Как выбрать тип контракта, в зависимости от срока аренды

Если вы являетесь владельцем жилья и планируете выставить его на аренду, вам доступны три типа договоров, которые существуют на рынке. Юридическое издание Sepín разъясняет, какие модели контракта аренды в зависимости от ее продолжительности выбрать, в чем разница между ними, и какой закон применим к каждому из контрактов.

Огромное количество информации о краткосрочной туристической аренде, похоже, оставило за пределами рынка другие виды аренды жилья. Тем не менее, они существуют, и каждый из них имеет свои особенности,  нормы и преимущества.

В зависимости от продолжительности и других характеристик можно сдать в аренду жилье для постоянного проживания, временного или  туристического использования. Бегонья Костас, директор Sepín, утверждает: «Несмотря на бум аренды апартаментов для туристов, многие владельцы инвестируют в недвижимость в крупных городах с целью аренды, и они должны знать все виды контрактов».

Аренда жилья для постоянного проживания

Этот тип аренды регулируется Законом об Аренде 29/1994 от 24 ноября, в частности, в статье 2, квалифицированной как «Аренда жилья». Такой тип контракта подписывается в случае, когда стороны предпочитают долгий срок действия договора и определенную стабильность. Согласно этому контракту, арендатор подписывается на аренду в течение не менее трех лет.  В конце каждого года арендатор имеет право расторгнуть контракт, озвучив свое решение за тридцать дней до даты окончания, как предусмотрено в абзаце 9 указанной правовой нормы.

Что касается налоговых обязательств, сдача в аренду жилого фонда, не облагается НДС. Если же жилье будет использоваться для профессиональной деятельностью, в этом случае необходима уплата НДС.

С договора аренды будет взимается Налог на Передачу Имущества (ITP аренды). Арендодатель обязан оплатить этот налог, сумма варьируется в зависимости от стоимости аренды и правил регулирования  в каждом автономном сообществе.

Доход арендодателя должен быть указан в декларации IRPF, так как он представляет собой прибыль, кавлифицированную, как доход от капитала, недвижимости.

Сезонная аренда

Этот контракт также регулируется Законом об Аренде 29/1994, статья 3,   «использование, отличное от проживания», регулирование которого предусмотрено разделом III. Большое преимущество этого типа контракта в том, что он регулируется согласно воли сторон, следовательно, срок которой устанавливается в договоре, без какого-либо лимита.

Этот договор не является договором туристической аренды, он скорее направлен на аренду в течение сезона для работников, студентов и т.д.

В отношении налоговых обязательств сторон данного договора аренды: НДС оплате не подлежит, то есть арендатор обязан платить арендодателю только арендную плату.

Доходы с аренды также должны быть задекларированны в ежегодном IRPF.

Аренда квартиры или жилья туристического назначения

Аренда на очень короткий срок, туристическая аренда исключена из Закона об Аренде и попадает под регулирование законодательством каждого Автономного Сообщества.

На уровне автономных сообществ принимается много норм, которые регулируют требования и определяют, что понимается под туристической арендой. Поэтому всегда существует особый статус контрактов туристической аренды.

Что касается налоговых обязательств для этого типа аренды, необходимо будет подать заявления на начало, изменение и прекращение деятельности, которые определят размер НДС (с арендодателя имущества), учитывая, что в заявление необходимо ввести реально полученную сумму, необходимую  для расчетов.

Суммы, которые получают владельцы в виде арендной платы за аренду жилья облагаются НДС. В случае если помимо аренда жилья туристам предоставляются другие услуги, они также подлежат налогообложению.

Налоговая инспекция Испании уже начала контролировать  бизнес веб-страниц, которые публикуют объявления о туристической аренде. С 1 января 2018 года они обязаны предоставлять информацию о размещенных объявлениях налоговой инспекции для контроля уплаты налогов.