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Quels sont les différents types de contrat de location et lequel vous convient le mieux ?
Quels sont les différents types de contrat de location et lequel vous convient le mieux ?
26 mars 2018, Rédaction

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous songez à le mettre sur le marché locatif, nous vous parlerons des trois types de contrats qui existent sur le marché. De la maison d'édition juridique Sepín, nous clarifions les différents modèles de location en fonction de leur durée et autres caractéristiques, quelles sont les différences entre eux ou quelle loi s'applique à chacun des contrats.

Les nouvelles et les informations sur les locations touristiques semblent avoir exclu du marché d'autres types de location de logements. Cependant, ils existent et chacun d'entre eux a ses caractéristiques propres, sa réglementation applicable et ce qu'implique chaque type de location.

En fonction de sa durée et d'autres caractéristiques, il est possible de trouver la location de logements par résidence habituelle, résidence temporaire et utilisation touristique. Pour Begoña Costas, directeur de Sepín Arrendamientos Urbanos, nous ne pouvons pas oublier qu'il existe différentes formules de location malgré le " boom " de l'activité des appartements touristiques, qui semble avoir banni d'autres formes de leasing. De nombreux propriétaires investissent de plus en plus dans le logement locatif dans les grandes villes et doivent se familiariser avec tous les types de contrats.

Location d'une maison pour résidence habituelle

Elle est régie par la loi 29/1994 sur les baux urbains ,du 24 novembre 1994, en particulier son article 2, qui est classé comme "bail de logement" et qui est développé au titre II. Il s'agit de la location traditionnelle, lorsque les parties préfèrent une durée plus longue du contrat et une certaine stabilité, puisque le locataire peut rester dans le logement pendant au moins trois ans, sauf si chaque année le locataire souhaite résilier le contrat, en donnant un préavis de cette décision trente jours avant la date de résiliation, comme prévu à l'article 9 de cette disposition légale.

En ce qui concerne les obligations fiscales, la location de logements est exonérée de TVA, et cette exonération s'étend aux garages, aux annexes attachées aux logements, ainsi qu'aux biens meubles loués conjointement. Si, en même temps, le logement est dédié à une activité professionnelle, il est assujetti à la TVA, tout comme lorsque le logement est loué à une entité commerciale pour ses employés.

Ce bail sera taxé avec la Taxe de Transfert de Propriété (ITP) et le locataire devra payer cette taxe par l'utilisation d'effets estampillés, en montants variables en fonction de la valeur du bail et conformément à la réglementation en vigueur dans chaque communauté autonome.

Los ingresos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario, siempre y cuando no se realicen como actividad económica. 

Les revenus générés pour le bailleur doivent être reflétés dans la déclaration d'impôt sur le revenu, car il s'agit d'un gain qualifié de rendement sur le capital immobilier, à condition qu'il ne s'agisse pas d'une activité économique.

Location saisonnière

Ce contrat est également régi par l'article 3, paragraphe 2, de la loi 29/1994 sur la location urbaine, mais il est ici classé comme "usage autre que le logement", qui est régi par le titre III. Le grand avantage en ce qui concerne le logement est qu'il est régi par la volonté des parties, donc la durée est celle établie dans le contrat, sans durée minimale.

C'est le cas de la location d'une maison pour la saison scolaire, l'été ou le transfert de travail, où des services hôteliers complémentaires tels que la réception et le nettoyage ne sont pas offerts. etc., et il n'est pas non plus acheminé par l'intermédiaire de plateformes touristiques locatives. Précisément, si ces exigences étaient satisfaites, nous serions devant un appartement touristique, que nous analyserons au point suivant.

Par exemple, la maison louée en été sur la plage pour une semaine, une quinzaine  de jour ou un mois, qui n'a pas d'autres services complémentaires de nettoyage, de changement de draps ou de standard téléphonique, ni n'est promue dans les canaux d'offre touristique, sera une location saisonnière soumise à la LAU 29/1994.

