El Suprem permet repercutir en el llogater d'una renda antiga les obres de conservació del pis

Les obres de conservació d'un edifici o un habitatge són necessàries i convenients (i fins i tot obligatòries, en funció de l’administració) amb el pas dels anys. En cas que la reforma es produeixi en un immoble amb un lloguer de renda antiga, el Tribunal Suprem ha aclarit que l'arrendador pot repercutir en el llogater les despeses associades al bon manteniment de la propietat.

Amb el pas dels anys, totes les edificacions necessiten certes obres de conservació per mantenir les condicions d'habitabilitat. Aquestes reparacions van a càrrec del propietari o propietaris dels immobles afectats i poden revestir certa entitat segons els casos. A més, pot ser que impliquin un cost important que cal assumir. Si es produeix en habitatges amb lloguers de renda antiga, una recent sentència del Tribunal Suprem porta novetats que s’han de tenir en compte.

Salvador Salcedo, soci d'Ático Jurídico, analitza la sentència de l'alt tribunal en què s'aclareix si és o no possible repercutir en el llogater els costos de les obres de conservació del pis quan el contracte d'arrendament és de renda antiga.

Les característiques d'un lloguer de renda antiga

Els contractes d'arrendament subscrits abans del 9-05-1985 es consideren lloguers de renda antiga i se segueixen regint per la Llei d'Arrendaments Urbans del 1964, excepte pel que fa a les disposicions de la Disposició Transitòria Segona de la vigent Llei 29/1994, que van introduir modificacions en relació amb l'extinció i subrogació d'aquests contractes, així com respecte de l'actualització de rendes i certs drets de l'arrendador.

Actualment, molts immobles encara mantenen aquests lloguers, que estan sotmesos a pròrroga forçosa. D'aquesta manera, el propietari es veu obligat de manera imperativa a prorrogar el contracte fins a la defunció del llogater. Així mateix, en el moment de la mort es pot subrogar al cònjuge, descendents i, si no n’hi ha, als ascendents. És a ells a qui correspondrà acreditar que convivien habitualment a l'habitatge llogat amb l'arrendatari mort.

“L’anomenat ‘Decret Boyer’, que va entrar en vigor el 1985, va suprimir el caràcter obligatori de la pròrroga forçosa en els contractes d'arrendament. És per això que els lloguers posteriors al 9 de maig del 1985 tenen un límit temporal fixat per les parts contractants. Tanmateix, la llei de l’arrendament del 1994 va aprovar un règim transitori per als contractes de lloguer anteriors a la data comentada que continua vigent”, comenta Salvador Salcedo.

L'arrendador ha de realitzar obres de conservació a l'habitatge llogat

Per preservar un immoble en bon estat, cal realitzar obres de conservació periòdicament. Aquestes actuacions les ha d'escometre normalment la propietat, encara que també poden ser imposades per l'autoritat competent.

Un altre detall que s’ha de tenir en compte és l'entitat de les reparacions, que dependrà de diversos factors que poden incidir en una major o menor deterioració de la construcció i dels costos associats. Entre aquests factors, hi ha els materials utilitzats a l'immoble, les condicions de conservació, geogràfiques o meteorològiques, entre altres aspectes.

Si l'habitatge està llogat, és el propietari el que ha de fer-se càrrec de les reparacions necessàries a fi de conservar l'immoble arrendat per a l'ús convingut.

“Aquesta exigència ja es recollia a la legislació de l’arrendament del 1964 i perviu a la normativa vigent. No obstant això, l'arrendador podrà resoldre el lloguer de renda antiga si les obres de conservació excedeixen el 50% del valor de l’immoble”, aclareix l'expert d'Ático Jurídico.

“La normativa d’arrendament aplicable als lloguers de renda antiga també preveu que l'arrendador pugui exigir al llogater una compensació econòmica per les obres de conservació que realitzi, ja sigui voluntàriament o requerit per l'autoritat competent. Aquesta compensació es concretarà en un percentatge anual del capital invertit, amb determinats límits i sempre que es donin certes condicions”, concreta Salvador Salcedo.

L'aclariment del Suprem: El propietari pot repercutir en el llogater el cost de les obres de conservació de l'habitatge llogat

El Tribunal Suprem ha aclarit aquesta situació després de dictar resolució el 30-09-2020 amb motiu de la demanda interposada per uns llogaters contra l'arrendador. Els arrendataris consideraven nul l'augment de la renda per repercussió d'obres de conservació realitzades a l'immoble llogat, motiu pel qual els llogaters també li reclamen la devolució de tals imports.

“La veritat és que l'obres, que van afectar l'estructura, façana i coberta de l'edifici, es van dur a terme a instàncies de l'ajuntament de la localitat. A més, els inquilins van acceptar tàcitament la repercussió del cost des del principi, si bé van decidir, a posteriori, després d'abonar durant diversos anys les quotes, instar la nul·litat i la devolució dels cobraments addicionals. Inicialment s’havia desestimat la seva pretensió sobre la base de la doctrina dels actes propis”, comenten des d'Ático Jurídico.

El Tribunal Suprem ressalta que, en aquest cas, les obres no són simplement les necessàries per a l'adequació, sinó que són les imposades per l'Administració. Per això, en virtut del que estableix la Disposició Transitòria Segona de la Llei 29/1994, considera que les obres de conservació són repercutibles en el llogater perquè estan imposades per resolució administrativa ferma. Per això, no és aplicable a aquest supòsit el que es recull a l'article 108 de la llei de l’arrendament del 1964 perquè el contracte és posterior a aquesta llei.