La Generalitat limita finalment el lloguer a Catalunya. El Govern català ha aprovat el decret llei per limitar els preus del lloguer per tal que no superin en més d'un 10% l'índex de referència als barris i ciutats amb una falta acreditada d'habitatge assequible. No obstant això, hi ha excepcions que s'escaparan a la regla general, podent incrementar o reduir el preu del lloguer depenent de l'estat de l'habitatge o de les zones comunes. En alguns casos, podria disparar-se el preu del mercat del lloguer a la capital catalana en perjudici de l'inquilí.
El decret llei, publicat al Diari Oficial de la Generalitat, permetrà que el preu del lloguer a zones o ciutats on s'apliqui la limitació només pot superar un 10% l'índex de referència de preus de lloguer per a pisos de menys de 150 m2. En el cas de Barcelona, serà l'Ajuntament l'encarregat de decidir si només alguns districtes o si tota la ciutat es declara com a zona tensionada pel preu del lloguer.
De moment, el consistori de Colau no farà declaracions sobre aquest tema, ni tampoc saben quan començaran a assenyalar les zones que estan sofrint una major tensió i quines podran guiar-se per l'índex i l'increment del 10% en el preu del lloguer.
Però després d'analitzar casos reals a diferents zones de Barcelona, l'equip d'idealista/news ha comprovat que aquest decret podria ser una arma de doble tall ja que, tot i que s'intenta que sigui “una eina per denunciar abusos als preus del lloguer”, la veritat és que en la majoria de casos el preu mitjà que marca l'índex promogut pel govern català és actualment més alt que el del mercat.
Des del món jurídic ja hi ha veus que s'alcen contra aquest decret llei per considerar-lo inconstitucional. Verónica del Carpio, advocada i professora de Dret Civil, assegura que vulnera l'article 149.1.8 de la Constitució Espanyola. “La Llei d'Arrendaments Urbans és competència exclusiva de l'Estat. No es pot deixar en mans d'una comunitat autònoma, i menys en mans d'un ajuntament, un element tan essencial com és el preu del lloguer”, assenyala l'experta en dret civil.
A més, creu que limitar el preu també pot vulnerar un altre article de la Constitució, com és l'article 33, que estableix el dret a la propietat privada.
Com funciona el control de preus
A partir d'ara, el propietari que vulgui posar en lloguer el seu pis a Barcelona podrà esbrinar quin és el preu recomanat per la Generalitat de Catalunya a través de l'índex de referència de preus de lloguer. Una vegada dins l'eina, l'usuari haurà d'especificar el carrer i el número on es troba l'habitatge, els m2, la qualificació energètica (que va des de la A, la més eficient, a la G, la menys eficient), la planta que ocupa el pis, si té ascensor o pàrquing, i si està en molt bones condicions, necessita una reforma o està en males condicions.
Una altra de les excepcions que presenta el decret és per als pisos que tinguin algun tipus de característica que li doni més valor a l'habitatge. És a dir, si l'immoble compta amb vistes excepcionals o zones comunes com a piscines, gimnasos o jardins, el propietari podrà sumar un 5% més al preu que marca l'índex, és a dir, un 15% més en total.
Amb totes aquestes dades, l'índex de referència de preus de lloguer, a través de les dades obtingudes de les fiances dipositades a l'Incasòl des de 2016, donarà a l'usuari 3 preus. El primer, el de l'àrea inferior, correspondrà al preu més barat que es paga pel lloguer d'un habitatge similar en un radi pròxim a la direcció consultada; el segon, el preu mitjà o índex que regularà els lloguers a partir d'ara, que és el preu per m2 i mes que es paga a la zona consultada, al qual es podrà sumar un 10% addicional. Finalment, l'àrea superior, que és el preu més alt que un inquilí paga a la zona consultada.
[Calcula aquí com t'afectaria en el teu cas]
Exemples d'Horta a Sant Gervasi
Al districte de Horta Guinardo s'aixeca el barri d'El Carmel, construït pràcticament per immigrant andalusos i gallecs i històricament considerat una de les zones menys atractives per viure de la capital catalana per la seva mala connexió amb el transport públic, la seva orografia i les seves escasses infraestructures. En l'actualitat, un inquilí està pagant pel seu pis de 100 m2 650 euros al mes. Segons l'índex de preus del govern català, el propietari podria arribar a demanar per aquest habitatge a partir d'ara 806 euros (preu mitjà recomanat), més un 10% en cas de no sotmetre'l a cap rehabilitació (si ho fes, podria demanar fins a un 20% més en els cinc anys posteriors a les obres). És a dir, enfront dels 650€ al mes que paga avui dia l'inquilí, el propietari, amb l''índex' de la Generalitat a la mà, podrà demanar a l'arrendatari següent entre 886€ i 967€ al mes.