En ce qui concerne les obligations fiscales des parties à ce bail saisonnier, en ce qui concerne la TVA, elle est exonérée, de sorte que le locataire n'a à payer au propriétaire que le loyer convenu. Les entreprises qui agissent en tant que locataires de logements devraient payer la TVA, comme le reflète la consultation contraignante de la Direction générale des impôts 0274-08. Toutefois, certains tribunaux soulignent que les transactions seront exonérées de la TVA si le nom de la personne physique qui occupera le logement figure dans le contrat de bail.

Il sera également nécessaire d'appliquer la retenue à la source correspondante de l'IRPF, puisque le bailleur doit déclarer les revenus de ces loyers comme revenus du capital immobilier.

Location d'appartement ou d'hébergement touristique

Le "boom controversé des loyers". Il s'agit d'un bail de très courte durée, exclu de la loi sur la location urbaine et soumis à la législation de chaque communauté autonome.

La controverse est née de la loi 4/2013, du 4 juin 2013, sur la flexibilité et la promotion du marché locatif, lorsqu'elle a ajouté une autre lettre (e) à l'actuel art. 5 LAU 29/1994, sur les "baux exclus". Ce précepte stipule : "Sont exclus du champ d'application de la présente loi :.. e) La location temporaire pour l'utilisation de l'ensemble d'un logement meublé et équipé dans des conditions d'utilisation immédiate, commercialisé ou promu dans les circuits d'offre touristique et réalisé à but lucratif, lorsqu'il est soumis à un régime spécifique, dérivé de sa réglementation sectorielle".

En d'autres termes, le chiffre des "appartements touristiques" est apparu, mais cela ne signifiait pas la disparition des appartements "saisonniers". Précisément, la loi 4/2013, qui réforme LAU, à la fin du Préambule 2, indique que "(...) d'où le projet de réforme de la loi les exclut spécifiquement de sorte qu'ils soient réglementés par des réglementations sectorielles spécifiques ou, à défaut, le système locatif saisonnier s'applique à eux, qui reste inchangé ". Par conséquent, lorsque le logement ne fournit pas les services établis à cette fin par les règlements de chaque communauté autonome ou conseil municipal, il ne s'agit pas d'un bail "touristique ou de vacances", mais plutôt d'un bail prévu dans LAU.  

Au niveau des communautés autonomes, une grande partie de la législation est en cours d'approbation pour réglementer ces exigences et définir ce que l'on entend par appartement touristique. Par conséquent, chaque fois qu'il existe un "régime spécifique" comme indiqué à l'article 5(e),il faudra appliqué cela et non LAU.

En ce qui concerne les obligations fiscales de ces loyers, pour ces baux, des déclarations doivent être soumises concernant le début, la modification et la cessation des activités qui déterminent l'assujettissement à la TVA (bailleur de biens), et le montant qui en résulte doit être payé.

Les montants que les propriétaires reçoivent en tant que loyer pour le loyer de la maison sont imposés dans l'IRPF en tant que capital immobilier. Si le bail est réalisé en tant qu'activité, les quantités obtenues sont considérées comme des activités économiques, à l'intérieur de la section spécifique de laquelle elles doivent être déclarées.

Dans le cas où la location de logements touristiques ne se limite pas à la simple mise à disposition des biens, mais est complétée par la fourniture de services spécifiques à l'hôtellerie, ils seraient également considérés comme des revenus d'activités économiques.

Le Trésor Public a déjà commencé à contrôler cette activité et les sites Web qui vendent ces appartements doivent faire rapport sur l'annonce à partir du 1er janvier 2018, est l'une des nouvelles caractéristiques que l'amendement du Règlement général des actions et procédures de gestion fiscale et d'inspection et l'élaboration de règles communes de procédures pour l'application des impôts (RD 1065/2007, du 27 juillet) établit : "l'obligation de transférer les informations contenues dans leurs publicités à l'Administration Fiscale spécifique par les intermédiaires des "plates-formes collaboratives" dans la location ou le transfert de l'utilisation des logements à des fins touristiques sur les biens proposés et les contrats conclus".

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