Condicions i bancs per aconseguir un finançament hipotecari major al 80%
Condicions i bancs per aconseguir un finançament hipotecari major al 80%

Els estalvis són molt importants a l’hora de decidir quina casa vull comprar… i em puc permetre. De mitjana, i amb la finalitat d’evitar els excessos que es van cometre en el passat, els bancs estan disposats a prestar fins a un 80% del menor d’aquests dos imports: el preu de compra d’un immoble o el seu valor de taxació, una ràtio que el mercat coneix com “Loan To Value” (LTV). Dit d’una altra manera, el comprador haurà d’aportar el 20% i també les despeses i impostos associats a l’operació, que solen estar entre el 10% i el 15% de l’import final.

Segons les dades d’idealista, i tenint en compte la regla del 80%, les despeses i els impostos, actualment es necessiten uns 24.000 euros d’estalvi per comprar una casa de dues habitacions als districtes més econòmics de les grans ciutats, on el preu ronda els 80.000 euros. Tanmateix, i davant la impossibilitat de molts joves d’accedir al mercat de l’habitatge, ja que no tenen recursos propis per sufragar l’operació, algunes entitats financeres estan disposades a finançar fins al 100% del preu de compra d’un habitatge.

BBVA, Liberbank o ING, per exemple, podrien arribar fins al 100%, tot i que sense arribar a la totalitat (a més, les despeses no les financen i s’han d’aportar mitjançant estalvis). Ibercaja, per part seva, confessa que pot cobrir fins al 90%.

En canvi, altres referents del sector en matèria hipotecària com el Santander o Abanca es limiten a oferir les seves hipoteques fins al 80% de la taxació o el preu de compra, tot i que no descarten estudiar el cas abans de donar per perdut a un client.

Aquest gir estratègic ha reactivat els temors a una nova bombolla, ja que aquest tipus d’hipoteques que financen més del 80% són considerades d’alt risc, tot i que els experts asseguren que aquestes condicions no són per tothom: els clients han de complir una sèrie de requisits i han de donar-se unes circumstàncies concretes que, a més, exigeixen vinculacions com domiciliar una nòmina, contractar assegurances de la llar o de vida i utilitzar una targeta de dèbit o crèdit amb l’entitat.

“El banc analitza el perfil del client i intenta proporcionar-li alternatives per poder tirar endavant l’operació. No es tracta de què estiguin corrent riscos inadequats, sinó de fer el possible per concedir més préstecs quan val la pena”, explica Javier Lainez, director d’operacions d’idealista/hipotecas.

Però, de quins escenaris estem parlant? Resumim els més habituals:

Segons Lainez, el fet que un banc estigui disposat a prestar més del 80% depèn, per exemple, del tipus de casa que es vulgui adquirir. Les condicions solen ser més flexibles quan el client està interessat a aconseguir un immoble del mateix banc, els anomenats “actius adjudicats”. I és que el sector porta anys immers en una estratègia en la qual prima la desinversió immobiliària: tots els bancs estan intentant sanejar el seu balanç i millorar els comptes de resultats. Una cosa semblant succeeix pels habitatges nous que estan finançant els bancs, pels quals, en molts casos, també estan disposats a finançar el 100%.

Un altre escenari que podria donar-se és que el client tingui una professió que li garanteixi els ingressos. Sense anar més lluny, els treballadors del sector públic, funcionaris, solen tenir uns convenis concrets amb els bancs.

I què passa quan es treballa pel sector privat? En aquest cas les principals opcions per aconseguir més d’aquest 80% són:

Per una banda, ser propietari d’un habitatge que ja estigui pagat en la seva totalitat o pràcticament, i que el propietari estigui disposat a utilitzar-lo com a garantia de la nova hipoteca. En aquest cas, sí que seria possible aconseguir un préstec per un import equivalent al 100% del preu de compra i que inclús cobreixi les despeses de l’operació.

Com dèiem anteriorment, una altra opció que té el futur hipotecat és la dels bancs que ja han confirmat la seva disposició de finançar més del 80%, com Ibercaja (fins al 90%), BBVA, Liberbank i ING (que podrien prestar més del 90%, però sense arribar a la totalitat).

L’últim escenari que permetria aconseguir més del 80% és completant la hipoteca com un préstec personal. Els préstecs personals solen ser d’imports molt més baixos que les hipoteques (solen estar per sota dels 50.000 euros), pràcticament no tenen comissions ni vinculacions i acostumen a realitzar-se en terminis més reduïts (fins a 10 anys), tot i que el seu tipus d’interès sol ser molt més alt.

L’impacte es veurà en els propers trimestres

El mercat dona per fet que el canvi d’estratègia de la banca serà un reclam per a molts particulars que volen comprar-se un habitatge, però que no tenen els estalvis suficients per aportar l’entrada de la casa.

Però per saber si la mesura serà efectiva, s’haurà d’esperar uns mesos. De moment, les dades del Banc d’Espanya apunten que el 14,5% dels préstecs hipotecaris que es van concedir en el primer trimestre de l’any estan subjectes a un “Loan To Value” superior al 80%, un percentatge idèntic al de finals de 2017 i que està en línia amb el que hem vist els últims anys. Des de 2004, quan el regulador del sector financer va començar a recopilar aquestes dades, les hipoteques d’alt risc han oscil·lat entre el 10% i el 18%. El mínim es va registrar a principis de 2009, mentre que els màxims es van registrar l’estiu de 2006.

A idealista/hipotecas t’aconseguim la millor hipoteca,
des de l’Euríbor +0,75%, servei gratuït i sense compromís