Kerro kuinka pitkäksi aikaa haluat vuokrata talosi, ja me kerromme, mikä sopimus on sinulle paras

Mitä eri vuokrasopimuksia on Espanjassa ja mikä niistä on paras minulle?
Mitä eri vuokrasopimuksia on Espanjassa ja mikä niistä on paras minulle?
26 maaliskuuta 2018, Toimitus

Jos olet asunnon omistaja ja harkitset sen laittamista vuokralle, kerromme sinulle kolme eri sopimusta, jotka ovat yleisesti käytettyjä markkinoilla. Lakikustantamo Sepín selventää meille mitkä ovat eri vuokrasopimuksen mallit, niiden kestot, ominaisuudet, mitä eroavaisuuksia niiden välillä on, ja mitä lakia kussakin sopimuksessa sovelletaan.

Turistien vuokrausta koskevat uutiset ja tiedot näyttävät jättäneen markkinoilta pois muut asuntojen vuokraustyypit. Ne ovat kuitenkin olemassa ja jokaisella niistä on omat erityispiirteensä ja sovellettavat säännöt, jotka edellyttävät eri vuokratyyppejä.

Riippuen vuokrauksen kestosta ja muista ominaisuuksista, on olemassa vuokrasopimuksia asunnon pitkäaikaseen tai väliaikaiseen vuokraukseen, sekä loma-asumiseen. Begoña Costas, Sepín Arrendamientos Urbanos johtaja kertoo, ettemme voi unohtaa erilaisten vuokrasopimusten olemassaoloa, vaikkakin loma-asuntojen räjähdysmäinen vuokraus vaikuttaa karkottaneen muut vuokraustavat. On paljon vuokranantajia, jotka sijoittavat yhä suurempien kaupunkien vuokra-asuntoihin ja heidän on tunnettava eri vuokrasopimukset.

Asunnon vuokraus pitkäaikaiseen asumiseen

Tämä näkyy 29/1994 säädellyssä vuokralaissa (24 marraskuuta) pykälässä 2,  nimellä ”asunnon vuokraus”, joka kehitetty osastossa II. Vuokrausta voidaan kutsua perinteisenä vuokrauksena, kun molemmat osapuolet toivovat pitkäaikaista sopimusta ja vakautta, jolloin vuokralainen voi asua asunnossa ainakin kolme vuotta. Asukas voi irtisanoa sopimuksen vuosittain, jolloin hänen täytyy ilmoittaa päätöksestään kolmenkymmenen päivän varoitusajalla ennen sopimuksen päättymistä, kuten pykälä 9 näyttää mainitussa lakisääteessä.

Taloudellisten velvoitteiden kannalta, asunnon vuokraus on vapautettu arvonlisäverosta, ja tämä vapaus koskee myös autotalleja, asuntojen lisärakennuksia, sekä yhdessä vuokrattuja kiinteistöjä. Jos asuntoa käytetään ammatilliseen toimintaan, tai sen vuokrasuhde on tehty yrityksen työntekijälle, on maksettava arvonlisäveroa.

Tämä vuokraus verotetaan kiinteistöverolla (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales eli ITP del alquiler), jolloin vuokralaisen on maksettava tämä vero leimattuna, muuttuvana määränä vuokrauksen arvoa noudattaen, ja kunkin itsehallintoalueen säännöksiä noudattaen.

Vuokranantajalle syntyvät tulot on otettava huomioon tuloveroilmoituksessa (IRPF), sillä se muodostaa voiton, joka oikeuttaa kiinteistöpääomaan, kunhan sitä ei harjoiteta taloudellisena toimintana.

Tilapäinen vuokraus

Tämä sopimus näkyy myös säädettynä vuokralaissa 29/1994 artikkelissa 3, kohdassa 2e, mutta tässä tapauksessa sen pätevyys olisi ”asunnon erilainen käyttö”, jonka sääntely kuuluu III osastoon. Iso etu verrattuna asunnon sääntelyyn on se, että se perustuu molempien osapuolten tahtoon, minkä vuoksi sopimuksessa määritelty aika on vuokrauksen kesto ilman vähittäisvaatimuksia.

Näin toimitaan esimerkiksi koulun kauden, kesän tai työn perässä muuton tapauksissa, joissa ei tarvita matkailu-alalle tyypilisiä palveluita, kuten vastaanottoa, siivousta jne. eikä tätä vuokraustyyppiä myöskään tarjota kanavissa, jotka on suunnattu turisteille. Tarkkaan ottaen, jos nämä vaatimukset täyttyisivät, olisimme loma-asunnossa, jota käsittelemme seuraavassa kohdassa.

Esimerkiksi, asunto jota vuokrataan kesällä rannan vieressä viikon, kahden tai kuukauden ajan, jossa ei ole täydentäviä palveluita kuten siivousta, lakanoiden vaihtoa tai puhelinlinjaa, eikä sitä mainosteta turisteille suunnatuissa kanavissa, olisi vuokralain 29/1994 mukaan tilapäinen vuokraus.

