Actualment, amb la crisi econòmica derivada de la pandèmia hi ha compravendes d'habitatges que no arriben a bon port per problemes com ara la no concessió de la hipoteca al comprador o per la impossibilitat de venda pel venedor. Per evitar assumir riscos innecessaris hi ha el contracte de compravenda subjecte a condició suspensiva, que només tindrà efectes jurídics quan es compleixi la condició que les dues parts convinguin: per exemple, l'atorgament de la hipoteca o l'obtenció de la preceptiva autorització judicial si un dels venedors és incapaç.
Al contracte de compravenda amb condició suspensiva, l'eficàcia del contracte depèn d'algun esdeveniment futur que, en cas de produir-se, permet a les dues parts (comprador i venedor) adquirir certs drets. “Quan l'eficàcia del contracte està supeditada al fet que un determinat fet es produeixi, estarem davant d'una condició suspensiva. Si el contracte subscrit queda sense efecte després de l'esdeveniment d'un fet concret, ens trobarem davant d'una condició resolutòria”, assenyala Salvador Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.
Aquesta condició suspensiva pot ser la necessària autorització judicial en cas que un dels venedors sigui incapaç, que calgui la resolució administrativa que aclareixi la situació urbanística de l'immoble o, simplement, que el comprador disposi de la hipoteca. Tant venedor com comprador poden formalitzar l'operació que es queda en suspens fins que no tingui lloc el succés. Aquest contracte de compravenda amb condició suspensiva es pot formalitzar en un document privat o fins i tot davant notari en escriptura pública, i també es podrà inscriure al registre de la propietat.
En aquest cas, tant comprador com venedor concretaran els termes de la transmissió a què es vinculen, sempre que el fet concret que obstaculitza la compra es produeixi. En cas contrari, les parts quedaran alliberades, ja que l'eficàcia del contracte dependrà que la condició pactada es compleixi”, apunta Salcedo.
Aquest tipus d'operacions solen documentar-se en un contracte de compravenda d'arres, però l'inconvenient que presenta és la dificultat de concretar un termini per a la venda en escriptura pública. Per això, Salcedo posa èmfasi que en aquests casos pot ser preferible el contracte de compravenda amb condició suspensiva, atès que, si la condició suspensiva no es compleix, el comprador pot recuperar fàcilment totes les quantitats lliurades a compte del preu si així es va pactar i es va documentar en escriptura pública. En tal cas, el notari li tornaria al comprador els xecs que hagués deixat en dipòsit a la notaria.
Com tributa la compravenda d'un habitatge amb condició suspensiva
Qualsevol compravenda d'un habitatge està gravada per tres impostos: l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), que el paga el comprador, l'IRPF i la plusvàlua municipal, tots dos tributs pagats pel venedor.
Aquests tres impostos seran exigibles per la Hisenda pública normalment en el moment en què es formalitzi en escriptura pública la compravenda de l’habitatge. És a dir, que si la compravenda queda supeditada al compliment d'una condició suspensiva, ni el comprador ni el venedor hauran de pagar impostos. Només seran exigibles quan es produeixi la condició.
Si la condició s'incompleix, el venedor tampoc haurà de tributar a l'IRPF per les quantitats que rebi del comprador a compte del preu però que finalment li torni. Això no obstant, si s'acordés compensar el venedor si no es dugués a terme la venda, la qüestió seria diferent. Aquest guany, com que no derivaria d'una transmissió patrimonial, l'hauria d'integrar a la part general de la base imposable en el període impositiu en què l'incompliment de la condició es produís i motivés el cobrament de tal indemnització, tal com subratllen des d'Ático Jurídico.