En una situació similar es troba una altra inquilina del centre de Barcelona entrevistada per a aquest reportatge. Ella viu al Poblenou, un districte molt de moda a Barcelona que ocupa una gran extensió i està ple de cafeteries, bars de tapes o fàbriques reformades que alberguen oficines de tecnologia i exposicions de disseny. També és un dels barris que està patint més la gentrificació per culpa del preu dels lloguers.
En aquest cas, la inquilina paga al mes per un pis de 75 m2 pròxim a l'estació de metro Poblenou uns 750 euros. El pis, si bé compta amb algunes comoditats com un pati o ascensor, hauria de sotmetre's a una reforma. L'índex de preus assenyala que el propietari podria fixar un lloguer mensual de 1.151 euros, més el 10% que empara el decret, és a dir, que aquesta inquilina podria arribar a pagar un lloguer de 1.266 euros al mes en el seu pròxim contracte.
Però el previsible augment de preus del lloguer després de l'entrada en vigor del decret no només es donarà en aquestes dues zones de Barcelona, sinó que també arribarà a la zona alta de la ciutat. Miguel és un metge que treballa a la sanitat pública de Barcelona i viu al barri de Gràcia, per damunt de la Diagonal. Ara mateix paga pel seu pis 1.200 euros al mes, que si bé és un preu elevat, s'ha de tenir en compte que estem parlant de 135 m2.
Segons l'índex, quan el seu contracte finalitzi el propietari podrà pujar aquest lloguer fins a 1.588 euros al mes. “El problema és que serà un preu que s'estandarditzarà i que es convertirà en preu de mercat, perquè si un propietari pot guanyar 300 euros més al mes sense ser titllat d'especulador, ho farà”, explica Miguel. Així, amb tots aquests casos sobre la taula, la Generalitat causarà l'efecte contrari amb aquesta mesura.
I de Grácia tornem al districte de Sant Martí, en concret al barri de Camp de l’Arpa del Clot. Allí hi viu la Núria, una treballadora d'una empresa tecnològica que paga pel seu pis 900 euros al mes. Molt a prop de l'Hospital Dos de Maig, el lloguer d'aquest cinquè pis de 100 m2 podrà arribar als 1.133 euros al mes (el preu que marca l'índex més el 10%) després de l'entrada en vigor del decret.
El cas al revés
L'Eixample ha estat un dels barris de Barcelona més afectats per la gentrificació i on potser més s'ha professionalitzat la gestió de lloguers. Martí és un administratiu que viu amb la seva parella en un carrer pròxim a la Basílica de la Sagrada Família.
En aquest pis, situat a una finca de principis del segle passat i totalment reformat, Martí està pagant 1.100 euros al mes. L'índex de preus de la Generalitat dictamina, en aquest cas, que el preu mitjà de la zona és de 1.050 euros al mes, que sumat al 10% que proposa el govern català arribaria als 1.116 euros, un preu similar al que paguen els inquilins actuals.
Atès que la base de dades de la qual es nodreix l'índex són les finances dipositades a l'Incasòl, si els propietaris demanen el preu que els marca l'índex és possible que aquest continuï pujant ja que, si cada vegada són més cars, les fiances també ho seran. “El mes passat jo vaig consultar l'índex i el preu per m2 del meu pis valia un euro menys”, explica Martí. L'última vegada que es va actualitzar l'índex de preus va ser el passat 21 de maig, just un dia abans que entrés en vigor el decret.
No tot serà un 10%
Els habitatges de nova edificació i els que hagin estat completament reformats es podran llogar un 20% per sobre del que estableix l'índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta, és a dir, el 10%. En el cas d'aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes. El termini dels 5 anys començarà a comptar des de la fi de la reforma o lliurament de l'habitatge. És a dir, un inversor que compri una casa que requereixi una rehabilitació integral, només podrà cobrar un 20% més al preu marcat pel index els primers cinc anys. Si durant aquest període canvia d'inquilí i es veu obligat a fer una petita inversió d'adequació de l'habitatge a un nou inquilí, el termini continuarà corrent.
“Aquest decret desincentiva completament l'entrada d'inversors que apostin per recuperar habitatges buits actualment inhabitables”, assenyala Fernando Encinar, cap d'estudis d'idealista [idealista és l'empresa editora de news]. “Si un propietari realitza una forta inversió per posar al dia un habitatge però després de 5 anys es veu obligat a fixar un preu igual al de qualsevol propietari que no hagi fet res a la casa, el més probable és que no executi la reforma o simplement que ni tan sols compri la casa, i això que hi ha molts habitatges buits que no es lloguen perquè necessiten una reforma integral”, assenyala Alzinar.
Amb l'entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, l'inquilí té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l'objectiu d'evitar la seva judicialització.
Alzinar comenta que “tot apuntava al fet que l'índex seria un ajust a la baixa dels preus, però amb l'experiència de proves de l'índex actual, la majoria dels propietaris demanaran el preu que els indiqui la Generalitat, que en la seva majoria està per sobre del mercat actual. I ho faran amb el suport del govern català. Em temo que això revertirà la tendència de la caiguda continuada del preu del lloguer a Barcelona durant els dos últims anys”.