Diz-me por quanto tempo queres arrendar a tua casa e digo-te que contrato deves escolher

Se és proprietário de uma casa e estás a pensar arrendá-la, explicamos-te os três tipos de contratos que existem no mercado. A editorial jurídica Sepín aclara quais são os diferentes modelos de arrendamento, em função da duração e outras caraterísticas, que diferenças há entre eles ou que Lei se aplica a cada um dos contratos.

As notícias e informações sobre o arrendamento turístico parecem ter deixado fora do mercado outros tipos de arrendamento. No entanto, existem outros modelos e cada um deles conta com caraterísticas particulares, normas específicas e condições sobre o que supõe cada um.

Dependendo da duração e de outras caraterísticas, podemos encontrar arrendamento de casas para residência habitual, temporal ou de uso turístico. Para Begoña Costas, diretora de Sepín Arrendamientos Urbanos, não nos podemos esquecer de que existem diferentes formas de arrendamento, apesar do “boom” de negócio dos apartamentos turísticos, que parece ter desterrado os outros tipos de arrendamento. São muitos os proprietários que investem nas grandes cidades, em casas de arrendamento e que têm de conhecer todos os tipos de contratos.

Arrendamento para residência habitual

Aparece regulado na Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/1994, de 24 de novembro, concretamente no artígo 2, classificado como “arrendamiento de vivienda”, e desenvolvido no Título II. Trata-se do arrendamento tradicional, quando as partes preferem um contrato de maior duração, com certa estabilidade. O arrendatário poderá permanecer pelo menos três anos na habitação, exceto que cada ano queira resolver o contrato, comunicando a sua decisão com 30 dias de antecipação à data de término, tal como estabelece o art. 9 da Lei mencionada.

Quanto às obrigações fiscais, o arrendamento está isento de IVA, estendendo-se esta isenção a garagens, anexos acessórios às casas, assim como a bens móveis arrendados de forma conjunta. Se a casa se dedica a uma atividade profissional, então está sujeito ao pagamento do IVA, da mesma forma que um arrendamento que corresponde a uma entidade mercantil para os seus empregados.

Este arrendamento está agravado com o Impuesto de Transmissiones Patrimoniales (ITP do arrendamento), sendo que o arrendatário é o responsável por liquidar esse imposto, em quantia variável, segundo o valor do arrendamento e de acordo com o regulamentado para cada comunidade autónoma.

Os rendimentos gerados para o arrendador devem estar declarados na declaração do IRPF (correspondente à declaração do IRS em Portugal), já que constitui um lucro que é qualificado como rendimento de capital imobiliário, sempre e quando não se realize como atividade económica.

Arrendamento temporal

Este contrato também está regulado pela Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2 mas, neste caso, a classificação é de “uso distinto al de vivienda”, ou seja, uso diferente ao residencial, cuja regulamentação contempla o Título III. A grande vantagem, em relação ao arrendamento tradicional, é que se governa pela vontade das partes, pelo que a duração se estabelece no contrato, sem necessidade de um prazo mínimo.

É o caso do arrendamento de uma casa em temporada escolar, de verão ou por traslado laboral, no qual não se oferecem serviços complementares de hotelaria como receção, limpeza, etc, e não existe envolvimento de plataformas de arrendamento turístico. Se se cumprem estes requisitos, estaríamos perante um arrendamento turístico, que analisaremos no próximo ponto.

Como exemplo, uma casa arrendada no verão na praia, por uma semana, quinzena ou mês, que não conta com outros serviços complementares de limpeza, serviço de quartos ou central telefónica, e que não está publicitada em canais de oferta turística, é um arrendamento de temporada submetido à LAU 29/1994.

Quanto às obrigações tributárias das partes neste arrendamento, existe isenção do IVA, pelo que o inquilino apenas tem de pagar ao arrendador a renda acordada. Teriam de pagar IVA as sociedades que atuem como arrendatárias de casas, tal como indica a Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274-08. No entanto, alguns Tribunais afirmam que as operações estão isentas de IVA, se o contrato aparece em nome da pessoa física que ocupará a casa.

É necessário aplicar também a correspondente retenção de IRPF, já que o arrendador deve declarar os rendimentos do arrendamento, como rendimentos de capital imobiliário.

Arrendamento de apartamento ou casa de uso turístico

O “arrendamento polémico no auge”. Trata-se de um arrendamento de duração muito curta, excluído da Ley de Arrendamientos Urbanos e submetido à legislação de cada Comunidade Autónoma.

A polémica iniciou-se à raiz da Ley 4/2013, de 4 de junho, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, que acrescentou uma letra (e) ao atual art. 5 LAU 29/1994, sobre “Arrendamentos excluídos”. A nova adição indica que: “Ficam excluídos do âmbito de aplicação da lei: ... e) A cessão temporal do uso da totalidade de uma casa mobilada e equipada em condições de uso imediato, comercializada ou publicitada em canais de oferta turística e realizada com fins lucrativos, quando submetida a um regime específico, derivado da sua normativa setorial”.

Por outras palavras, aparecia a figura de “apartamentos turísticos”, mas isto não significa o desaparecimento dos arrendamentos “temporais”. Precisamente, a Lei 4/2013, que reforma a LAU, ao final do Preâmbulo 2º, indica que “(...) de aí que a reforma da Lei proposta os exclua especificamente, para que fiquem regulamentados pela normativa setorial específica ou, por defeito, se lhes aplique o regime de arrendamento temporal, que não sofre modificação”. Consequentemente, quando as casas não prestem os serviços que a normativa de cada Autonomia ou Câmara Municipal tenham estabelecido, não estaremos perante um arrendamento “turístico”, mas sim perante um arrendamento contemplado na LAU.

A nível de comunidades autónomas, estão a ser aprovadas muitas normas que regulam estes requisitos e que procuram definir o que se entende como apartamento turístico.

No que diz respeito às obrigações tributárias destes arrendamentos, é necessário apresentar declarações relativas ao princípio, modificação e término das atividades que determinam estar ou não sujeito ao pagamento do IVA (arrendador de bens), tendo que apresentar declarações, liquidações e pagar o importe resultante.

As quantidades que recebem os proprietários, em conceito de rendas de arrendamento da casa, são declaradas no IRPF como capital imobiliário. Se o arrendamento se realiza como atividade, as quantidades obtidas são consideradas atividades económicas e devem ser declaradas, no seu apartado específico.

No caso de que o arrendamento de alojamentos turístico não se limite a pôr à disposição os imóveis, mas também inclua prestação de serviços hoteleiros, seriam também considerados rendimentos de atividades económicas.

Hacienda já começou a controlar este tipo de negócio e a partir do dia 1 de janeiro de 2018, as páginas web que comercializam estes apartamentos devem dar informação sobre os seus anúncios. Esta é uma das novidades da modificação do Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (RD 1065/2007, de 27 de julio) e estabelece: “a obrigação a trasladar a informação dos seus anúncios à Administración Tributaria específica pelas plataformas colaborativas, intermediárias no arrendamento ou cessão do uso de casas para fins turísticos, sobre os imóveis oferecidos e os contratos efetuados”.