Spune-mi pe ce perioadă de timp vrei să îți închiriezi proprietatea, ca să îți spun ce fel de contract să alegi

Care sunt tipurile de contract de închiriere și care este cel mai potrivit pentru mine?
Care sunt tipurile de contract de închiriere și care este cel mai potrivit pentru mine?
2 iulie 2018, Redacție

Dacă ești proprietar și te gândești să îți pui casa de închiriat, există ar trebui să știi că există trei tipuri de contracte pe care le poți semna. Blogul legal Sepin ne lămurește care sunt diferitele modele de contracte de închiriere în funcție de durata lor și alte caracteristici, ce diferențe există între ele și ce lege se aplică fiecăruia dintre contracte.
Știrile și informațiile privind închirierea în scop turistic par să fi adus pe piață o varietate de tipuri de contracte de închiriere. Cu toate acestea, ele există și fiecare are propriile caracteristici specifice, reglementări care îi sunt aplicabile și ceea ce implică fiecare tip de închiriere.

În funcție de durată și de alte caracteristici, poți  închiria o casă pentru a fi utilizată ca reședință principală, sezonieră sau în scop turistic. Pentru Begoña Costas, directorul Sepín Arrendamientos Urbanos, nu putem uita că există formule diferite de închiriere în ciuda "boom-ului" afacerilor turistice, care pare să fi înlăturat alte modalități de închiriere. Există mulți proprietari care investesc din ce în ce mai mult în case de închiriat în orașe mari și aceștia trebuie să cunoască toate tipurile de contracte.

Închirierea unei proprietăți ca reședință principală

Acest tip de contract de închiriere este reglementat de Legea privind Închirierea Urbană (Ley de Arrendamientos Urbanos sau LAU) 29/1994 din 24 noiembrie, în special articolul 2, calificat drept "contract de închiriere de bunuri" și dezvoltat în Titlul II. Ea presupune un contract de închiriere tradițional, în care părțile preferă un contract pe termen mai lung și o anumită stabilitate, deoarece chiriașul poate rămâne cel puțin trei ani în casă, cu excepția cazului în care doresc să rezilieze contractul în fiecare an, comunicând această decizie cu treizeci de zile înainte terminarea contractului, așa cum se prevede la art. 9 din legea mai sus menționată.

În ceea ce privește obligațiile fiscale, închirierea de locuințe este scutită de TVA, această scutire se extinde la garaje și anexe, precum și la bunurile mobile închiriate în comun. Dacă, în același timp, locuința este dedicată activității profesionale, atunci ea este supusă TVA-ului, la fel ca atunci când închirierea unei locuințe se face cu o entitate comercială pentru angajații săi.

Această modalitate de închiriere va fi impozitată cu Impozitul pe Transferul de Proprietate (ITP), locatarul sau chiriașul fiind cel care trebuie să plătească această taxă prin utilizarea unor  documente ștampilate, într-o sumă variabilă în funcție de valoarea contractului de închiriere și în conformitate cu reglementările fiecărei comunități autonome.
Venitul generat pentru proprietar trebuie să se reflecte în declarația acestuia privind impozitul pe venit, deoarece constituie un profit clasificat ca randament al capitalului propriu, atâta timp cât nu este vorba despre o activitate comercială.

Închirierea sezonieră

Acest contract este, de asemenea, reglementat în Legea privind Închirierea Urbană 29/1994, în art. 3, alineatul 2, dar este clasificat aici ca "utilizare cu excepția locuinței", a cărei reglementare este acoperită de titlul III. Marele avantaj pe care-l are asupra închirierii ca reședință principală este că este guvernat de voința părților, deci durata este cea stabilită în contract și nu există un termen minim.

Acesta este valabil atunci când se închiriază o proprietate pe durata anului școlar, a verii sau pentru relocarea cu locul de muncă și în care nu se oferă servicii complementare de ospitalitate, cum ar fi recepția și curățenia, și nici nu este anunțată pe platformele de închiriere în scop turistic. De fapt, dacă aceste cerințe ar fi îndeplinite, ar fi un caz de închiriere ca un apartament turistic, pe care îl vom analiza în următorul punct.

De exemplu, o casă de vară de pe plajă închiriată pentru o săptămână, două săptămâni sau o lună, care nu are alte servicii de curățenie complementare, schimbatul lenjeriilor sau telefon și nici promovată pe canalele turistice, va fi o închiriere sezonieră în condițiile menționate anterior de lege.

