Una recent sentència del Tribunal Suprem fixa un nou criteri sobre l’exempció de l'impost de l'IRPF per reinversió en habitatge. Quan es ven la residència habitual per comprar-ne una altra, molts contribuents necessiten finançament extern addicional; normalment, un préstec hipotecari.
El criteri d'Hisenda considera només com a quantitats reinvertides en el nou habitatge habitual les quotes del préstec hipotecari pagades en els dos anys següents (o anteriors) a la venda de l'anterior residència habitual o si hi ha hagut algun abonament parcial en el moment de la compravenda. José María Salcedo, soci d'Ático Jurídico, explica el contingut de la recent sentència de l'Alt Tribunal i com pot afectar els contribuents.
La sentència que estableix la doctrina del Tribunal Suprem
Aquest és el cas resolt pel Tribunal Suprem en què el contribuent va vendre l’habitatge habitual. Per beneficiar-se de l'exempció total per reinversió del guany patrimonial en l'IRPF, havia de reinvertir la quantitat de 347.661,39 euros en el termini de dos anys.
A continuació, el contribuent va adquirir un nou habitatge per un import de 280.000 euros. En el moment de la compra, va abonar 32.000 euros i es va subrogar el préstec hipotecari que tenia contret el contractista per import de 248.000 euros.
Davant d’aquesta situació, l'Agència Tributària només va considerar com a quantitats reinvertides els 32.000 euros inicialment pagats, més 18.444,17 euros en concepte de quotes del préstec pagades en els dos anys següents a la venda de l'anterior habitatge habitual.
A favor del criteri d'Hisenda, s’hi va mostrar el TSJ de Catalunya, que va ser el que va desestimar el recurs del contribuent en aquest cas (sentència del 15-11-2018). En canvi, el TSJ de la Comunitat Valenciana, en una sentència del juliol de 2018, es va pronunciar just en el sentit contrari. El tema va arribar al Suprem, mitjançant l’Acte del 9-7-2019, que ja vam comentar anteriorment a idealista/news.
La qüestió és: una reinversió física o econòmica?
José María Salcedo afirma que “per resoldre aquesta qüestió, cal tenir en compte que no la nostra normativa no contempla un concepte de ‘reinversió en habitatge’. Per això, el dilema es troba en escatir si la normativa es refereix a una reinversió "física" o, més aviat, a una reinversió "econòmica".
- Reinversió física. Aquest és el criteri que segueix l'Agència Tributària, en el qual només es considerarien reinvertides les quantitats que efectivament es lliuressin per a la compra del nou habitatge. Per això, només considerava ‘reinvertides en habitatge’ les quantitats satisfetes en els dos anys següents a la venda de l'anterior habitatge habitual.
“Es tracta, no obstant això, d'un concepte massa restrictiu perquè queda circumscrit a l'acció de guardar o estalviar els beneficis obtinguts en la venda de l'anterior habitatge per emprar-los en l'adquisició d'un altre habitatge”, comenta l'expert d'Ático Jurídico.
Segons el criteri d'Hisenda, solament reinverteix en l'adquisició d'un habitatge habitual qui gasta els fons obtinguts de la venda del primer habitatge en l'adquisició del segon. “Tanmateix, si per a l'adquisició del nou habitatge s'utilitza finançament extern, la part finançada per l'entitat bancària no constitueix reinversió, excepte pel que fa a la part del préstec efectivament amortitzada en els dos anys següents a la venda de l'anterior habitatge”, aclareix l'advocat.
- Reinversió econòmica. L'altra manera d'entendre la reinversió és com a reinversió econòmica. “Es considerarà d’aquest tipus quan la quantitat destinada a la compra del nou habitatge iguali o superi el preu obtingut en la venda de l'anterior habitatge, independentment que els fons que s'apliquin per a la compra de l'habitatge siguin els obtinguts de la venda de l'anterior habitatge, de la formalització d'un préstec o de la subrogació del ja existent”, destaquen des d'Ático Jurídico.
La doctrina a favor dels contribuents del Suprem
Finalment, el Suprem es decanta per una interpretació "econòmica" de la reinversió. Així, en la sentència de l’1-10-2020 declara que: “Ni l'art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni l'art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) estableixen que l'import de la "reinversió" hagi d'entendre's solament per l'import desemborsat i sense tenir en compte l'import del finançament extern disposat”
Conclou que “per reinversió, cal entendre un acte negocial jurídic econòmic en què es doni la realitat del mateix i es compleixin els períodes establerts per llei, sempre amb independència dels pagaments monetaris del crèdit/préstecs/deute hipotecari assumit en la nova adquisició”.
Per això, el Tribunal Suprem ha fixat la següent doctrina cassacional: “Per aplicar l'exempció per reinversió regulada a l'article 36 del TRLIRPF de 2004, i al 39.1 Reglament de l'Impost -Reial decret 1775/2004, de 30 de juliol, no és necessari emprar íntegrament els diners obtinguts de la venda de l'anterior habitatge, sinó que és suficient aplicar per a aquesta finalitat els diners prestats d'un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble”.
En definitiva, els requisits per gaudir de l'exempció del guany patrimonial es compleixen venent l'anterior habitatge habitual i adquirint-ne un altre dins del termini de dos anys. “Referent a això, és indiferent que els fons utilitzats per adquirir aquest habitatge provinguin de les quantitats obtingudes en la venda o d'un préstec hipotecari”, aclareix José María Salcedo.
“Aquesta és una sentència molt important, ja que obre la porta al fet que tots els contribuents que reinverteixin en habitatge utilitzant finançament extern puguin beneficiar-se plenament de l'exempció de l'IRPF”, conclou l'advocat expert.
Salcedo destaca finalment que, “a més, aquesta sentència obre la porta als contribuents que en el seu moment només van poder declarar exempta una part del guany perquè Hisenda només va considerar com a quantitat reinvertida les quotes del préstec satisfetes en els dos anys següents a la venda de l'anterior habitatge. Per tant, tindran la possibilitat de sol·licitar la devolució total dels imports destinats a la compra del nou habitatge habitual, encara que provinguessin de finançament extern”.