El Tribunal Constitucional va dictar el dijous 10 de març una sentència en què declara nuls i inconstitucionals diversos articles de la llei 11/2020 de contenció de rendes a Catalunya, entre els quals hi ha el límit al preu del lloguer. El despatx d'advocats Ashurst resumeix les claus per entendre els efectes pràctics d'aquesta sentència.
Què establia la llei 11/2020 que ara anul·la el Tribunal Constitucional?
La llei 11/2020 va entrar en vigor el 22 de setembre del 2020, malgrat que el Consell de Garanties Estatutàries va considerar que el contingut excedia les competències del Parlament de Catalunya d'acord amb la Constitució i l'Estatut d'Autonomia Català.
Aquesta norma establia la possibilitat de declarar determinats municipis o parts d’un municipi com a àrees amb mercat d’habitatge tens.
A partir d'aquesta declaració, els contractes d'arrendament d'habitatge que se signessin en aquestes àrees (amb algunes excepcions) s'havien de sotmetre a un règim específic de protecció dels arrendataris. Aquest règim incloïa topalls a les rendes, però també algunes mesures addicionals com la informació sobre els preus de referència, especialitats processals o limitacions a la possibilitat de repercussió de despeses. La llei 11/2020 establia, finalment, un règim sancionador i el dret dels arrendataris a una restitució dels diners pagats en excés.
Tot i que des del principi la norma va ser molt criticada, va tenir un relatiu èxit entre els ajuntaments catalans. Actualment, la pàgina de l'Agència d'Habitatge de la Generalitat recull un llistat de més de 60 municipis que estan declarats com a zones tenses; inclou diversos municipis de l'àrea metropolitana de Barcelona, Girona, Lleida, Sabadell o Tarragona.
El Tribunal Constitucional ha anul·lat tota la llei 11/2020?
No, alguns articles es mantenen, però la seva rellevància és menor, tal com assenyalen des d'Ashurst.
El Tribunal Constitucional ha declarat nul l'article 6, que establia el sistema de topalls a les rendes i la seva justificació competencial (disposició final tercera). Tot i això, també ha estès la declaració d'inconstitucionalitat a la resta d'articles de la llei 11/2020 que es referien d'alguna manera als topalls a la renda.
En concret, a més de l'article 6 i la disposició final tercera, s'han declarat nul·les les disposicions següents:
(a) les que fixaven l'àmbit d'aplicació del sistema de topalls a la renda (articles 1, 10, disposició addicional segona, disposició transitòria primera i disposició final quarta lletra b);
(b) la que concretava el preu de referència a partir del qual s'establien els límits (article 7);
(c) les que establien la impossibilitat d'actualitzacions addicionals de la renda i el règim excepcional en cas de millores (articles 8 i 11);
(d) la que imposava un sistema d'assumpció de despeses generals i serveis (article 9);
(e) la que donava el dret als arrendataris a la restitució de quantitats abonades en excés (article 12);
(f) la que obligava els arrendadors a aportar informació per calcular el preu de referència aplicable en cada cas (article 13);
(g) les que definien sancions i establien les conseqüències del seu incompliment (articles 15 i 16.2);
(h) la que permeti aplicar en determinats casos percentatges correctors (disposició addicional primera); i
(i) les que establien especialitats processals per als conflictes entre arrendadors i arrendataris en relació amb els límits de rendes (disposicions addicionals tercera i quarta).
Què és el que es manté en vigor de la llei 11/2020?
L'únic que es manté en vigor després de la sentència és:
(a) El procediment per a la declaració d'àrees amb mercat d'habitatge tens (articles 3 i 4).
El Tribunal Constitucional justifica mantenir aquesta part de la llei perquè els efectes d'aquesta declaració no s'esgoten en l'aplicació del topall de rendes, sinó que impliquen la necessitat per part de les administracions de dur a terme mesures per atenuar o revertir la situació i, per tant, té sentit mantenir-la.
Així doncs, la declaració com a "àrea amb mercat d'habitatge tens" seguirà comportant un procediment dirigit pel departament d'habitatge de la Generalitat. A Barcelona, a més a més de la Generalitat, pot continuar dirigint el procediment l'Ajuntament i el Consell Metropolità (per al Tribunal Constitucional aquesta atribució competencial no vulnera l'article 25 de la llei reguladora de les bases del règim local).
(b) La definició del que es consideren àrees amb mercat d'habitatge tens (articles 2 i 5).
Seguiran podent aspirar a la declaració com a àrees amb mercat d'habitatge tens a Catalunya les que estiguin especialment en risc de no disposar de suficients habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti accedir-hi a tota la població, situació que pot estar determinada pel compliment de qualsevol de les condicions següents:
(i) Que la mitjana del preu dels lloguers d'habitatge en aquesta àrea experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya.
(ii) Que en tal àrea la càrrega del cost del lloguer de l'habitatge al pressupost familiar o personal superi de mitjana el 30 % dels ingressos habituals de les llars o bé que la mitjana del preu dels lloguers d'habitatge superi el 30 % de la renda mitjana dels menors de 35 anys.
(iii) Que el preu dels lloguers d'habitatge hagi experimentat, en els cinc anys anteriors al moment de la declaració, un creixement interanual acumulat almenys de tres punts percentuals per sobre de la taxa interanual de l'índex de preus del consum de Catalunya.
A més, la declaració només pot recaure en municipis o part de municipis als quals sigui aplicable l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges determinat pel departament de la Generalitat encarregat de la matèria d'habitatge.
Aleshores hi segueix havent zones tenses a Catalunya?
Sí, els municipis o part de municipis que tenien aquesta consideració la mantenen després de la sentència. No obstant això, quan es publiqui la sentència ja no caldrà que els contractes d'arrendament que se signin en aquestes àrees estiguin subjectes a límits de renda.
Ara aquesta declaració només tindrà l'efecte de vincular les administracions implicades a complir el llistat d'actuacions enfocades a atenuar o revertir la situació de mercat tens que es va aprovar juntament amb la declaració de zona tensa.
En qualsevol cas, aquests municipis ara poden sol·licitar que la declaració de zona tensa es deixi sense efecte perquè han canviat les circumstàncies que la van motivar (d'acord amb l'article 4.3 de la llei 11/2020, que es manté en vigor). Aquestes sol·licituds les analitzarà el departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge. En principi, aquesta sentència tindrà efectes generals en el moment en què es publiqui al BOE (article 38 de la Llei orgànica del Tribunal Constitucional). Probablement veurem aquesta publicació en els propers dies.
Tanmateix, aquesta efectivitat planteja diverses qüestions:
(a) Què passa amb els contractes ja signats?
La mateixa sentència diu que els contractes ja signats es mantenen en els mateixos termes.
Per tant, els contractes signats entre el 22 de setembre de 2020 i la data de publicació de la sentència al BOE que estiguessin dins l'àmbit d'aplicació del sistema de topalls de rendes de la llei 11/2020 han de mantenir les limitacions de renda fins la finalització d'acord amb la normativa general de la LAU (Llei d'Arrendaments Urbans).
(b) I si el contracte signat establia una clàusula conforme a la qual, en cas que la llei 11/2020 fos declarada inconstitucional, el preu pujaria (l'anomenada “clàusula Berlín”)?
La resposta a aquesta pregunta és molt discutible. De fet, s'han publicat opinions que sostenen que aquest tipus de clàusules són nul·les de ple dret.
No obstant això, al nostre parer, sempre que la clàusula estigui ben redactada i s'inclogués de comú acord, permetria ara elevar la renda encara que el contracte s'hagi signat abans de la publicació de la sentència al BOE. El que indica la sentència és que té efectes "pro futuro i que es mantenen en els mateixos termes els contractes signats amb anterioritat". En els contractes que incloïen la clàusula Berlín, aquests termes ja preveien l'elevació de la renda si la llei 11/2020 s'anul·lava.
L'argument de la seguretat jurídica i de la necessitat de procurar l'estabilitat de les relacions comercials és en aquests casos més feble, ja que les parts clarament coneixien el risc d'inconstitucionalitat de la norma i van acordar quins efectes tindria una eventual anul·lació.
(c) Què passa amb els contractes que se signin entre la data de la sentència i la de la publicació al BOE?
En principi, s'haurien de sotmetre al límit de rendes de la llei 11/2020, que no es considerarà anul·lada amb efectes generals que es publiqui la sentència al BOE.
No obstant això, creiem que és possible pactar que la limitació de la renda s’apliqui només fins a la publicació al BOE de la sentència (es preveu que siguin pocs dies).
Una altra alternativa per als propietaris és endarrerir la signatura del contracte d'arrendament fins el mateix dia de la publicació de la sentència al BOE. En aquest darrer cas, no hi ha dubte que el contracte es pot signar sense prendre en consideració la llei 11/2020, que ja es considerarà efectivament anul·lada (en els termes que hem vist en aquesta nota).
Afectarà aquesta decisió la tramitació del projecte de llei estatal pel dret a l'habitatge?
Segons el despatx d'advocats Ashurst, aquesta pregunta és rellevant perquè l'esborrany del projecte de llei actualment en tramitació preveu la modificació de la LAU per establir, entre altres coses, límits màxims de rendes als contractes d'arrendament que se signin en àrees tenses.
En principi, però, la sentència del Tribunal Constitucional no hauria d'afectar la tramitació de la norma estatal.
El Tribunal Constitucional anul·la part de la llei 11/2020 perquè considera que envaeix competències estatals. No analitza altres arguments que es podrien atribuir a qualsevol sistema oficial que imposés topalls a les rendes de contractes d'arrendament com, per exemple, si poden ser contraris a la lliure autonomia de la voluntat o al dret a la propietat privada (consagrat, aquest darrer, a l'article 33 de la Constitució).
On es va rodar '8 apellidos catalanes'? El poble i la masia de la pel·lícula
Després de l'èxit aclaparador de 8 apellidos bascos, la seqüela 8 apellidos catalanes va tornar a conquistar el públic amb el seu humor costumista i els seus embolics culturals. Més enllà de les rialles, la pel·lícula ofereix un recorregut visual per paisatges pintorescos, carrers plens d'encant i racons únics. En aquest article podràs descobrir on es va rodar 8 apellidos catalanes, així com els pobles reals on es va rodar aquesta comèdia.
Viure al Passeig de Gràcia: així és el carrer més elegant de Barcelona
Caminar pel passeig de Gràcia és endinsar-se en l'essència mateixa de l'estil modern de Barcelona: façanes modernistes, botigues de luxe i una energia cosmopolita que combina història amb sofisticació. Aquest emblemàtic bulevard s'ha consolidat com l'epicentre del luxe a la capital catalana.
Així és la inaccessible i salvatge cala del sud de Catalunya
Al sud de la costa catalana i molt lluny de l'enrenou, hi ha una petita cala de roca envoltada d'exuberant naturalesa i banyada per aigües turqueses.
Aquests són els pobles medievals més bonics per visitar a Girona
Girona amaga pobles medievals plens d'història i encant, on els carrers i monuments conserven l'esperit de segles passats. Visitar aquests llocs és una oportunitat per descobrir tradicions i paisatges únics que mantenen viu el passat al present. Si vols descobrir el patrimoni que atresora aquesta província, descobreix els millors pobles medievals de Girona.
Garantia de llogater: què és, per a què serveix i com calcular l'assegurança
Al mercat del lloguer, la seguretat i la confiança en cada operació són clau per a propietaris, agències i llogaters. Per això, idealista i Aserta llancen la nova assegurança garantia de llogater, un producte innovador, exclusiu i especialment dissenyat per donar tranquil·litat i equilibri a totes les parts.
El living a Catalunya: quin tipus creix més i quin és més rendible
Fa uns anys que el living es manté fort, especialment a les grans ciutats. Per a molts inversors és una aposta segura. Ara bé, trobem diversos tipus de living: coliving, sènior living, build to rent..., i no tots estan donant els mateixos resultats en inversió: quin és el que més s'estén a Catalunya i el considerat més rendible?