Bijna alle transacties worden belast en het is moeilijk om aan de belastingcontrole te ontsnappen. Er zijn echter gevallen waarin je vrijgesteld kunt worden van het betalen van bepaalde belastingen. In het geval van de verkoop van een huis, kunnen de verkregen kapitaalwinsten worden vrijgesteld wanneer het geld wordt herbelegd bij de aankoop van een andere verblijfplaats of restauratie. Dat gezegd hebbende, is bijna niemand tegenwoordig vrijgesteld van de betaling van gemeentelijke kapitaalwinsten, tenzij ze het pand met verlies verkocht wordt.
Wanneer een persoon zijn of haar hoofdverblijf verkoopt, hoeft deze winst niet te worden gedeclareerd in de Spaanse inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas of IRPF) als het verkregen bedrag geïnvesteerd wordt in de aankoop van een andere hoofdwoning of in de renovatie van een hoofdverblijf. Op deze manier worden belastingen van 19% tot 23% van de winst bespaard.
De behaalde winsten moeten worden opgenomen in de belastbare basis van de besparingen en worden belast tegen een vaste koers van 19% tot 6.000 euro, 21% van 6.000 tot 50.000 euro en 23% vanaf 50.000 euro.
Als de belastingbetaler een hypotheek heeft getekend om een nieuwe woning te kopen, wordt het totale bedrag dat bij de overdracht is verkregen, beschouwd als de waarde van de verkoop min de hoofdsom van de openstaande hypotheeklening.
Een andere groep belastingplichtigen die zijn vrijgesteld van deze belasting bij de verkoop van hun huis zijn mensen ouder dan 65 jaar. Als je ouder bent dan deze leeftijd en je vorig jaar een woning hebt verkocht, kom je mogelijk in aanmerking voor een aantal belastingvoordelen, afhankelijk van het type woning en het percentage aan eigendom dat je hebt. Als het een gewoon huis is, is de vrijstelling 100%. Als het eigendom wordt gedeeld, geldt de vrijstelling alleen voor de eigenaar die ouder dan 65 jaar is en alleen voor het deel van het huis dat bij hem of haar hoort.
Als de verkochte woning niet de hoofdwoning is maar een tweede woning, mogen gepensioneerden niet worden belast op de winst zolang deze wordt herbelegd in een lijfrente zoals een levensverzekering. Het maximumbedrag dat hiervoor kan worden gebruikt is 240.000 euro.
Ook vrijgesteld van het betalen van persoonlijke inkomstenbelasting zijn mensen in een situatie van ernstige afhankelijkheid in overeenstemming met de wet op de bevordering van persoonlijke autonomie en zorg voor personen in een afhankelijke situatie.
Wat gebeurt er als je een nieuw huis wilt kopen?
De centrale economische administratieve rechtbank (Tribunal Económico-Administrativo Central of TEAC) heeft een termijn van twee jaar vastgesteld voor de voltooiing van de werken aan een nieuw pand. Dat wil zeggen twee jaar na de overdracht van het huis of twee jaar vóór de verkoop. In het laatste geval, om de verkoop vrij te stellen van belastingheffing, zou een hypotheek op het onroerend goed moeten worden aangevraagd en vervolgens worden geannuleerd na de verkoop van het oude pand binnen de vastgestelde periode van twee jaar.
De trucjes van de fiscus om mensen te dwingen hun persoonlijke inkomstenbelasting te betalen
Het advocatenkantoor Ático Jurídico wijst erop dat de Spaanse belastingautoriteit, de Hacienda, de belastingbetalers meestal analyseert die de vrijstelling voor herbelegging met een vergrootglas hebben toegepast, dus het is belangrijk om zeer alert te zijn op de verschillende problemen die zich kunnen voordoen:
- Vergeten te vermelden in je belastingaangifte dat het bedrag verkregen uit de verkoop van het pand is herbelegd: In dit geval beschouwt de belastingdienst de vrijstelling voor herinvestering als een fiscale optie. Daarom, als bij het declareren van de behaalde winst niet wordt vermeld dat het bedrag is herbelegd, zal de belastingdienst ervan uitgaan dat de belastingbetaler ervoor heeft gekozen om de vrijstelling niet toe te passen. Deze optie kan niet meer worden gewijzigd als de deadline voor de belastingaangifte op 2 juli 2018 voor de inkomstenbelasting van 2017 vervalt.
- Het exacte bedrag dat is verkregen uit de verkoop niet opnieuw beleggen: aangezien de wet vereist dat de herinvestering hetzelfde bedrag moet zijn dat is verkregen uit de verkoop, is de belastingdienst van mening dat als dit niet het geval is (bijvoorbeeld als een nieuw huis vóór de verkoop van de oude woning gedaan wordt), de vrijstelling niet van toepassing is.
- Hoe lang moet de Hacienda zijn controles uitvoeren? Ten slotte is de Spaanse belastingdienst van mening dat het statuut van beperkingen in deze gevallen wordt meegerekend vanaf 2 jaar na de verkoop van het vorige hoofdverblijf (maximale periode voor herinvestering). Dit geldt zelfs als de belastingbetaler deze term niet opgebruikt en het nieuwe huis veel eerder heeft gekocht. Er zijn echter andere gerechtelijke uitspraken, bijvoorbeeld door het Hooggerechtshof van Madrid, die van mening zijn dat de termijn ingaat wanneer de belastingbetaler na de verkoop van de vorige woning een nieuwe koopt.
Wat als je het huis met verlies verkocht?
Als je geld kwijt bent geraakt bij de verkoop van een woning, moet je niet worden belast voor dit negatieve rendement, maar je moet het opnemen in je aangifte inkomstenbelasting. Bovendien kunnen de verliezen worden gecompenseerd met kapitaalwinsten in de loop van het jaar van fondsen, aandelen of andere eigendommen. Het resultaat is een verlaging van de belastingaanslag.
Als het resultaat echter nog steeds negatief is, zal het worden verrekend met het positieve saldo van de beleggingsopbrengsten die zijn opgenomen in het belastbaar inkomen van het jaar, tot een limiet van 20% van dat saldo.
Als zelfs na deze compensatie er nog steeds een negatief saldo is, wordt dit in de daaropvolgende vier jaar in dezelfde volgorde als hierboven aangegeven gecompenseerd.
De gemeentelijke vermogenswinstbelasting
Iedereen die zijn huis met winst verkoopt, moet de gemeentebelasting betalen. Op dit moment zijn er parlementaire procedures gaande voor wijziging van deze belasting. De maximale verhoudingen die vervolgens door de gemeenten kunnen worden toegepast, zullen ook worden gewijzigd, maar voorlopig blijft het hetzelfde.
Niettemin heeft het Hooggerechtshof 55 cassatieberoepen tegen de gemeentelijke vermogenswinstbelasting gedaan. Hiervan richten 44 er op dezelfde zorg die de belastingbetalers hebben: of het mogelijk is om de liquidaties van deze belasting te annuleren wanneer een eigendom is verkocht en geld is verdiend tijdens de operatie.
De gebruikte basis is dat de artikelen die door het Grondwettelijk Hof ongrondwettig zijn verklaard en uit het systeem zijn gezet, in geen geval kunnen worden toegepast, zelfs niet als er sprake is van een waardevermeerdering.