Vertel me hoe lang je wilt huren en ik zal je vertellen welk contract je moet kiezen

Welke soorten huurcontracten zijn er?
Welke soorten huurcontracten zijn er?
26 maart 2018, Redactie

Als je een huiseigenaar bent en je overweegt om je woning te verhuren, zijn er drie soorten contracten waarvoor je kunt kiezen. De juridische uitgeverij Sepín legt uit wat de verschillende huurmodellen zijn op basis van termijnen en andere kenmerken, welke verschillen er onderling zijn of welke wet wordt toegepast voor elk van deze contracten.

Het nieuws en informatie over de verhuur door toeristen lijkt sommige typen huurcontracten uit de markt gehaald te hebben. Ze bestaan echter wel en hebben elk hun specifieke kenmerken, eigen regels en wat elk type huur inhoudt.

Afhankelijk van de duur en andere kenmerken, kan de huur van woningen worden onderverdeeld in permanent, tijdelijk en toeristisch gebruik. Volgens Begoña Costas, directeur van Sepín Urban Leases, mogen we niet vergeten dat er verschillende huurformules zijn ondanks de 'boom' van de toeristenappartementen, die andere vormen van leasing lijkt te hebben verbannen. Er zijn veel eigenaren die steeds vaker in grote steden in huurwoningen investeren en de soorten contracten moeten kennen.

Verhuur van woningen als hoofdverblijf

De verhuur van een hoofdverblijven zijn gereguleerd in de wet (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 van 24 november, artikel 2) gekwalificeerd als ‘arrendamiento de vivienda’ (huurcontracten) en ontwikkeld in Titel II. Het gaat hierbij om traditionele huur; wanneer de partijen de voorkeur geven aan een langere termijn van het contract en enige stabiliteit. De huurder kan dan minimaal drie jaar in huis blijven, tenzij hij elk jaar het contract wil beëindigen. Dan zal hij dit 30 dagen vóór de einddatum duidelijk moeten maken, zoals vastgelegd in art. 9 van de genoemde wet.

Wat de belastingverplichtingen betreft, is de huur van woningen vrijgesteld van btw. Hetzelfde geldt voor garages, bijgebouwen van woningen en vastgoed dat gezamenlijk wordt verhuurd. Als het huis tegelijkertijd voor professionele doeleinden wordt gebruikt, dan is het wel onderworpen aan btw, net als wanneer een huis wordt gehuurd voor commerciële doeleinden.

Deze huurovereenkomst valt dan onder de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of de ITP), waarbij de verhuurder moet zorgen voor de officiële documenten. Het bedrag wordt bepaald in overeenstemming met de waarde van het huurcontract en met de regels van de autonome gemeenschap.

Het inkomen gegenereerd door de verhuurder moet worden aangegeven in de inkomstenbelasting (Impuesto sobre la renta de las personas físicas of de IRPF), omdat het een winst is die wordt gekwalificeerd als kapitaalopbrengst, wanneer deze niet als economische activiteit wordt uitgevoerd.

Tijdelijke verhuur

Dit type contract staat ook vastgesteld in de wet 29/1994, maar hier is de kwalificatie ‘gebruik anders dan huisvesting’, waarbij de Titel III wordt toegepast. Het grote voordeel van dit soort verhuur is dat het volledig beheerd wordt door beide partijen. De duur die is vastgelegd in het contract is zonder een minimale looptijd.

Dit type huren wordt gebruikt voor bijvoorbeeld een zomerverblijf of werkverblijf, waarbij geen aanvullende diensten als bijvoorbeeld receptie of schoonmaakdiensten aanwezig zijn. Als wel aan deze vereisten zou worden voldaan, spreken we over een vakantiewoning.

Een voorbeeld: je huurt een huis in de zomer voor een week, twee weken of een maand, zonder aanvullende schoonmaakdiensten, telefooncentrale, of promotie van toeristische diensten. Dit valt dan onder een huurovereenkomst voor een seizoen, zoals staat in eerdergenoemde wet (LAU 29/1994).

Met betrekking tot de belastingverplichtingen in zo’n type huur zijn beide partijen vrijgesteld. Het enige dat betaald moet worden is de prijs van de huur aan de verhuurder. Bedrijven die huren moet wel btw betalen, zoals is beschreven in 0274-08 (van de Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos). Er wordt echter aangegeven dat in sommigen gevallen bedrijven worden vrijgesteld van btw als de naam van de persoon die de woning huurt in het contract staat.

Het is ook nodig om de belasting die je achterhoudt, van de inkomstenbelasting, aan te geven aangezien de verhuurder het inkomen als opbrengst van het onroerend goed verdient.

Huur van een woning voor toeristisch gebruik

Dit type huur groeit enorm snel. Het gaat hierbij om een huurcontract voor zeer korte termijn, uitgesloten van de wetgeving rond stedelijk verhuur en onderworpen aan de wetgeving de autonome gemeenschap.

De controverse werd veroorzaakt door Wet 4/2013, van 4 juni (genaamd Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler), toen een andere letter aan deze wet werd toegevoegd. De ‘uitzonderlijke overeenkomsten’ (Arrendamientos excluidos) luidt: ‘Het volgende is uitgesloten van deze wet: e) Tijdelijke overdracht van het gebruik van een huis ingericht en uitgerust voor onmiddellijk gebruik, gecommercialiseerd of gepromoot voor toeristisch aanbod en gemaakt met doel winstgevend te zijn wanneer het onderworpen is aan specifieke regels.’

Dit wil zeggen dat het type ‘toeristische appartementen’ nu toegevoegd is, maar het type ‘seizoen’ woning bestaat ook nog steeds. De wet 4/2013 geeft aan dat ‘(...) daarom de hervorming van de voorgestelde wet hen specifiek uitsluit, zodat ze worden gereguleerd door specifieke sectorregelingen of, bij gebrek hieraan, zal het de wet rond huurcontracten voor een seizoen van toepassing zijn.’

De autonome gemeenschappen keuren veel voorschriften goed die aan de juiste vereisten voldoen en definiëren wat wordt bedoeld met een toeristisch appartement. Wat betreft de belastingverplichtingen, moeten voor deze huurovereenkomsten aangiften worden ingediend vanaf het begin.

De bedragen die de eigenaren ontvangen als inkomsten voor de huur van het huis, vallen onder de IRPF als inkomsten uit onroerend goed. Als de lease wordt uitgevoerd als economische activiteit, moet dit worden aangegeven.

In het geval dat de verhuur van toeristische accommodatie niet beperkt is tot alleen het aanbieden van onroerend goed, maar wordt aangevuld met het aanbieden van diensten die specifiek zijn voor de hotelsector, wordt dit ook beschouwd als inkomsten uit economische activiteiten.

De Hacienda (belastingen) is al begonnen met het besturen van deze sectie en de webpagina's die appartementen aanbieden moeten zich vanaf 1 januari 2018 melden.

Dit is een van de nieuwe regels in de wijziging van het Reglamento General van belastingbeheer. Deze bepaalt: ‘Het is verplicht om informatie over advertenties, op online platformen voor verhuur, aan te geven aan de belastingdienst als het gaat over het gebruik van woningen voor toeristische doeleinden (RD 1065/2007 van 27 juli).’

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Ben je klaar om je droomhuis te vinden?

Vind bij idealista huizen te koop en lange termijn verhuur