Les hipoteques fixes i les variables són les més comunes al mercat, però hi ha un tercer tipus que també convé conèixer a l'hora de demanar una hipoteca: les hipoteques mixtes.
Aquesta alternativa de finançament per a la compra d'habitatge barreja un interès fix durant els primers anys i un de variable passat un termini determinat. Té avantatges i inconvenients i és una opció a tenir en compte per a persones amb una elevada capacitat d'estalvi.
Què és una hipoteca mixta?
Abans d'endinsar-nos completament en el concepte d'hipoteca mixta, haurem d'establir un context:
- Hipoteca fixa: s'aplica el mateix tipus d'interès durant la vida de préstec. El tipus d'interès no està subjecte a cap índex de referència (com ara l'euríbor) i, per tant, no varia. La quota mensual a pagar és sempre la mateixa durant tota la hipoteca, encara que els tipus d'interès del mercat pugin o baixin.
- Hipoteca variable: l'import de les quotes mensuals a pagar pujarà o baixarà segons un índex de referència (el més freqüent és l'euríbor). El tipus d’interès que s’aplica a la hipoteca està compost pel valor de l’euríbor més un diferencial fix. Quan pugi l'euríbor, augmentarà la quota mensual a pagar i, quan baixi, també baixarà l'import de la quota mensual.
Tenint això en compte, podrem dir que:
- Una hipoteca mixta combina elements de les hipoteques fixes i les variables. Durant un període de temps determinat, hauràs de pagar un tipus d'interès fix que acordaràs amb l'entitat financera que triïs per a la hipoteca mixta i, la resta del temps, hauràs de pagar un tipus d'interès variable, calculat com la suma de l'euríbor i un diferencial pactat per endavant.
Quines són les característiques de la hipoteca mixta?
Les hipoteques mixtes tenen una sèrie de característiques diferents a altres tipus de préstecs:
- Termini: és el temps que has acordat amb l'entitat financera per tornar tots els diners del préstec més els interessos que fixats. Com que és una hipoteca mixta, durant un termini de temps tindràs interessos fixos i la resta del temps seran variables.
- Finançament: les hipoteques mixtes solen cobrir el 80 % del valor de l’habitatge que vulguis adquirir.
- Interessos: en obrir una hipoteca mixta, normalment entre els 4 i els 15 primers anys pagaràs un tipus d'interès fix. Aquest interès l’hauràs de fixar amb el banc i afectarà la quota durant anys. Quan acabi aquest període, començarà el tipus d'interès variable.
- Amortització: entre el termini d'hipoteca fixa i el termini de la hipoteca variable, tindràs, en termes generals, un termini d'amortització màxim de fins a 30 anys.
Exemple d'hipoteca mixta
El funcionament d’una hipoteca mixta s’entén molt millor amb un exemple.
Suposem que tenim una hipoteca mixta a 40 anys. Una opció seria que, durant els primers 20 anys, els pagaments de les quotes es fessin com si fos una hipoteca fixa, pagant tots els mesos la mateixa quota i sense canvis.
No obstant això, un cop hem pagat els primers 20 anys i ens queden per pagar 20 anys més, el temps restant del pagament de la hipoteca mixta es realitza com una hipoteca variable. És a dir, es paga segons com estigui l'índex de referència utilitzat per calcular la hipoteca (que a Espanya sol ser l'euríbor, en la majoria dels casos).
Avantatges i desavantatges de les hipoteques mixtes
Les hipoteques mixtes tenen avantatges i desavantatges que convé conèixer abans de decantar-se per aquesta opció:
Avantatges de les hipoteques mixtes
Els beneficis de les hipoteques mixtes són els següents:
- Presenten el mateix nivell de vinculació que qualsevol altre tipus d'hipoteca. És a dir, es tracta d'un producte bancari similar a qualsevol altra hipoteca.
- En comparació amb les hipoteques fixes habituals, la part d'interessos fixos de les hipoteques mixtes solen ser més baixes.
