regolamentato dalla Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 nel suo art. 3, paragrafo 2, ma qui la tua qualifica sarà “uso diverso dall'alloggio”, il cui regolamento include il titolo III. Il grande vantaggio rispetto alle abitazioni è che è governato dalla volontà delle parti, quindi la durata è quella stabilita nel contratto, senza che vi sia un termine minimo.
Questo è il caso dell'affitto di una casa per la stagione scolastica, per l’estate o un periodo di trasferimento di lavoro. Non si hanno servizi di ospitalità complementare come la reception, la pulizia. ecc., e non si trova in siti o pagine web di affitti turistici. Se parliamo di una proprietà con tutti questi requisiti, allora siamo davanti a quello che è un appartamento turistico, di cui parleremo nei prossimi paragrafi.
Per esempio, la casa vista mare in affitto nel periodo estivo per una o due settimane, quindici giorni o un mese, che non ha servizi di pulizia complementari, cambio di lenzuola o una reception, viene considerata come un contratto di affitto di stagione sotto la legge 29/1994.
Per quanto riguarda gli obblighi fiscali delle parti in questo affitto stagionale, questo tipo di proprieta è esente dal pagamento dell’IVA, quindi l'inquilino deve pagare al proprietario solo l’importo concordato. Dovranno pagare l’IVA, le società che gestiscono l’affitto di diverse abitazioni, come risulta dalla Direzione Generale delle Imposte 0274-08. Tuttavia, alcuni Tribunali indicano che le operazioni saranno esenti dall'IVA se nel contratto di locazione apparirà il nome della persona fisica che occuperà la casa.
Sarà necessario per il locatore presentare tutti i dati durante la dichiarazione dei redditi, poiché anche in questo caso, l’ingresso di questo denaro si somma al suo capitale.
Affitto di appartamento o casa per uso turistico
L’affitto polemico in auge. Si tratta di un contratto di locazione a brevissimo termine, escluso dalla Ley de Arrendamientos Urbanos e soggetto alla legislazione della Comunità Autonoma in cui si trova.
La controversia è stata innescata dalla legge 4/2013, del 4 giugno, sulla flessibilità e la promozione del mercato degli affitti, quando si aggiunse un'altra lettera (e) all'attuale arte. 5 LAU 29/1994, su "Affitti esclusi". Detto precetto recita: “Sono esclusi dall'ambito di applicazione della presente legge: ... e) Cessione temporanea dell'uso di una casa arredata e ammobiliata in condizioni di uso immediato, commercializzata o pubblicizzata su canali di offerta turistica e realizzata a fini di lucro, quando è soggetta a un regime specifico, derivato dai suoi regolamenti settoriali ".
Vale a dire, è apparsa la figura degli “appartamenti turistici”, ma ciò non significava la scomparsa di quelli “stagionali”. Precisamente, la legge 4/2013, che riforma la LAU, alla fine del preambolo 2 indica che “(...), la riforma della legge proposta li esclude specificamente in modo che siano regolati da specifici regolamenti di settore o, in in caso contrario, si applicherà il regime delle locazioni stagionali, che non subirà modifiche”. Di conseguenza, quando nella casa non vengono prestati i servizi stabiliti nelle normative di ogni Autonomia o Comune, non ci troveremo di fronte ad un contratto di affitto di “turistico o ad uso vacazionale”, ma ci rifaremo ai contratti contemplati dalla LAU.
A livello di Comunità Autonome, stanno approvando molti regolamenti che definiscono questi requisiti e soprattutto cosa si intende per appartamento turistico. Quindi, ogni volta che esiste un “regime specifico” come indicato nell'art. 5, farà testo questo e non la legge generale.
Per quanto riguarda gli obblighi fiscali di questi affitti, devono essere presentate dichiarazioni riguardanti l'inizio, la modifica e la cessazione delle attività che determinano l'assoggettamento all'IVA (locatore di beni), dovendo presentare rendite e liquidazioni e inserire l'importo risultante.
Gli importi che i proprietari ricevono come reddito per l'affitto della casa sono tassati nell'IRPF come capitale immobiliare. Se il contratto di locazione viene effettuato come un'attività, gli importi ottenuti sono considerati attività economiche.
Nel caso in cui il noleggio di alloggi turistici non si limiti alla semplice fornitura di beni immobili, ma svolga prestazioni di ulteriori servizi specifici legati al mondo alberghiero, vengono considerati come entrate da attività economiche.
Hacienda (l’Agenzia delle Entrate spagnola) ha già iniziato a controllare questo business e le pagine web che commercializzano questi appartamenti devono riportare un’informazione del 1 di gennaio 2018. La novità, entrata in vigore al principio dell’anno, stabilisce: “l'obbligo di trasferire le informazioni dei propri annunci alla specifica Amministrazione Fiscale attraverso le “piattaforme collaborative” intermediarie nel contratto di locazione o sulla cessione d’uso di case a scopo turistico rispetto agli immobili proposti e sui contratti conclusi”.