Quan un comprador i un venedor acorden la venda d'una casa, per subscriure l'interès se sol formalitzar la operació futura mitjançant un contracte de reserva o un contracte d'arres. Ara bé, què passa si una de les parts decideix fer-se enrere? T'expliquem com s’anul·la un contracte d'arres i què es fa si es cancel·la la venda.
Contracte de reserva i contracte d'arres: diferències
Abans de res, convé explicar les diferències entre contracte de reserva i contracte d'arres.
El contracte de reserva és la constatació de l’interès que les dues parts tenen en dur a terme l’operació de compravenda. Amb aquest contracte, el comprador anticipa al venedor un import en concepte de senyal, que després es descomptarà del preu de venda final. Llevat que hi hagi clàusules que ho permetin, no es podrà rescindir. Aquest contracte està regulat per la Llei de vendes a terminis de béns mobles 28/1998 reflectida al BOE 14/07/1998.
El contracte d'arres, en canvi, està regulat pel Codi civil, cosa que atorga més seguretat jurídica. Depenent del tipus d'arres, es pot cancel·lar.
Quan es pot anul·lar un contracte d'arres?
Hi ha diferents tipus de contractes d'arres:
- Arres penitencials: són les úniques arres que recollides al Codi civil i ofereixen la possibilitat de desistir lliurement el contracte. Amb les arres penitencials, el comprador lliura una quantitat que es descomptarà del preu final de venda. Si es fa enrere, podrà cancel·lar la venda i perdrà els diners de les arres. Si és el venedor qui decideix no prosseguir l'operació, haurà d'indemnitzar el comprador amb l'import per duplicat de les arres.
- Arres confirmatòries: mitjançant les arres confirmatòries també es lliura un senyal, però no es permet la possibilitat de cancel·lar la compravenda pagant una penalització econòmica. Si una de les parts es fa enrere, l'altra pot exigir que l'operació no s'aturi o sol·licitar una compensació per danys i perjudicis. Amb aquestes arres, en cas que hi hagi confrontació serà el jutge qui dicti la resolució.
- Arres penals: amb les arres penals, si alguna de les parts vol cancel·lar la compravenda els diners entregats amb les arres actua com a indemnització. Tot i això, la part que vulgui dur a terme la compravenda pot sol·licitar que s'efectuï i, a més, demanar una compensació econòmica per danys i perjudicis.
Què cal fer davant d'un incompliment del contracte d'arres per part del comprador?
Has signat un contracte d'arres o de reserva i, de sobte, l'altra part es fa enrere i trenca el contracte d'arres. El primer que has de fer és veure quin tipus de contracte d'arres has signat. Un cop fet això, sempre cal intentar solucionar la situació per la via amistosa.
En cas de ser el comprador qui incompleixi el contracte, perdrà els diners lliurats com a senyal. Així mateix, el venedor pot retenir la quantitat lliurada fins que tot s'aclareixi. Depenent del contracte que s'hagi signat, aquest import serà suficient o en podrà reclamar més, i fins i tot demanar que l'operació segueixi el seu curs.
No obstant això, hi ha la possibilitat que el comprador no pugui comprar l'habitatge perquè el banc li hagi negat la hipoteca. Normalment, no obtenir la hipoteca no eximeix de responsabilitats el comprador, per la qual cosa perdrà les arres.
Ara bé, es pot estipular al contracte d'arres aquesta possibilitat perquè, en cas que es denegui la concessió de la hipoteca, el comprador pugui recuperar l’import lliurat. Tot i això, a Catalunya el Codi civil ofereix la possibilitat que el comprador no perdi els diners entregats a les arres si el banc no li dona una hipoteca, sempre que al contracte no s'estipuli el contrari.
Què cal fer davant d'un incompliment del contracte d'arres per part del venedor?
Si el venedor no vol fer la venda, desapareix i no torna les arres o bé no posa fi al contracte, com a comprador pots enviar-li un burofax en què el citis davant de notari l'últim dia del termini establert en el contracte i advertir-lo que si no s'ha executat la compravenda és per culpa seva, cosa que comportarà les conseqüències legals pertinents. Si tot i així no obtens resposta, podràs personar-te el dia fixat davant de notari, ja que ell podrà donar fe de la situació i podràs emprendre la reclamació.
Com es rescindeix un contracte d'arres
Les arres penitencials són la figura més estesa dins d'aquests contractes i la que ofereix més seguretat. Per anul·lar les arres penitencials, el comprador només perdrà la quantitat que li va entregar al venedor. Si és el venedor qui decideix anul·lar l'operació, tornarà al comprador el doble dels diners que va entregar.
A les arres penals, l'import lliurat com a senyal podrà servir com a indemnització i per rescindir la compravenda de l'habitatge, encara que depèn del cas i del que s'acordi. Fins i tot es podrà sol·licitar que l'operació segueixi el seu curs.
Finalment, amb les arres confirmatòries no hi ha la possibilitat d'anul·lar el contracte pagant una indemnització. Si una de les parts vol seguir amb la compravenda, cal continuar amb l'operació o acudir als tribunals perquè determini una indemnització per danys i perjudicis.
Primer de tot, en una operació d'aquest calibre sempre és convenient tenir l'assessorament d'un advocat expert en dret immobiliari, ja que et podrà aconsellar sobre com cal procedir.
Devolució del senyal del contracte d'arres
Normalment els contractes d'arres fixen un termini de sis mesos perquè s'efectuï la compravenda. Si durant aquest termini no es duu a terme, serà la part implicada en el desistiment qui hagi d'afrontar les sancions estipulades al contracte i fer la devolució de les arres que correspongui.