- Solen ser força flexibles respecte als terminis, cosa que permet que el consumidor esculli els anys durant els quals vol tornar la hipoteca segons les condicions d'una hipoteca fixa o d'una hipoteca variable. És a dir, la divisió dels trams de la hipoteca mixta es pot adaptar a les preferències del prestatari.
Desavantatges de les hipoteques mixtes
Els inconvenients de les hipoteques mixtes són els següents:
- No es pot triar el tipus dinterès que es manté primer. És a dir, sempre es comença amb el tipus d'interès fix per passar més endavant al tipus d'interès variable.
- Tot i que l'euríbor pot afavorir l'hipotecat, també el pot perjudicar. Això és especialment important a l'hora de contractar una hipoteca mixta, ja que quan es funciona amb el sistema variable solen haver passat almenys 10 anys des de la contractació de la hipoteca mixta, per la qual cosa les circumstàncies poden haver canviat considerablement des del moment en què es va signar el préstec. En aquest sentit, la incertesa és un desavantatge important a l'hora de contractar aquest tipus d'hipoteques.
- Així mateix, un altre dels desavantatges de les hipoteques mixtes és que, en general, no solen constituir un benefici real per al prestatari. Això és perquè el que es guanya per una banda, es perd per l'altra. Per això, en conjunt, el més habitual és que no suposin un estalvi real a l'hora de contractar una hipoteca.
Quan convé contractar una hipoteca mixta?
En general, les hipoteques mixtes no solen ser millors ni pitjors que les hipoteques fixes o variables. Tot i això, sí que hi ha un perfil de prestatari que sol poder beneficiar-se d'aquest tipus d'hipoteques: persones que tinguin una capacitat d'estalvi alta.
Per què? Perquè aquelles persones que poden estalviar força tenen l'opció de pagar un interès fix durant els primers anys i, quan es passa a la part de l'interès variable, tornar part de la hipoteca amb aquests estalvis, fet que permet reduir el termini de devolució i, en conseqüència, pagar menys interessos en conjunt.
Quina és la millor hipoteca mixta?
Després de tota aquesta informació, probablement et preguntes quina és la millor hipoteca mixta. Cal tenir molts aspectes en compte, sobretot les condicions del banc a què demanis el préstec.
Aquí tens una llista amb algunes opcions que destaquen a idealista/hipoteques:
- Hipoteca Mixta EVO Banc: el millor de la hipoteca mixta EVO Banc és que la Taxa Anual Equivalent (TAE) és la més competitiva entre les altres hipoteques mixtes: a partir del 2,80 % i no hi ha comissions d'obertura. La contractació és exclusivament en línia, per la qual cosa només és un inconvenient per a les persones que prefereixin acudir a una oficina. El tipus d'interès bonificat és del 2,15 % els primers 15 anys i després passa a euríbor +0,75 %.
- Hipoteca Mixta Openbank: el més destacat de la hipoteca mixta Openbank és que tens els millors tipus d'interès al mercat hipotecari de tipus mixt. Tenen un TAE a partir del 3 % i per aconseguir un tipus d'interès bonificat cal una nòmina de 900€/mes per a un titular o una nòmina de 1.800€/mes si hi ha dos titulars. Estableix un tipus d'interès del 2,37 % durant els 10 primers anys i posteriorment passa a euríbor +0,55 % amb les màximes bonificacions. Convé tenir en compte que aquest préstec té una comissió màxima del 2 % per amortització total del préstec hipotecari durant els primers 10 anys.
- Hipoteca Mixta Bankinter: una altra alternativa interessant, encara que menys atractiva en termes generals que les dues anteriors, és la hipoteca mixta de Bankinter. Té una comissió dobertura de 500 euros i un tipus d’interès fix durant els primers 10 anys del 3,3 % (3,94 % TAE). Passat aquest termini, el diferencial és d'euríbor +0,75 %.
Compara les millors hipoteques a idealista/hipotecas i resol els teus dubtes amb nosaltres de manera gratuïta.