Com se sap si un propietari està exonerat de pagar les despeses de comunitat

El pagament de les despeses comunes d'una comunitat de veïns és una de les principals obligacions de qualsevol propietari d'un immoble, tal com estableix la Llei de Propietat Horitzontal (LPH). De vegades, però, hi ha propietaris que poden estar exonerats del pagament d'aquesta càrrega, com per exemple si es fixa als estatuts de la comunitat o si es deriva d'un acord entre els veïns. Tanmateix, la no utilització d'un element o servei comú no pot ser causa per eximir del pagament de la comunitat al propietari.

L'article 9.1.e) de l’LPH assenyala com una de les obligacions de tot propietari la de "contribuir, d'acord amb la quota de participació fixada en el títol o allò establert especialment, a les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització", i s'ha de concloure que l'exoneració és una excepció a aquesta regla general. Per tant, caldrà fixar-se en allò "especialment establert" per poder determinar quan a un comuner se'l pot eximir de l'abonament d'alguna despesa comunitària, tenint en compte que, com assenyala la regla 2 d'aquest precepte legal, la no utilització d'un element o servei comú no pot ser la causa per eximir del compliment daquesta obligació, i és precisament aquesta manca d’ús la que comenta María José Polo Portilla, directora de Sepín Propiedad Horizontal.

En cap cas no es podrà deixar de pagar la comunitat de manera voluntària per no utilitzar determinat element o servei comú. Per exemple, la sentència de l'Audiència Provincial de Madrid de març de 2022 (AP de Madrid, Sec. 11a, de 25/03/2022 (SP/SENT/1148876)) va assenyalar que la calefacció central és un element comú amb una despesa que han de pagar tots els veïns, independentment que algun hagi retirat els radiadors de casa seva.

En una entrada al bloc de l'editorial Sepín, l'advocada recorda la manera de determinar la quota de participació a la comunitat: es pren com a base la superfície útil de cada pis o local en relació amb el total de l'immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l'ús que es presumeixi racionalment que s'efectuarà dels serveis o elements comuns.

Així, tal com recorda la sentència del passat 8 d'abril de 2022 de l'Audiència Provincial de Las Palmas (AP Las Palmas, Sec. 5a, 8-4-2022 (SP/SENT/1166531)), que els locals no tinguin accés a un element comú no implica que quedin exempts de contribuir a les despeses de manteniment del seu si no es recull aquesta exempció al Títol Constitutiu de la Propietat Horitzontal. Per posar un altre exemple, la sentència de l'Audiència Provincial de Palència de 20 de juliol de 2020 assenyala que en instal·lar un ascensor nou i acordar-se que la contribució a les despeses sigui per quota, no és procedent disminuir la quantitat de despesa de comunitat als locals que en facin un ús menor.

On pot venir el problema? Polo Portilla afirma que pot venir perquè al Títol o als estatuts o per acord comunitari s'exoneri determinats propietaris de certes despeses de la comunitat perquè directament no facin ús d’alguns elements o serveis comuns.

En quins casos poden estar exonerats els propietaris de pagar la comunitat

• L'exoneració es fixa al Títol o als estatuts

Es pot fixar en una clàusula que un propietari està exonerat de pagar determinades despeses de la comunitat perquè no fa un ús generalitzat de serveis o zones comunes. Un exemple és el de “s’exonera els locals de les despeses del portal”. "En aquest cas, fins i tot en el cas que el propietari del local fes ús del portal per qualsevol circumstància, tampoc no es veuria obligat al pagament de les despeses que aquest element comú genera, ja que no se supedita l'ús a l'abonament", apunta l’advocada de Sepín. A més, afegeix que la sentència de l'AP Las Palmas de 27/09/2022 (SP/SENT/1165791), es posiciona a favor dels locals considerant que, malgrat que utilitzin ocasionalment i esporàdicament determinades zones de pas per a tasques de manteniment dels seus serveis, és vàlida la clàusula d'exoneració de contribuir al manteniment de les zones esmentades fixada en els estatuts.

La sentència de l'AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6a, de 27/01/2020 (SP/SENT/1045528), interpreta la clàusula per no ús assenyalant que, malgrat que als estatuts s'estableixin com a regla general les despeses de neteja, conservació, manteniment, assegurança, energia, reparació i substitució o reposició dels elements comuns de l'edifici, susceptibles d'ús particular (com ara a portals, escales, ascensors, sistemes de calefacció, etc.), només els satisfaran aquelles finques o departaments que els puguin utilitzar. Per tant, quedaran exempts del pagament les finques que per la seva situació o destinació, o per no estar connectades a les instal·lacions generals, no puguin utilitzar-los.

• Exoneració derivada d’un acord de la comunitat de veïns

Polo Portilla assenyala dos supòsits més habituals:

• Exoneració en el cas de la instal·lació d'un nou servei comú (per exemple, un ascensor): tots els propietaris estan obligats al pagament de les despeses que derivin de l'ascensor, però en cas que no s'assolís la majoria de la totalitat de quotes i propietaris, es podria exonerar els propietaris que no facin ús de l'ascensor. Tampoc no es podran negar a la instal·lació i l'acord s'haurà de dur a terme.
• Exoneració quan s'acorda una millora: com assenyala l'article 17.4 de l’LPH, al dissident se'l podrà privar de la utilització d'aquest nou servei. En aquest cas, sí que es veu condicionat el no ús amb el pagament de les despeses comunes, de manera que si el propietari o fins i tot l'ocupant de la propietat vol utilitzar aquesta millora, haurà d'abonar les despeses corresponents: les seves quota en les despeses de realització i manteniment degudament actualitzades mitjançant l'aplicació del corresponent interès legal.