Atenció inversor: comprar edificis és més rendible que comprar habitatges solts. Aquesta és una de les conclusions que es desprèn de l'estudi elaborat per la consultora 3 Capital Real Estate que ha analitzat els preus de venda de 550 edificis de propietat vertical a Madrid i Barcelona dels barris més sol·licitats pel mercat de capitals. L’estudi revela que el m2 a Barcelona és un 32 % més car en pisos (habitatges plurifamiliars) que en edificis complets, mentre que a Madrid és un 15 % més car.
Barcelona
A la capital catalana, la consultora ha analitzat un total de 354 edificis en venda (entre ells, els més sol·licitats pels inversors). L'anàlisi constata que els preus no s'han incrementat en els dos darrers anys, però que la diferència és notable respecte al mercat granular (venda de pisos): una mitjana de gairebé el 32 %. En altres paraules, la venda d’habitatges a particulars a Barcelona és un 32 % més cara per m2 que la inversió en edificis complets.
Aquest gran diferencial ve provocat per factors com la lentitud en l'atorgament de llicències, el fre a l'estudi d'operacions de rehabilitació residencial a Barcelona vinculat a regulacions administratives locals (com, per exemple, la reserva del 30 % per a HPO en edificis de més de 600 m2 per part de l'Ajuntament, la llei 11/2020 de regulació del preu del lloguer d'habitatge per part de la Generalitat, etc.).
“Encara que alguna d'aquestes normatives (o part d'elles) està suspesa per decisions recents del Tribunal Constitucional, la sensació d'incertesa ha estat de tal importància que aquestes suspensions no han tingut un efecte significatiu sobre l'atonia experimentada al mercat els últims anys”, expliquen des de 3 Capital. El preu mitjà per m2 per a edificis d’ús residencial a Barcelona, prenent com a base la mostra esmentada anteriorment, se situa en 3.202 euros/m2.
Els testimonis detectats a la Barceloneta i les Corts (és a dir, els immobles analitzats) identifiquen aquests barris com els de menor dispersió en termes de repercussions per metre quadrat entre la compra granular i vertical. La Dreta de l'Eixample, l'Antiga i la Nova Esquerra de l'Eixample, Sant Gervasi - Galvany i Sagrada Família són les zones més demanades per part de la família offices, socimis i fons per dur a terme rehabilitacions integrals d'edificis.
En canvi, les mostres analitzades als barris del Clot i Sant Andreu marquen la diferència més gran entre el preu de compra granular i el vertical; en aquest darrer cas, una de les possibles causes és la demanda escassa per part d'inversors corporatius. No es detecten a Barcelona casos significatius en què el preu per metre quadrat dels edificis superi el de l'oferta granular.
Madrid
A la capital espanyola, l'ecosistema polític i econòmic no presenta aquestes incerteses, a més de recollir inversió no només nacional sinó també provinent de fons i famílies europees i llatinoamericanes. Així, les transaccions més grans d'edificis per euros/m2 les protagonitzen famílies estrangeres, especialment llatinoamericanes, que entren a Espanya per Madrid a la recerca d'una estabilitat econòmica, jurídica i de divisa (valor refugi davant devaluacions o intervencions de mercat).
Després d'analitzar 196 edificis, observem que el diferencial en m2 respecte al mercat granular és molt menor respecte al de Barcelona; es troba només un 15 % de mitjana per sota en el cas de les transaccions d'edificis complets. La mitjana de preu d'inversió vertical residencial a Madrid, arran de la mostra analitzada, és de 4.282 euros/m2.
En detall, els barris de Cuatro Caminos i Delicias presenten les ràtios més baixes de preu/m2 en vertical respecte a granular, i són els districtes amb més marges per invertir en el mercat residencial a la capital. De totes maneres, els barris on proporcionalment resulta més car comprar un edifici respecte a un apartament són Sol i Huertas-Cortes, atès que a la demanda local s'hi afegeix la d'inversors espanyols i internacionals, fins a aconseguir que el preu per metre quadrat en diversos edificis superi el de l'oferta granular.
A Madrid, els 28 barris analitzats han estat Almagro, Arapiles, Argüelles, Bellas Vistas, Berruguete, Castellana, Chueca-Justicia, Ciudad Jardín, Cuatro Caminos, Delicias, Gaztambide, Goya, Guindalera, Huertas-Cortes, Ibiza, Lavapiés-Embajadores, Lista, Malasaña- Universidad, Pacífico, Palacio, Palos de Moguer, Recoletos, San Diego, Simancas, Sol, Trafalgar, Valdeacederas i Ventilla-Almenara.
Els 31 barris estudiats a Barcelona són La Barceloneta, La Bordeta, El Camp de l’Arpa del Clot, El Camp d’en Grassot i Gràcia Nova, El Carmel, El Clot, Les Corts, L’Antiga Esquerra de l’Eixample, La Dreta de l’Eixample, La Nova Esquerra de l’Eixample, El Baix Guinardó, El Guinardó, La Vila de Gràcia, El Gòtic, Hostafrancs, Navas, El Parc i la Llacuna del Poblenou, El Poblenou, Poble Sec, El Putxet i el Farró, El Raval, La Sagrada Família, Sant Andreu, Sant Antoni, Sant Gervasi-Galvany, Sant Pere-Santa Caterina i la Ribera, Sants, Sants-Badal, Sarrià, les Tres Torres i la Vila Olímpica del Poblenou.