Per què la llei hipotecària hauria d'estar per sobre dels interessos de qualsevol col·lectiu (fins i tot dels notaris)

Article escrit per Ignacio Menéndez-Morán Reverte, advocat, gestor administratiu, gestor de la propietat immobiliària i director d'estratègia de Grupo BC

La Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari 5/2019, que porta gairebé dos mesos en vigor, té com a objecte la trasposició de la Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell de 4 de febrer de 2014. La Directiva reconeix al seu considerant número 3 que “La crisi financera ha demostrat que el comportament irresponsable dels participants al mercat pot soscavar els fonaments del sistema financer, (...) i pot tenir greus conseqüències socials i econòmiques”. En aquest sentit, l'objectiu de la llei és garantir un règim jurídic segur, àgil i eficaç, establint i desenvolupant un procediment transparent que asseguri l'accés al crèdit hipotecari com a element clau en el creixement de l'economia.

En aquest escenari, la solució es basa en l'evidència, claredat i simplicitat del procés per al mercat i els intervinents, aportant seguretat jurídica, econòmica i qualitat del servei amb l'objectiu de minimitzar el risc i les reclamacions, protegint de manera especial al consumidor.

La solució adoptada a Espanya estableix unes normes i principis de transparència material el compliment de les quals, en les seves diverses fases, ha de ser sancionat per notaris i registradors; a diferència d'altres països de l'entorn, com per exemple Regne Unit o Portugal, on no es requereix que aquests intervinents supervisin el compliment de la transparència i seguretat per al consumidor, ja que es considera que per al consecució d'aquests objectius és suficient amb l'establiment de sistemes de treball i contractualització que deixin evidència constatable sobre això.

La nova llei hipotecària i el reglament que la desenvolupa estableixen unes normes i pràctiques de comunicació, conducta i documentals entre les parts, d'acord amb les noves tecnologies i la forma telemàtica de relació entre els intervinents, adequant la legislació als mitjans i usos actuals.

Aquest objectiu es plasma en dos àmbits diferents: es dóna més rellevància al paper del notari com a assessor imparcial de les parts, acreditant documentalment el compliment dins del termini i en la forma escaient de les obligacions previstes, i donant fe que el consumidor ha comprès totes les variables i abast de l'operació a través de l'acta, on consta el lliurament i assessorament, sense generar cap cost aranzelari.

En segon lloc, basant-se en el principi d'agilitat i seguretat, es determina que el lliurament de la documentació precontractual al client i notari (FEIN, FIAE, simulació tipus d'interès, projecte de contracte, distribució de despeses i manifestació signada pel prestatari), ha d'efectuar-se a través d'una plataforma tecnològica, garantint els principis exposats i la comprovació fefaent de la data en la qual es van incorporar els documents en l'aplicació.

En aquest sentit, cal esmentar el fet que el Consell General del Notariat (CGN), de manera unilateral, ha establert a través de diverses circulars que l'única plataforma a emprar pels notaris per a tal fi és la de la societat mercantil ANCERT, curiosament controlada pel propi CGN, la qual cosa manifestament contravé la lliure competència; quan, a més, actualment existeixen altres plataformes emprades per les entitats financeres que compleixen els requisits establerts per la Llei.

L'obligatorietat d'ús d'una única plataforma suposaria de facto un monopoli, amb els consegüents inconvenients que això pot suposar: abús de poder, encariment de preus i deterioració de la qualitat del servei per falta d'interès en la seva millora constant, davant l'absència d'altres competidors.

L'existència d'una única plataforma suposa un risc operacional i reputacional evident en un procés tan crític per a l'economia i la societat com és la formalització d'operacions hipotecàries. Una eventual caiguda de la plataforma ANCERT, amb aquest monopoli, comportaria la paralització de tot el sistema hipotecari per absència de plataformes alternatives, un risc sistèmic del sector financer i immobiliari que no podrien suportar les entitats financeres. Al meu judici, no s'han valorat amb suficient profunditat els riscos, ja que el sistema ha de ser obert i segur, garantint el manteniment del servei en tot moment. Per tant, no s'hauria de limitar l'existència d'altres plataformes alternatives de les societats de gestió, que permeten la incorporació al procés hipotecari dels recents i positius avanços tecnològics aplicats en altres països (fintech, blockchain, signatura digital dels clients, etc.).

A més, sota l'argument de la “utilitat tecnològica comuna i la seguretat jurídica”, es vol imposar l'ús de la plataforma ANCERT per a la gestió interna de les notaries, la qual cosa suposa una intervenció i minva de la llibertat dels notaris per emprar altres plataformes de gestió triades pels seus despatxos segons els seus criteris, funcionalitats i necessitats.

El CGN, en una posició dominant, va encara més lluny en pretendre substituir les societats de gestió per empreses controlades i/o creades pels notaris, que desenvolupessin les funcions que fins avui han vingut prestant les gestories, tant per al client final com per a les entitats financeres. A conseqüència d'això, es perd la traçabilitat i el control de l'operació, la qual cosa impactarà negativament en la bona finalitat de la mateixa i pot produir-li al consumidor una confusió de les funcions del notariat, en no pertànyer aquests serveis a l'àmbit de la seva funció pública. Ja existeixen experiències negatives anteriors per la intervenció d'aquest col·lectiu en altres funcions com poden ser l'assessorament previ de l'elecció d'un immoble, la formalització i inscripció del préstec, i pagament dels impostos associats a aquest, no pertanyent cap d'elles a les seves funcions, ni àmbit d'acció.

La lliure elecció de tots els intervinents que formen part del procés (prestatari, entitat financera, notari, etc.), tant de la plataforma com de les societats de gestió, taxadores, etc., ha de dependre única i exclusivament de criteris de selecció de qualitat i transparència del servei requerit, d'acord amb preus del mercat i tecnologies actuals. Les entitats financeres, en qualitat de clients dels notaris, no han de veure's limitades per ells a l'ús d'una plataforma en particular, quan dites entitats disposen d'eines alternatives amb funcionalitats i condicions de seguretat equivalents o superiors a les de la plataforma ANCERT.

En conclusió, l'esperit de la LCI hauria d'estar per sobre dels interessos derivats de qualsevol col·lectiu, sent aquest salvaguardat per l'Administració Pública en defensa del sistema hipotecari; així mateix, àdhuc sent molt necessària l'actualització de la legislació, en cap cas pot servir de pretext perquè alguns intervinents pretenguin ocupar l'espai d'altres professionals com són les societats de gestió, advocats, agents de la propietat..., que han demostrat la seva qualificació professional tant en la col·laboració responsable i objectiva amb les entitats financeres, com en la transparència en el mercat i amb els clients finals.