Tämän tilapäisen vuokrasopimuksen osapuolten verovelvoitteiden osalta arvonlisäverotus on vapautettu, sillä vuokralaisen on maksettava vuokranantajalle vain sovittu vuokrasumma. Yritysten, jotka vuokraavat asuntoja ammattimielessä, on maksettava arvonlisäveroa la Dirección General de Tributos 0274-08 mukaan. Osa lain säädöksistä kuitenkin osoittaa, että jotkin toimet vapautetaan arvonlisäverosta, jos vuokrasopimuksessa näkyy sen fyysisen henkilön nimi, joka tulee asumaan asunnossa.

On myös harjoitettava tuloveronpidätystä (IRPF), sillä vuokranantajan on ilmoitettava vuokrien tulot kiinteistöpääoman tuotoksi.

Asunnon vuokraus lomakäyttöön

Kiistanalainen vuokraus on huipussaan. Kyseessä on erittäin lyhytaikainen vuokrasopimus, joka on vuokralain ulkopuolella ja jokaisen itsehallintoalueen säädöksien alla.

Kiista syntyi laista 4/2013 (neljäs kesäkuuta, joka käsittelee vuokramarkkinoiden joustavuutta ja myynninedistämistä) kun siihen lisättiin kirjain lisää (e), pykälään 5 vuokralaki 29/1994, kohtaan ”poissuljetut vuokrasopimukset”. Mainitussa kohdassa sanotaan: “Lain soveltamisen ulkopuolelle jäävät seuraavat: e) tilapäinen luovutus koko asuntoa varten, joka on kalustettu ja varustettu välittömään tai kaupalliseen käyttöön, jota on mainostettu turisteille suunnatuissa kanavissa tuottotarkoituksessa, kun siihen sovelletaan erityistä järjestelmää, joka perustuu sen alan asetuksiin”.

Toisin sanoen, ”turistiasuntojen” markkinat ilmestyivät, mutta tämä ei tarkoittanut ”kauden” katoamista. Tarkemmin sanottuna vuokralain uudistamista koskeva laki nro 4/2013 johdanto-osan 2 lopussa osoittaa, että ”(...) ehdotetun lain uudistaminen sulkee pois nimenomaan siten, että niitä sovelletaan tietyillä alakohtaisilla asetuksilla, tai jos näin ei tapahdu, sovelletaan kausivuokrauksen järjestelmää joka ei kärsi muutoksista”. Näin ollen, kun asunnossa ei tarjota kunkin itsehallintoalueen tai kaupunginvaltuuston määräysten mukaisia palveluita, emme puhu enää ”turisti- tai loma-asunnon vuokrauksesta”, vaan pikemminkin vuokralaissa käsitellyistä vuokrasuhteista.

Itsehallintoalueiden tasolla on hyväksytty monia asetuksia, jotka sääntelevät näitä vaatimuksia ja määrittelevät mitä turistivuokrauksella tarkoitetaan. Näin ollen aina kun on olemassa “erityinen järjestelmä”, kuten pykälä 5 e) osoittaa, sen pitäisi mennä tämän mukaan vuokralain sijaan.

Näiden vuokrasopimusten verovelvoitteita varten kiinteistön vuokranantajan on esitettävä lausunnot, arvonlisäveron määräytymisperusteiden määrittämiseksi vuokrasuhteen alkamisesta, muutoksista, lopettamisesta ja ilmoitusten, sekä selvitysten tekemisestä sekä saadusta loppusummasta.

Omistajien saamat tulot asunnon vuokrauksesta verotetaan IRPF:ssä kiinteistöpääomana. Jos vuokrausopimus tehdään aktiiviseksi, saatuja määriä pidetään taloudellisena toimintana, joka on ilmoitettava erityisessä osassa.

Turistimajoituksen tapauksessa, vuokraus ei rajoitu pelkästään kiinteistöjen tarjoamiseen, vaan sitä täydentää hotellipalveluiden tarjoaminen, ja sitä pidetään myös taloudellisena toimintana.

Verotoimisto on jo alkanut valvoa tätä liiketoimintaa ja näiden asuntojen kaupallistamiseen tarkoitettujen nettisivujen on raportoitava ilmoituksensa 1.1.2018 alkaen. Tämä on yksi uudistuksista, jota toiminnan yleissäännöt, verohallinnon tarkastukset ja verotusmenettelyjen yhteisten sääntöjen kehittäminen (RD 1065/2007, 27 kesäkuuta) määrää: ”velvollisuus siirtää ilmoituksen tiedot verohallinnolle, joka on erikoistunut vuokrauksen välityksen ”yhteistyöalustoihin”, tai turisteille suunnatun asunnon käyttöön tarjotuissa kiinteistöissä ja toteutetuissa sopimuksissa”.

Referrer media
Oletko valmis löytämään unelmiesi asunnon?

Oletko valmis löytämään unelmiesi asunnon?

Löydä idealistasta myytävät ja vuokrattavat asunnot