La pregunta més recurrent que he sentit durant les últimes setmanes se centra en el mercat residencial, i es podria resumir així: és bon moment per vendre o per comprar un habitatge?
Òbviament, la resposta està molt condicionada pels recursos disponibles per part de l'interpel·lant, però sigui quin sigui el seu propòsit, comprar o vendre, explotar la propietat com a lloguer o per a ús propi, la resposta no és fàcil. Mai no ho és en un possible escenari estanflacionista, que és el que ens amenaça, i menys en un context d'estat en fallida i societat empobrida, com passa a Espanya.
Sobre la fallida de l'estat espanyol no m'estendré i em remeto als treballs del professor Miguel Córdoba Bueno, també bloguer en aquesta magnífica publicació, així com al documentat treball elaborat per Pablo Fernández, professor d'IESE, Juan F. Acín, assistent de recerca, i Teresa García, assistent de recerca, titulat “L'estat espanyol està trencat. Espanya, encara no”.
Les noves inversions en habitatges o per al manteniment de la propietat s'han vist històricament com una bona protecció contra la inflació, atès que aquest tipus de béns tenen la virtut de mantenir-se per sobre de la inflació, com un surfista es manté per sobre duna onada, però en la conjuntura actual això pot no ser del tot cert, almenys a curt i mitjà termini.
Si analitzem els components desencadenants del procés inflacionista actual que patim, comprovarem que el principal desencadenant és el grup corresponents a gas, electricitat i altres combustibles, que van arribar a superar el 25 % durant el passat mes de febrer si es compara amb l'any anterior. No s'hi ha reflectit l'efecte de la guerra a Ucraïna, per la qual cosa és de témer que el març i els mesos següents serà encara pitjor.
Espanya, tot i trobar-se molt lluny de la dependència energètica de Rússia que altres països comunitaris tenen (Alemanya depèn en un 55 % del gas natural i en un 33 % del petroli), es veu arrossegada a una espiral del preu dels productes energètics que no pot controlar.
Alemanya, com França i altres països comunitaris, començaran a adoptar mesures fiscals (com reduir la imposició fiscal d’aquests productes) per reduir-ne la incidència en l'economia de les llars i les empreses, però Espanya, amb l'alt nivell d'endeutament i dèficit públic incontrolat, és difícil que pugui emular aquestes polítiques, per la qual cosa els sobrecostos acabaran minvant la nostra competitivitat i la capacitat adquisitiva de les famílies.
Aquesta situació d'elevats costos energètics, segons els instituts d'anàlisis europees més rigorosos, es mantindrà, encara que sigui en menor mesura després de la solució del conflicte armat a Ucraïna, atès que són conseqüència de l'agressiva política d'“ecologització del subministrament d'energia”, conclusió que està portant els països comunitaris més importants a repensar l’estratègia de reducció de centrals nuclears. Sorprenentment, la majoria dels nostres líders polítics han descartat aquesta opció (abans pobres que rectificar), cosa que augura un futur molt negre per a la majoria dels ciutadans espanyols. En qualsevol cas, la solució de producció electricitat mitjançant centrals nuclears no seria possible abans de cinc anys.
En definitiva, tenim gairebé garantit un escenari d'alta inflació a curt i mitjà termini, cosa que aparentment potencia l'atractiu de les inversions immobiliàries en general i dels habitatges en particular. De totes maneres, aquesta resposta és incompleta si no tenim en compte la capacitat de creixement de l'economia i amb ella la dels salaris amb què es pagaran els lloguers o les quotes dels crèdits hipotecaris.
Des d'aquesta perspectiva, l'horitzó econòmic espanyol és molt fosc. A la pèrdua de competitivitat que produeix l'encariment energètic, s'hi afegeix una possible caiguda i encariment del crèdit. Més del 29 % del deute públic espanyol l'ha recomprat el Banc d'Espanya amb finançament del BCE (quantitative easing). Una mica més del 30 % és de diferents entitats de crèdit i altres institucions financeres, la majoria “animades” a aquesta actuació. El passat 2 de febrer, en una entrevista al diari Die Zeit, el Dr. Joachim Nagel, president del Deutsche Bundesbank, avançava el que seran les properes decisions del BCE: “Primer sortim de les compres netes d'actius, després elevem les taxes interès”. En definitiva, s'ha acabat l'època de recursos financers a zero costos per al sector públic. Tenir diners al banc deixarà de viure l'absurd de suposar un cost, cosa que es reflecteix en l'absència de remuneració dels dipòsits bancaris i l'establiment de comissions per als particulars, i es tornaran a generar interessos. La primera conseqüència serà la tornada a les primes de risc, amb un endeutament més gran del sector públic a Espanya, cosa que impossibilita la reducció d'impostos estatals i implica un increment de la pressió a l'economia d'empreses i famílies.
En definitiva, un horitzó de consolidació de l'atur juntament amb una contínua caiguda del poder adquisitiu de treballadors i pensionistes, molt darrere de l'increment de l'IPC, cosa que ja hem vist reflectida als convenis salarials, així com a la revisió a l'alça del 2,5 % de les pensions contributives per a aquest 2022, davant un increment del cost de la vida del 6,2 % anual el 2021.
Com afecta això el sector immobiliari residencial?
L'asimetria dels diferents mercats immobiliaris correspon a les diferents realitats econòmiques territorials. No hi ha homogeneïtat a nivell del territori espanyol, tampoc a nivell autonòmic, i fins i tot es produeixen diferències apreciables en l'àmbit provincial i municipal, en funció de les diferents realitats econòmiques dels àmbits esmentats. Aquest factor conegut sobradament pels experts del sector ha quedat ratificat durant la pandèmia, que ha arribat a exacerbar les diferències locals (en alguns casos accentuades per les mesures antipandèmia adoptades pels respectius governs).
El creixement econòmic presenta una important asimetria a Espanya. Els municipis amb més capacitat de creixement atrauran més inversions en habitatges, alhora que oferiran més resistències al despreniment d’immobles per la seva major capacitat de recuperació a mitjà i llarg termini. Els municipis amb més incidència turística estrangera experimentaran un procés similar i es reforçarà el turisme com a motor econòmic.
El manteniment o l’adquisició d'habitatges de lloguer es veurà marcat per l'increment dels tipus d'interès (ja s'està produint) en els crèdits hipotecaris, un increment molt probable de la fiscalitat i una dificultat creixent per traslladar l'increment oficial de l'IPC a les revisions anuals de renda davant la dificultat que el pugui assumir l'arrendatari.
El manteniment dels alts costos energètics revalorarà els habitatges de major rendiment energètic i penalitzarà els menys eficients.
Finalment, els habitatges que compleixin els paràmetres anteriors seran una magnífica inversió a llarg termini, i per això caldrà trobar el propietari en condicions d'aguantar econòmicament la crisi que tot just comença.
Quant de temps es pot mantenir aquesta crisi? És difícil dir-ho, ja que hi influeix extraordinàriament la capacitat de reacció del poder polític. Atesa la manca de competència que demostren, podem avançar que entre cinc i deu anys.
José Barta és expert en estratègia de mercats i en govern corporatiu. Va alertar, l'any 90, de la caiguda del mercat immobiliari del 92 i, el 2008, de la gravetat de la nova crisi, encunyant l'expressió “Tempesta perfecta”.