În ceea ce privește obligațiile fiscale ale părților în acest contract sezonier, acesta este scutit de TVA, prin urmare, chiriașul trebuie doar să plătească proprietarului, suma convenită pentru chirie. Companiile care închiriază proprietatea ar trebui să plătească TVA, așa cum se reflectă în Consultarea Obligatorie a Direcției Generale a Impozitelor 0274-08. Cu toate acestea, unele instanțe afirmă că operațiunile vor fi scutite de TVA în cazul în care numele persoanei fizice care ocupă locuința apare în contractul de închiriere.
De asemenea, se va aplica reținerea corespunzătoare a impozitului pe venit, deoarece proprietarul trebuie să declare venitul de pe urma chiriei.

Închirierea unei proprietăți în scop turistic

"Controversatul boom de închiriere". Acest tip de contract de închiriere este un contract de închiriere pe termen scurt, exclus din Legea privind Închirierea Urbană, dar este supus legislației fiecărei Comunități Autonome.

Controversa legată de aceasta a fost declanșată de Legea 4/2013 din 4 iunie privind Flexibilitatea și Promovarea Pieței de Închirieri, când a fost adăugată o altă literă (e) la articolul 5 din Legea 29/1994 privind "Închirieri excluse “. Prevederea spune că: "Sunt excluse din domeniul de aplicare al prezentei legi: ... e) cedarea temporară în uz a unei proprietăți în întregime,  mobilate și echipate în condiții de utilizare imediată, comercializate sau promovate în canalele turistice cu scop lucrativ, atunci când este supus unui regim specific, derivat din reglementările sale sectoriale ".

Practic, au apărut aceste "apartamente turistice", dar acest lucru nu înseamnă că "închirierea sezonieră" a dispărut. Mai precis, Legea 4/2013, care reformează LAU, la sfârșitul celui de-al doilea preambul, indică faptul că "(...) reforma legii propuse le exclude în mod specific, astfel încât acestea să fie reglementate de legi sectoriale specifice sau, în caz contrar, se va aplica regimul contractelor de închiriere sezonieră, care nu poate fi modificat ". În consecință, atunci când serviciile pe care reglementările fiecărei Comunități Autonome sau ale Consiliului Local au stabilit în acest scop nu sunt furnizate în proprietate, nu ne vom confrunta cu o "închiriere de servicii turistice sau de vacanță", ci mai degrabă cu tipul de închiriere stipulat în LAU.

La nivelul comunităților autonome, sunt adoptate multe legi care reglementează aceste cerințe și definesc ceea ce se înțelege prin apartament turistic. Prin urmare, ori de câte ori există un "regim specific", așa cum este indicat în art. 5 e), va fi supus acestora și nu LAU.
În ceea ce privește obligațiile fiscale pentru acest tip de închiriere, trebuie prezentate declarații privind începerea, modificarea și încetarea activităților care determină în ce măsură se va plăti TVA, trebuie să se depună declarații și decontări și să se plătească suma rezultată .

Sumele pe care proprietarii le primesc ca venit pentru închirierea proprietății intră sub incidența "capitalului imobiliar" în declarațiile lor fiscale. În cazul în care arenda se face pentru activități comerciale, sumele obținute sunt considerate activități economice, care trebuie declarate  la secțiunile specifice.
În cazul în care închirierea de spații de cazare turistică nu se limitează la simpla furnizare de bunuri imobile, ci este completată de furnizarea de servicii specifice sectorului hotelier, ele ar fi, de asemenea, considerate venituri din activități economice.

Agenția fiscală (Hacienda) a început deja să controleze aceste afaceri, iar paginile web care fac publicitate acestor apartamente trebuie să raporteze anunțurile pe care le au publicate începând cu data de 1 ianuarie 2018. Este una dintre noile modificări ale Regulamentului General al acțiunilor și procedurilor de gestiune fiscală și inspecție și de elaborare a regulilor comune privind procedurile de solicitare fiscală (RD 1065/2007, din 27 iulie) care stabilește: "obligația de a transfera informațiile privind publicarea anunțurilor către Administrația Fiscală specifică cu ajutorul intermediarului" platforme colaboratoare "în contractul de închiriere sau transferul de utilizare a proprietăților în scopuri turistice asupra proprietăților oferite și a contractelor încheiate. "

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung