AEV: el preu de l'habitatge podria seguir baixant fins el 2023 si hi ha una tercera onada de COVID

La crisi del coronavirus continuarà marcant el pas dels preus de l'habitatge a Espanya i provocarà més ajustos pròximament.

Almenys això és el que apunta un estudi elaborat per l'Associació Espanyola d'Anàlisi de Valor (AEV), que ha comptat amb la col·laboració de la Universitat d'Alacant i diversos experts del sector immobiliari, entre els quals hi ha taxadores.

En la seva opinió, el preu de l'habitatge trigarà almenys tres trimestres a tornar al punt d'equilibri, encara que tot depèn de si hi ha una tercera onada del virus. En cas que es produeixi una nova recaiguda, els números vermells podrien perdurar fins el 2023.

El document explica que la demanda d'habitatges utilitzats ha caigut pràcticament a la meitat com a conseqüència de la incertesa que provoca la crisi sanitària. Aquests efectes fins i tot afecten la demanda d'habitatge solvent i es noten al mercat de segona mà.

“Les transaccions realitzades al comptat (els intercanvis que no requereixen un crèdit hipotecari) són les que s'han ajustat durant la crisi de la COVID-19 fins a gairebé desaparèixer. No obstant això, els incentius d'inversió no han desaparegut amb la crisi, ja que la taxa de capitalització supera el 8%, malgrat la caiguda en els preus. Per tant, un dels efectes de la crisi ha estat alterar temporalment les decisions d'inversió de llarg termini de les llars en el seu procés de diversificació del risc, que, per precaució, sembla que dilaten les decisions d'inversió. El 80% dels especialistes està d'acord amb aquesta afirmació i argumenta que es tracta un ajust important que mostra quina era la demanda d'habitatge per causes familiars comparada amb la demanda per raons d'inversió”, explica l'estudi, que estima que s'han ajornat unes vuit de cada 10 operacions de compra d'habitatge per a inversió.

En el cas de l'obra nova, el pronòstic és totalment diferent. Els preus de moment estan repuntant, el seu pes en les compravendes està creixent i s'espera un fre en la nova producció que podria impulsar més els preus. L'informe, en canvi, veu més factible que es mantinguin els nivells actuals tant de demanda com de preus.

“La preferència dels compradors per l'habitatge nou fa que els demandants, encara que disminueixin, continuïn sent suficients per mantenir un ritme constant en la compravenda d'habitatge de nova construcció. Així mateix, els segments de la població més afectats per la crisi són principalment els que ja estaven majoritàriament exclosos de l'accés a l'obra nova (demandants joves)”, recalca l'estudi.

Entre els motius que expliquen l'impuls de les cases recentment construïdes, els experts assenyalen, per exemple, que són operacions que incorporen finançament (via subrogacions al crèdit promotor) i que solen estar dirigides a una demanda de major nivell de renda.

Baixa el lloguer a les grans ciutats

L'estudi també parla del mercat de l'arrendament i la projecció que fa és que les rendes cauran a les grans ciutats. “El còmput total dels consultats creu que a Madrid i Barcelona es reduirà el nivell de lloguers fins un 4-5% durant el segon i tercer trimestre del 2020, amb un reajustament a la baixa dels preus de lloguer a gairebé totes les capitals”, destaca el document. A més de la capital catalana i Madrid, també espera una correcció important a Las Palmas de Gran Canaria i Palma.

Darrere dels descensos hi ha el transvasament d'habitatges turístics a l'estoc d'habitatges de lloguer tradicional, sobretot a les grans urbs, “la qual cosa augmenta l'oferta i pressiona a la baixa els preus”. Les dades de mercat avalen aquesta teoria.

Segons les xifres d'idealista, el novembre el preu del lloguer en el conjunt d'Espanya va baixar un 1,3% en termes mensuals, fins a situar-se en 11,2 euros/m2. A pesar que la renda és un 3,6% superior de la de l'any passat, els números vermells s'imposen en el pols econòmics.

A Barcelona el preu s'ha reduït més d'un 7% al llarg dels últims 12 mesos (fins a quedar-se en 15,3 euros/m2), mentre que a Madrid ha baixat gairebé un 5% (se situa actualment en 15,4 euros/m2). En el cas de Palma, el descens interanual se situa en el 4,9% (fins a 11,3 euros/m2), mentre que de moment Las Palmas de Gran Canaria s’escapa dels números vermells: la renda ha crescut un 2% interanual i l’onzè mes de l'any presenta una xifra de 10,1 euros/m2.

Amb tot, l'estudi d'AEV conclou que el sector immobiliari no estarà entre els grans perjudicats per la pandèmia sanitària i que la situació actual, malgrat la volatilitat i la incertesa, està lluny del xoc que va viure per la crisi econòmica i financera. “Encara que cal esperar que els preus sofreixin pertorbacions que es podrien allargar en funció de l'impacte definitiu de la crisi sobre els nivells d'ingressos i ús de la població, el sa desenvolupament de la promoció que ha tingut lloc durant els últims anys assegura una forta capacitat de resistència. La construcció per a lloguer, la rehabilitació, la cerca de solucions innovadores per a la millora de l'accessibilitat dels joves i la introducció de millores en matèria d'eficiència energètica seran algunes de les claus que guiaran l'activitat d'aquesta nova etapa”, conclou.