Em que casos te livrarás de pagar IRPF por vender uma casa

Quase todas as transações estão gravadas e é difícil escapar ao controlo do fisco. No entanto, em algumas ocasiões, existem contribuintes que estão isentos de pagar impostos. No caso da venda de uma casa, os ganhos patrimoniais obtidos podem estar isentos se o dinheiro é reinvestido na compra de outra residência habitual ou na sua reabilitação. Por outro lado, hoje em dia, quase ninguém está livre de pagar a plusvalía municipal, exceto se se vende com perdas.

Concretamente, quando uma pessoa vende a sua residência habitual, esse rendimento não tem de ser declarado no IRPF se o importe obtido foi reinvestido na compra de outra casa habitual ou na reabilitação da casa que será o seu lar. Deste modo, existe uma poupança de 19% a 23% dos rendimentos obtidos.

Os rendimentos conseguidos devem integrar-se na base tributável de poupança e serão tributados a um tipo fixo de 19% até 6.00 euros, de 21% (de 6.000 a 50.000 euros) e de 23% (de 50.000 euros ou mais).

Em caso de que o contribuinte tenha pedido um crédito habitação para comprar uma nova casa, será considerado como importe total obtido na transmissão o valor de venda menos o principal do empréstimo, pendente de amortizar.

Outro grupo de contribuintes isento de tributar a venda da sua casa no IRPF são os maiores de 65 anos. Se venderam um imóvel no ano passado, podem receber alguns benefícios fiscais, em função do tipo de imóvel e da percentagem de propriedade que tiveram. Se a residencia é habitual, a isenção é de 100% e se a titularidade é dividida, a isenção apenas se aplica ao proprietário maior de 65 anos, em relação à parte da casa que lhe corresponde.

Se a casa vendida não é a habitual, os reformados podem não pagar impostos pelos rendimentos obtidos se os reinvestem numa renda vitalícia. A quantidade máxima que se poderá destinar a essa renda é de 240.000 euros.

Outro coletivo isento de pagar IRPF é o que inclui todas as pessoas em situação de dependência severa ou de grande dependência, em conformidade com a Lei de promoção da autonomia pessoal e atenção a pessoas em situação de dependência.

Que acontece se queres comprar uma casa de nova construção

O Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) estabelece um prazo de dois anos para acabar as obras e adquirir a nova propriedade. Ou seja, dois anos depois da transmissão da casa ou dois anos antes da venda. No último caso, para que a venda esteja isenta de tributação seria necessário solicitar um crédito habitação sobre o imóvel e, posteriormente, cancelar o mesmo após a venda do imóvel antigo, sem que se ultrapasse o prazo estabelecido de dois anos.

A tretas de Hacienda para obrigar a pagar IRPF

O escritório de advogados Ático Jurídico assinala que Hacienda costuma analisar com lupa os contribuintes que aplicaram a isenção por reinvestimento por isso, convém estar atento aos vários problemas que podem surgir:

1. Esquecer-se de mencionar na declaração que o importe obtido na venda do imóvel foi reinvestido: neste caso, Hacienda considera que a isenção por reinvestimento é uma opção tributária. Portanto, si ao declarar os rendimentos obtidos não se menciona o importe que foi reinvestido, Hacienda considerará que o contribuinte optou por não aplicar a isenção. E dita opção já não se poderá modificar, uma vez finalizado o prazo de declaração do imposto (2 de julho para o IRPF de 2017). O pior é que alguns Tribunais de Justiça seguem este mesmo critério.
2. Não reinvestir o importe exato obtido na venda: como a Lei exige que o reinvestimento tem de ser feito com o importe obtido na venda, Hacienda considerava que se tal não acontecesse (por exemplo se se comprava um novo imóvel antes de vender o anterior), não se produziria a isenção. No entanto, este critério foi declarado ilegal pelo próprio TEAC, na resolução ditada em 2014.
3. A Hacienda pode comprovar até quando?: Hacienda considera, por último, que o prazo de prescrição destes casos se conta desde que passaram 2 anos da venda da residência habitual anterior (prazo máximo para reinvestir). Essa consideração é aplicada mesmo que contribuinte não esgote esse prazo e compre uma casa nova muito antes. Frente a este critério existem pronunciamentos judiciais, por exemplo do TSJ de Madrid, que consideram que o prazo de prescrição se inicia quando o contribuinte, uma vez vendido o imóvel anterior, compra um novo.

Que acontece se se vendeu a casa com perdas

Se se perdeu dinheiro com a venda de uma casa, não se deve tributar por este rendimento negativo mas, é necessário inclui-lo na declaração do IRPF. Além disso, as perdas podem compensar-se com ganhos patrimoniais obtidos neste exercício, graças a fundos, ações ou outros imóveis. O resultado é um desconto da fatura fiscal.

Contudo, se mesmo assim o resultado é negativo, será compensado com o saldo positivo dos rendimentos do capital imobiliário incluídos na base tributável de poupança do próprio exercício, com o limite de 20% desse saldo.

Se, após a esta compensação continua com saldo negativo, será compensado nos seguintes quatro anos, na mesma ordem que já indicámos.

Ainda falta pagar a plusvalía municipal

Qualquer pessoa que venda com lucro tem de pagar este imposto municipal, exceto quando a venda gera perdas, tal como estabeleceu o Tribunal Constituicional há um ano atrás. Atualmente a modificação do imposto está em processamento parlamentar. Também serão modificados os coeficientes máximos, que podem aplicar depois os ayuntamientos.

Não obstante, o Tribunal Supremo tem sobre a mesa 55 recursos de cassação contra o imposto de plusvalía municipal e, 44 deles centram-se numa mesma preocupação dos contribuintes: se é possível anular as liquidações deste imposto, quando se vendeu um imóvel e se ganhou dinheiro com esta operação. O fundamento utilizado é que os artigos declarados inconstitucionais pelo Constitucional e expulsos da ordem jurídica não se podem aplicar em nenhum caso, nem quando existe incremento de valor.