Missä tapauksissa sinun ei tarvitse maksaa IRPF veroa talon myymisestä

Lähes kaikki liiketoimet verotetaan ja verojen maksamisesta on vaikea päästä eroon. Kuitenkin joissakin tapauksissa voidaan saada verovapautuksia. Talon myynnistä saadut myyntivoitot voidaan vapauttaa veroista, kun rahat sijoitetaan toisen asuinpaikan ostamiseen tai kuntoutukseen. Harvat tietenkin pääsevät täysin kokonaan eroon verosta, paitsi jos on myynyt tappiolla.

Erityisesti tapauksissa, joissa henkilö myy kotinsa, tätä etua ei tarvitse ilmoittaa IRPF:hän, jos hän on sijoittautunut uudelleen toisen tavanomaisen talon hankintaan tai kotinsa kuntoutukseen. Näin säästetään veroja, jotka vaihtelevat 19 prosentista 23 prosenttiin saaduista säästöistä.

Saadut säästöt on sisällytettävä säästöjen veropohjaan, ja ne verotetaan kiinteäkorkoisena 19 prosentista 6 000 euroon, 21 prosenttiin (6 000 eurosta 50 000 euroon) ja 23 prosenttiin (50 000 eurosta alkaen).

Jos veronmaksaja on allekirjoittanut asuntolainan uuden talon hankkimiseksi, siirrossa saatua kokonaismäärää pidetään myynnin arvona, miinus erääntyneen lainan pääoma.

Toinen verovelvollisten ryhmä, joka on vapautettu maksamasta tuloveroa taloistaan, ovat yli 65-vuotiaat. Jos he myivät kiinteistönsä viime vuonna, he voivat hyötyä verotuksellisista eduista riippuen kiinteistön tyypistä ja omistusosuudestaan. Jos kiinteistö on tavanomainen, vapautus on 100 % ja jos omistusoikeus jaetaan, vapautusta sovelletaan vain yli 65-vuotiaan omistamaan osuuteen talosta.

Jos myyty talo ei ole tavanomainen, eläkeläiset voivat jättää maksamatta veroja saadusta voitosta, jos kiinteistö sijoitetaan elinikäiseen vuokraan. Elinikäisen vuokraan suunnattava enimmäismäärä on 240 000 euroa.

Toinen ryhmä, jotka ovat IRPF verosta vapautettuja, ovat henkilöt vakavassa tai suuressa riippuvuussuhteessa henkilöiden itsemääräämisoikeuden ja riippuvaisten henkilöiden huolenpidon lain kanssa.

Mitä tapahtuu, jos haluat ostaa uudisasunnon?

Keskuskauppa- ja hallintotuomioistuin (TEAC) vakiinnuttaa kahden vuoden paikan töiden viimeistelylle ja uuden kiinteistön hankkimiselle. Eli kaksi vuotta talon siirtämisen jälkeen tai kaksi vuotta ennen myyntiä. Jälkimmäisessä tapauksessa verottomaan myyntiin olisi välttämätöntä pyytää asuntolaina ja myöhemmin perua se vanhan talon myymisen jälkeen ylittämättä vahvistettua kahden vuoden ajanjaksoa.

Veroviraston keinot vaatia IRPF:n maksu

Lakiyhtiö Attico Jurídico toteaa, että valtiovarainministeriö valvoo tavallisesti verovelvollisia, jotka ovat hakeneet poikkeuslupaa uudelleensijoittamista varten, joten on suositeltavaa olla hyvin tarkkaavainen poikkeustilanteista johtuvien erilaisten ongelmien varalta:

1. Unohdat mainita ilmoituksessa, että talon myynnistä saadut voitot on sijoitettu uudelleen: tässä tapauksessa valtiovarainministeri katsoo, että jälleeninvestointiin liittyvä vapautus on verovelka. Tästä syystä, jos saadusta voitosta ilmoittaessa ei mainita, että summa on sijoitettu uudelleen, valtiovarainministeriö katsoo, että verovelvollinen on päättänyt olla soveltamatta vapautusta. Tätä vaihtoehtoa ei voida enää muuttaa, kun veroilmoitus päättyy (2. heinäkuuta 2017 IRPF:lle). Pahinta on, että tietyt oikeusistuimet noudattavat tätä rahoitusperiaatetta.
2. Et voi sijoittaa uudelleen täsmälleen myynnistä saatua summaa: Koska laissa edellytetään, että uudelleensijoittaminen tulee myynnistä saadusta määrästä, valtiovarainministeriö katsoo, että näin ei ole (esimerkiksi jos uusi talo ostettiin ennen kuin edellinen myytiin), vapautusta ei voida soveltaa. Tämä on kuitenkin peruste, jonka TEAC itse julistaa lainvastaiseksi, vuonna 2014 annetussa päätöslauselmassa.
3. Kuinka kauan valtiovarainministeriö voi valvoa tätä? Valtiovarainministeriö katsoo, että vanhentumisaika lasketaan kahden vuoden kuluttua edellisen vakituisen asunnon myynnistä (enimmäisaika uudelleensijoittamiseen). Tämä pätee vaikka verovelvollinen ei käyttäisi tätä termiä ja olisi jo ostanut uuden kodin kauan sitten. Tätä kriteeriä vastaan on tuomion laillisia lausumia, esimerkiksi Madridin korkein oikeus katsoo, että vanhentumisaika alkaa, kun verovelvollinen myy edellisen talon ja ostaa uuden.

Entä jos olen myynyt talon tappiollisesti?

Jos olet menettänyt rahaa taloa myydessä, sinun ei pidä maksaa tätä negatiivista tuottoa, mutta sinun on sisällytettävä se IRPF-ilmoitukseen. Lisäksi tappio voidaan korvata vuoden aikana saaduilla myyntivoitoilla varojen, osakkeiden tai muun kiinteistöjen ansiosta. Tuloksena on vähennys laskuun.

Jos tulo on yhä negatiivinen, sitä kompensoidaan pääoman tuoton positiivisella saldolla, joka on lisätty verotettavaan perustaan itse säästöihin, 20 prosentin rajalla kyseisestä saldosta.

Jos tämän korvauksen jälkeen saldo on edelleen negatiivinen, se korvataan seuraavien neljän vuoden aikana samassa järjestyksessä kuin se on ilmoitettu.

Kunnallinen myyntivoitto on silti maksettava

Jokaisen voitolla myyvän henkilön on maksettava tämä kunnallinen vero, ellei hän myy kiinteistöään tappiolla, kuten perustuslakituomioistuin vuosi sitten totesi. Tällä hetkellä verojen muuttaminen on parlamentaarisessa käsittelyssä. Myös kuntien suurimmat kertoimet, jota kaupungintalot voivat myöhemmin soveltaa, muuttuvat.

Korkeimman oikeuden mukaan on kuitenkin olemassa 55 kunnan arvonlisäveroa koskevaa valitusta, ja 44 heistä keskittyy samaan veronmaksajien huolenaiheeseen: onko mahdollista peruuttaa tämä vero selvitystilaan vielä sen jälkeen kun se on myynyt kiinteistön ja saanut rahaa liiketoimesta? Käytetty perusta on se, että perustuslain vastaisesti julistamattomia ja määräyksestä karkotettuja artikkeleita ei voida missään tapauksessa soveltaa. Ei edes silloin, kun arvo on kasvanut.