När kan du slippa betala din IRPF inkomstskatt för att sälja ditt hus?

Det finns vissa undantag från den spanska personliga inkomstskatten (IRPF) om du säljer ditt hem / Gtres
Det finns vissa undantag från den spanska personliga inkomstskatten (IRPF) om du säljer ditt hem / Gtres
25 maj 2018, Redaktion

Nästan alla transaktioner beskattas och det är väldigt svårt att undkomma skattekontroll. Det finns dock tillfällen när du kan bli befriad från att betala vissa skatter. Vid försäljning av ett hus kan de erhållna kapitalvinsterna vara skattebefriade när pengarna återinvesteras i ett annat köp av bostad eller i dess renovering. Men med det sagt är nästan ingen idag befriad från betalning av kommunala realisationsvinster, såvida man inte går med förlust vid försäljning av en fastighet.

I synnerhet när en person säljer sin huvudsakliga bostad behöver den här vinsten inte deklareras i den Spanska Inkomstskatten (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas eller IRPF) om de har återinvesterat det belopp som erhållits vid köp av en annan huvudsaklig bostad eller i renoveringen av huset som kommer att vara deras hem. På det här sättet sparas skatter som ligger mellan 19% till 23% av den erhållna vinsten.

De erhållna vinsterna måste ingå i beskattningsunderlaget för besparingar och beskattas med en fast ränta på 19% upp till 6000 euro, 21% (från 6 000 till 50 000 euro) och 23% (från 50 000 euro och uppåt).

Om skattebetalaren har tecknat ett hypotekslån för att köpa ett nytt hus, kommer det totala beloppet som erhålls i överföringen att anses vara värdet av försäljningen minus det utestående lånet (ej betalat lån).

En annan grupp av skattebetalare som är befriade från IRPF-inkomstskatt vid försäljning av sitt hus är de personer över 65 år. Om du är äldre än 65 och du sålde en fastighet förra året kan du kvalificera dig för vissa skatteförmåner beroende på typ av egendom och andelen av ägandet du har. Om det är ett vanligt hem, är undantaget 100% och om ägandet delas kommer undantaget endast att gälla för ägaren över 65 år för den del av hemmet som tillhör hen.

Om det sålda hemmet inte är huvudbostaden, men ett andra hem, får pensionärer inte beskattas på vinsten så länge det återinvesteras i en livränta som en livförsäkring, men det maximala beloppet som kan användas för detta är 240 000 euro.

Också befriade från att betala personlig inkomstskatt är personer i en situation med allvarligt eller stort beroende i enlighet med lagen om främjande av personlig autonomi och vård av personer i ett beroendestillstånd.

Vad händer om du vill köpa ett nytt hem?

Centrala Ekonomiska-administrativa Tribunalen (Tribunal Económico-Administrativo Central eller TEAC) har fastställt en tvåårsfrist för slutförande av arbeten och förvärvet av den nya fastigheten, det vill säga två år efter överföringen av huset eller två år före försäljningen. I det senare fallet, för att försäljningen ska vara befriad från beskattning, måste en ansökan om hypotekslån på fastigheten göras och därefter upphävas efter försäljningen av den gamla fastigheten inom den fastställda tvåårsperioden.

Uppbördsmannens trick för att tvinga folk att betala sin personliga inkomstskatt

Advokatbyrån Ático Jurídico påpekar att den spanska skattemyndigheten, Hacienda, vanligtvis analyserar de skattebetalare som har tillämpat återinvesteringsbefrielsen med ett förstoringsglas, så det är viktigt att vara mycket uppmärksam på de olika problem som kan uppstå:

 

  1. Glöm inte att nämna i din skattedeklaration att beloppet från försäljningen av fastigheten har återinvesterats: I det här fallet anser Finansdepartementet (Hacienda) att undantaget för återinvestering vara en skattealternativ. Därför, när man deklarerar vinsten inte nämner att beloppet har återinvesterats, kommer skattemyndigheten att tänka att skattebetalaren valt att inte tillämpa undantaget. Detta alternativ kan inte längre ändras när skattedeklarationsfristen löper ut den 2 juli 2018 för 2017-års inkomstskatt.
  2. Om man inte återinvesterar det exakta beloppet från försäljningen: Eftersom lagen kräver att återinvesteringen måste vara av samma belopp som erhållits från försäljningen anser skattemyndigheten att om detta inte är fallet (till exempel om ett nytt hem köpts före försäljningen av det gamla) skulle undantaget inte gälla.
  3. Under hur lång tid måste Hacienda utföra sina kontroller? Den spanska skattemyndigheten anser att begränsningsbestämmelsen i dessa fall räknas från 2 år efter försäljningen av det tidigare hemmet (maximal period för återinvestering). Detta gäller även om skattebetalaren inte använder denna tidsperiod och har köpt det nya hemmet mycket tidigare. Det finns emellertid andra rättsliga regler, till exempel Högsta Domstolen i Madrid, som anser att preskriptionstiden börjar när skattebetalaren köper en ny bostad efter det att den tidigare bostaden har sålts.

Vad händer om du gick med förlust vid försäljning av huset?

Om du har förlorat pengar vid försäljningen av ett hus borde du inte beskattas för denna negativa avkastning, men du borde inkludera det i din inkomstskatt. Dessutom kan förlusterna kompenseras mot realisationsvinster realiserade under räkenskapsåret från fonder, aktier eller annan egendom. Resultatet är en minskning av skatteräkningen.

Men om resultatet fortfarande är negativt, kommer det att utjämnas mot den positiva balansen i kapitalavkastningen som ingår i den beskattningsbara inkomsten för året, upp till en gräns på 20% av den balansen.

Om det även efter denna utjämning finns en negativ balans, kommer den att kompenseras under de följande fyra åren i samma ordning som angivits ovan.

Den kommunala kapitalvinstskatten måste fortfarande betalas

Alla personer som går med vinst vid försäljning av sitt hus måste betala denna kommunala skatt. För närvarande förekommer parlamentariska förfaranden för ändring av skatten. De maximala kvoterna som kommunerna kan tillämpa kommer också att ändras men för närvarande är det desamma.

Icke desto mindre har Högsta domstolen 55 kassationsöverklaganden mot den kommunala kapitalvinsten på bordet och 44 av dem fokuserar på samma oro som skattebetalarna har: om det är möjligt att ogiltigförklara likvidationer av den här skatten bär en fastighet har sålts och pengar har tjänats under processen.

Grunden som används är att artiklarna som förklarats icke konstitutionella av Konstitutionella domstolen och som uteslutits från systemet kan inte tillämpas i något fall, inte ens om värdet ökar.

Är du redo att hitta ditt drömhus?

Är du redo att hitta ditt drömhus?

Hitta de bästa destinationerna på vår sökmotor