A crise do coronavírus mudou as preferências de muitos espanhóis e expatriados que vivem em Espanha: alguns preferem agora procurar uma casa na periferia das grandes cidades, enquanto outros se dirigem para o campo para ter mais espaço e respirar o ar fresco. No entanto, o processo de venda de uma residência principal para comprar outra não está livre de complicações e inclui muitas coisas a considerar, tais como a contratação de uma nova hipoteca, o cancelamento de uma antiga, entre outras coisas.
Juntamente com os peritos da Solvia, analisámos as principais questões envolvidas numa decisão como esta, com alguns conselhos úteis sobre a venda e compra de casa em Espanha em simultâneo:
Qual é a situação no mercado imobiliário?
É importante conhecer a evolução dos preços no mercado imobiliário e também os períodos de venda correspondentes à vizinhança do imóvel que se pretende vender. Recomenda-se também estudar previsões de mercado que indicarão a evolução do valor dos imóveis para os próximos meses (caso seja conveniente esperar e vender mais tarde). Podes também considerar a possibilidade de incluir localizações que estejam em processo de expansão. Embora muitos delas não pareçam de momento muito apelativas, oferecem a oportunidade de comprar a um bom preço, permitindo-te obter um maior benefício durante o processo, uma vez que os lucros da venda do imóvel anterior serão mais elevados do que o preço da nova compra. Sem mencionar que, com o tempo, esta nova casa será reavaliada porque está localizada num local em desenvolvimento.
Como se pode vender uma casa se ainda se está a pagar uma hipoteca?
Neste caso, existem várias alternativas. A melhor coisa a fazer é vender primeiro, cancelar a dívida e solicitar um novo empréstimo hipotecário para cobrir a compra da nova casa. Se tiveres o poder de compra necessário, tens também a opção de solicitar uma nova hipoteca e assumir ambas ao mesmo tempo até que a venda esteja concluída. Outra possibilidade é contrair o que é conhecido como "hipoteca ponte", um empréstimo hipotecário que te permite passar de um imóvel para outro sem vender o anterior e sem a necessidade de poupança. Finalmente, existe a alternativa de negociar uma sub-rogação com o banco, na qual que a hipoteca sobre esse imóvel ficará a cargo do novo proprietário.
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Se não tens uma hipoteca anterior, será melhor vender primeiro ou esperar até encontrar a tua nova casa?
O ideal é poder fazer tudo de uma só vez. Por outras palavras, encontrar o comprador certo e encontrar a casa ideal para comprar, tudo ao mesmo tempo. Para o conseguir, podes tentar chegar a acordo sobre o fecho final da venda no contrato de depósito, dentro de um determinado período de tempo. Recomenda-se solicitar um período de 4 ou 6 meses, desta forma, terás a paz de espírito de ter encontrado um comprador e tempo suficiente para localizar uma casa adequada e realizar algum tipo de renovação, se necessário. Se isto não for possível e tiveres poupanças suficientes para pagar a nova compra (ou seja, 20% do preço do imóvel + cerca de 10% para despesas), poderás solicitar um empréstimo hipotecário e, uma vez concluída a venda da casa atual, liquidar a dívida.
Como planear corretamente a venda do imóvel?
A venda de um imóvel requer organização. Isto inclui factores tais como: encontrar um bom intermediário que te ajude e aconselhe durante o processo, realizar possíveis reabilitações ou reparações que ajudarão a reavaliar o imóvel, recolher toda a informação e documentação que possa ser solicitada pelas partes interessadas (planos do imóvel, escrituras, certificado da comunidade de proprietários, certificado de eficiência energética, certificado da Inspecção Técnica de Edifícios (ITE), certificado de habitabilidade, último recibo do IBI (imposto predial), certificado de saldo devedor da hipoteca ou certificado de saldo zero, último recibo de fornecimentos. ...), bem como tirar boas fotografias da casa ou valorizar corretamente o imóvel.
Como é que a venda da casa irá afeta a declaração do IRPF?
Tratando-se de reinvestimento na residência habitual, uma vez que todo ou parte do dinheiro obtido com a venda da residência habitual é utilizado para a compra de um novo imóvel, estarás isento do pagamento do imposto sobre vendas, desde que o montante total obtido com a transferência seja reinvestido na compra do novo imóvel. Se o montante reinvestido na compra for inferior ao obtido na venda, apenas a parte proporcional do lucro obtido que corresponda ao montante utilizado na compra da nova residência será excluída do imposto.
Que outras despesas estão envolvidas na venda de um imóvel para comprar outro em Espanha?
Para além do imposto sobre a venda, existem outras despesas que devem ser tidas em conta em Espanha antes de se iniciar o processo: Imposto Municipal sobre Ganhos de Capital (este depende de cada Câmara Municipal e é calculado com base no aumento do valor do imóvel durante o tempo em que foste o seu proprietário), custos da escritura de venda ao vender o imóvel, custos derivados da possível liquidação da hipoteca em curso, comissão do imóvel (se aplicável), custos resultantes do pedido de certidões ou informações relativas ao imóvel que pretende vender. No que diz respeito às despesas decorrentes da compra do novo imóvel, deves pagar o imposto de transferência do imóvel para a compra, bem como considerar a possível necessidade de contrair uma nova hipoteca, despesas de mudança ou, se aplicável, de efetuar o trabalho do seu novo imóvel.
Para evitar cometer quaisquer erros durante o processo, é melhor consultar um perito imobiliário que lhe dará bons conselhos e te fornecerá informações suficientes para liquidar a venda e realizar a compra com êxito. Isto é especialmente importante nos casos em que existe uma necessidade urgente de mudar o imóvel.