Os estrangeiros compram cada vez mais casas em Espanha. Só no ano passado, realizaram-se mais de 61.000 operações, de acordo com os dados dos Registradores, representando 13 de cada 100 operações, com a cifra mais alta da história.
idealista/hipotecas assegura que, apesar de que a maioria de compradores prefere contratar crédito habitação nos seus países de origem, são muitos os interessados em conhecer a oferta de empréstimos para a compra de casa em Espanha.
Mas, a nacionalidade do cliente é realmente importante para a entidade financeira? A resposta é sim. Em termos gerais, a banca tem em conta a nacionalidade do cliente para aplicar requisitos mais ou menos flexíveis.
Por exemplo, os portugueses que vivem no estrangeiro não costumam ter as mesmas condições que os residentes mas, são tidos em consideração fatores como a existência de família em Espanha ou o seu país de origem: se procedem de países ricos (Europa ocidental, EUA, Canadá...) as entidades bancárias estão mais recetivas a conceder empréstimos para comprar casa, no entanto, se veem de países menos desenvolvidos ou da Europa de Leste, o setor financeiro cria mais problemas.
“Entre os motivos que levam o setor financeiro a fazer uma seleção de algumas nacionalidades, está um melhor conhecimento do seus sistema jurídico, a estabilidade económica, assim como os requisitos de cumprimento normativo e branqueamento de capitais, que fazem com que os bancos tenham de filtrar clientes e assegurar-se de que as poupanças que têm para a compra proveem de atividades legais (laborais, investimentos, heranças...)”, indica Juan Villén, responsável de idealista/hipotecas.
Além disso, como recorda Fernando Montenegro, diretor geral de Legal Lifeline, uma assessoria jurídica especializada na comunidade anglo-saxã, “nem todas as entidades bancárias concedem empréstimos à habitação a não residentes. A razão fundamental é a impossibilidade, em muitas ocasiões, de proceder ao embargo de bens no estrangeiros, sendo o imóvel a única garantia que tem o banco, para cobrir o dinheiro emprestado”.
Segundo dados da assessora, as nacionalidades britânica e alemã são as que têm oferta neste tipo de empréstimos à habitação (coincidindo com as que compram mais imóveis em Espanha) mas, o mesmo tipo de crédito, também pode ser concedido a compradores de outros países.
Em qualquer caso, o maior obstáculo, para um estrangeiro que deseje conseguir um crédito habitação em Espanha, é o importe que o banco está disposto a emprestar.
Se em condições normais, os residentes optam por um 80% do preço de compra do imóvel (ou seja, o cliente deve assumir os restantes 20% e 10%-12% necessários para os gastos e impostos da transação), no caso dos estrangeiros o limite é de 70%, apesar de que em muitas operações e, dependendo do banco, esta percentagem reduz-se a 60% ou até 50%. Isto significa que o cliente deve ter as poupanças necessárias para pagar, mais ou menos, metade da casa mais os gastos correspondentes.
No entanto, os bancos começam a ver uma oportunidade no crédito habitação para estrangeiros e já dispõem de equipas especializadas neste tipo de clientes, que incluem assessoria que garante o processo notarial e o Registro de Propiedad. Recebida a solicitação por parte do cliente, o processo a seguir é o mesmo, independentemente da nacionalidade.
Como relembram desde idealista/hipotecas, o comité de risco deve analisar toda a documentação e aceitar o rejeitar o crédito (o que tarda cerca de uma semana). Se o resultado é favorável, a entidade enviará ao cliente uma oferta vinculante, onde constam todas as condições financeiras do contrato, que devem ser aceites pelo cliente num prazo determinado (de aproximadamente 10 dias). Quando o cliente aceita a oferta, o banco remete toda a documentação ao notário para que prepare a escritura, documento que o utilizador deve revisar antes de assinar de forma definitiva. Habitualmente, o crédito à habitação e a compra e venda da casa assinam-se no mesmo dia.
Entre as entidades mais proativas quanto à concessão de crédito a estrangeiros estão o Banco Santander, Ibercaja, Bakinter, Hipotecas.com, Abanca e Bankia. Algumas delas têm serviços específicos para estrangeiros, enquanto que outras apostam por este novo nicho, devido à sua forte presença no exterior ou na costa espanhola, locais onde se realizam a maioria das transações. Santander, por exemplo, tem uma forte presença no Reino Unido, Polónia, Portugal, México, Brasil, Chile ou Argentina. Bankia, que acaba de integrar-se a BMN, reforçou a sua presença na zona mediterrânea.
De acordo com os Registradores, a costa e as ilhas são as regiões com mais compras e vendas, já que as casas se destinam a segunda residência para desfrutar das férias. Os clientes habituais são britânicos, franceses, alemães, belgas e suecos e, as províncias com maior demanda em 2017 foram Alicante, Tenerife, Baleares, Girona e Málaga. Em todas elas, os cidadãos estrangeiros assinaram mais de 30% das operações.
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