Durant l'actual recessió econòmica causada per la COVID-19, hi ha la creença que els preus de les propietats han de baixar. Però llavors, per què els compradors lluiten per trobar (bones) propietats amb descompte als portals immobiliaris? Per què no es veu que els preus disminueixen significativament? En aquest article, Raf Jacob, economista especialitzat en finances i membre de la Junta Directiva de l'Associació Espanyola de Personal Shopper Immobiliari i professor del Màster Immobiliari de la Universitat de Barcelona, analitza diversos punts que cal tenir en compte a l'hora de comprar pròximament.
La realitat és que:
- Els portals immobiliaris són la principal eina de cerca per a moltíssima gent. El desavantatge és que no mostren els preus de transacció acordats entre el comprador i el venedor en temps real, sinó que ofereixen preus sol·licitats i, generalment, sobrevalorats. Avui dia, els preus de tancament estan (més que abans) per sota dels preus sol·licitats. Exposo exemples més endavant. La recessió econòmica actual ha reduït la demanda local i estrangera d’habitatge, mentre que pel costat de l'oferta alguns propietaris necessiten diners i estan disposats a vendre ràpidament amb un descompte. Això atorga més poder al comprador i una pressió de preus a la baixa.
- Algunes de les empreses de taxació, que treballen per als bancs quan se sol·licita una hipoteca, han començat a baixar sistemàticament les taxacions de les propietats. Conversant amb la direcció d'una gran "taxadora" a principis de juliol, han donat l’ordre als seus equips d’aplicar un factor de correcció universal de -6% a -13% a totes les valoracions. Per què? L'absència de les últimes dades de mercat comparables (poques transaccions, poques dades) i les perspectives macroeconòmiques d'un PIB en reculada i un augment de la desocupació.
- Un renaixement de les propietats fora del mercat. Les millors ofertes sovint no es publiquen. Els venedors que necessiten diners amb discreció primer recorren a la seva xarxa de confiança. Imagina’t que vas de compres durant les rebaixes i pots entrar a la botiga uns dies abans que a tots els altres els deixin. Solen ser negociacions llargues i complicades, però amb preparació, una estratègia sòlida, empatia i persuasió, aconseguim tancar tractes fantàstics per als nostres compradors.
Per què els preus de les propietats segueixen sobrevalorats?
Les agències immobiliàries competeixen per als pisos. En lloc de competir oferint un millor servei, moltes agències (sobre-)prometen al venedor que vendran l'habitatge per més. En un mercat immobiliari assenyat, les agències haurien de treballar per rebaixar les expectatives del venedor durant tot el procés que dura la venda i segons les opinions i valoracions dels candidats compradors.
La COVID-19 els obliga a fer una doble correcció: la promesa excessiva i adequar-se als preus de mercat actuals més baixos. Moltes agències no s'atreveixen a donar als seus clients aquestes males notícies i els pisos es mantenen a la seva cartera molt de temps massa cars per al mercat. Les propietats a Barcelona que estaven sobrevalorades en un 5% el març i aquelles que des de llavors no s'han venut probablement ho estan entre un 10 i un 15% avui dia.
Les agències van veure una activitat de compra bastant forta durant el juny i juliol i ràpidament van suposar que aquesta seria la nova normalitat postconfinament COVID-19. Per tant, els agents immobiliaris no recomanen als propietaris que baixin els preus. El més probable és que aquests compradors siguin part de la demanda que es va posar en espera durant el confinament, és a dir, persones que van comprar poc després del confinament perquè anaven a comprar de totes maneres (per exemple, contracte d’arres signat, necessitat de mudar-se, situació personal...). Les perspectives econòmiques em fan pensar, no obstant això, que no es tracta d'una demanda futura sòlida.
Sis anys de descens del PIB condensats en 12 mesos del 2020 i ignorats per la majoria dels propietaris d'habitatges. El PIB d'Espanya caurà més el 2020 (-10 a -15%, segons les previsions) que durant els sis anys de la crisi anterior 2008-2014. Sorprenentment, els venedors continuen subestimant l'impacte que tindrà la recessió actual. Els venedors encara no abaixen els preus i primer volen veure el que passarà, què faran els altres.
Estarien millor si acceptessin un preu més baix avui en lloc d'esperar que tothom comenci a baixar preus. Els nous brots de COVID-19 prohibiran una ràpida recuperació econòmica i la crisi econòmica durarà més temps que el coronavirus. Octubre-març serà un període molt dur per a l'economia i l'ocupació. Desafortunadament, hi haurà més empreses que tancaran.
Tanmateix, la recuperació podria ser més ràpida que la de la crisi anterior. Europa ha actuat amb determinació i el pla de suport de 750.000 milions d'euros ha estat adequat, tant en termes de quantitat com de rapidesa de la intervenció. No obstant això, siguem realistes: amb la recessió, l'augment de la desocupació i la incertesa, molta gent cancel·larà els plans de compra i d’altres hauran de vendre per necessitat.
Com comprar més barat
Les gangues ja han tingut lloc, però la majoria no són visibles. Si et prens de debò la compra de la casa dels teus somnis, un pis d'inversió o passar de lloguer a propietat, t’has de preparar bé i començar a buscar oportunitats. Sense pressa, amb precaució, amb un bon pla. El bon assessorament avui és més important que mai.