In quali casi non dovrai pagare l’IRPF per la vendita di una casa

Ci sono alcune esenzioni dall'imposta sull'IRPF se vendi la tua casa / Gtres
Ci sono alcune esenzioni dall'imposta sull'IRPF se vendi la tua casa / Gtres
25 maggio 2018, Redazione

Quasi tutte le transazioni sono tassate ed è difficile sfuggire al controllo fiscale. Tuttavia, ci sono occasioni in cui i contribuenti sono esentati dal pagamento delle imposte. Nel caso di vendita di un'abitazione, le plusvalenze ottenute possono essere esenti quando il denaro viene reinvestito per l'acquisto di un'altra residenza abituale o per la sua ristrutturazione. Al giorno d’oggi, quasi nessuno è esente dal pagamento di questa imposta comunale, a meno che tu non abbia venduto ad un prezzo inferiore rispetto a quello pagato.

In particolare, quando una persona vende la sua residenza principale, questo profitto non dovrà essere dichiarato nell'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) se ha reinvestito l'importo ottenuto per l'acquisto di un'altra residenza principale o per la ristrutturazione di quella che sarà la sua casa. In questo modo si risparmiano dal 19 % al 23% degli utili.

Gli utili ottenuti devono essere inclusi nella base imponibile del risparmio e sono tassati a un tasso fisso del 19% fino a 6.000 euro, del 21% (da 6.000 a 50.000 euro) e del 23% (da 50.000 euro in poi).

Se il contribuente ha firmato un mutuo per acquistare una nuova casa, allora l'importo totale ottenuto nel trasferimento sarà considerato come il valore della vendita meno il capitale del prestito in essere.

Un altro gruppo di contribuenti, esenti dal pagamento dell’IRPF sulla vendita della loro casa, sono quelli di età superiore ai 65 anni. Se vendesti un immobile l'anno scorso, puoi beneficiare di alcuni vantaggi fiscali a seconda del tipo di immobile e della percentuale di proprietà che possiedi. Se si tratta della casa dove vivi, l'esenzione è del 100%, e se la proprietà è condivisa, l'esenzione verrà applicata solo al proprietario di età superiore ai 65 anni per la parte della casa che gli appartiene.

Se si è venduta una proprietà di cui non si è residenti, i pensionati non possono essere tassati sul profitto se viene reinvestito in una rendita. L'importo massimo utilizzabile per la rendita vitalizia è di 240.000 euro.

Un altro gruppo che è esente dal pagamento dell’IRPF è quello delle persone in situazione di grave o grande discapacità, ai sensi della legge sulla promozione dell'autonomia personale e l'assistenza alle persone in situazioni di discapacità.

Cosa succede se vuoi comprare acquistare una casa nuova?

Il Tribunale Economico Amministrativo Centrale (TEAC) ha fissato un termine di due anni per il completamento dei lavori e l'acquisto della nuova proprietà. Cioè, due anni dopo il trasferimento della casa o due anni prima della vendita. In quest'ultimo caso, affinché la vendita sia esente da imposta, è necessario richiedere un mutuo sull'immobile e successivamente annullarlo dopo la vendita dell'immobile vecchio entro il periodo stabilito di due anni. 

I trucchi di Hacienda per obbligarti a pagare l’IRPF

Lo studio legale Ático Jurídico sottolinea che Hacienda (l’Agenzia delle Entrate spagnola) analizza con una lente d'ingrandimento i contribuenti che hanno applicato l'esenzione per reinvestimento, per cui è importante essere molto attenti ai diversi problemi che possono sorgere quando si tratta di beneficiare dell'esenzione:

  1. Non menzionare nella dichiarazione che l'importo ottenuto dalla vendita dell'immobile è stato reinvestito: in questo caso, l'erario ritiene che l'esenzione dal reinvestimento sia un'opzione fiscale. Pertanto, se nel dichiarare l'utile ottenuto non vi è alcuna indicazione che l'importo sia stato reinvestito, l'erario riterrà che il contribuente abbia scelto di non applicare l'esenzione. E tale opzione non potrà più essere modificata allo scadere del termine per la dichiarazione dei redditi (2 luglio per l’IRPF del 2017). La cosa peggiore è che alcuni Tribunali di Giustizia seguono questo criterio di Hacienda.
  2. Non reinvestire esattamente l'importo ottenuto con la vendita: poiché la legge richiede che il reinvestimento sia pari all'importo ottenuto con la vendita, Hacienda ritiene che, in caso contrario (ad esempio, se un'abitazione nuova sia stata acquistata prima della vendita di quella precedente), l'esenzione non si sarebbe applicata. Si tratta, tuttavia, di un criterio dichiarato illegale dalla stessa TEAC, in una decisione del 2014.
  3. Per quanto tempo può controllare Hacienda? Infine, Hacienda ritiene che i termini di prescrizione in questi casi siano calcolati a partire da due anni dopo la vendita della precedente residenza abituale (periodo massimo per il reinvestimento). Alla luce di questo criterio, vi sono sentenze giudiziarie, ad esempio della Corte Suprema di Giustizia di Madrid, che considerano che il periodo di prescrizione inizia quando il contribuente, una volta che la casa precedente è stata venduta, ne acquista una nuova.

Cosa succede se vendi la tua casa a un prezzo inferiore?

Se hai perso i soldi per la vendita di una casa, non dovresti essere tassato per questo rendimento negativo, che dovrà essere comunque incluso nella tua dichiarazione dei redditi. Inoltre, le varie “perdite” possono essere compensate con i guadagni patrimoniali ottenuti dall'esercizio su fondi, azioni o altri immobili. Il risultato è una riduzione del carico fiscale.

Tuttavia, se il risultato è ancora negativo, esso sarà compensato con il saldo positivo dei proventi da investimenti incluso nel reddito imponibile dell'esercizio, fino a concorrenza del 20% di tale saldo.

Se, dopo tale compensazione, il saldo è ancora negativo, questo verrà compensato nei quattro anni successivi nell'ordine sopra indicato.

La tassa comunale deve essere ancora versata

Chiunque venda con profitto dovrà pagare questa tassa comunale, a meno che non venda ad un prezzo inferirore, come stabilito dalla Corte costituzionale un anno fa. Attualmente, la modifica dell'imposta è in corso di procedura parlamentare. Saranno modificati anche i coefficienti massimi che possono essere applicati dai comuni.

Tuttavia, la Corte Suprema ha sul tavolo 55 ricorsi presentati contro questa imposta municipale, di cui 44 si concentrano sulla stessa preoccupazione da parte dei contribuenti: se è possibile annullare le liquidazioni di questa imposta quando si tratta di aver venduto una proprietà e aver guadagnato da questa operazione. Il fondamento utilizzato è che gli articoli dichiarati incostituzionali dalla Corte costituzionale ed espulsi dal sistema non possono essere applicati in alcun caso.
Nemmeno in caso di aumento di valore.

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