En què es diferencia el contracte de reserva d'habitatge del contracte d'arres

Trobar la casa dels teus somnis és una qüestió complicada, i quan la trobes, el problema és que potser els teus gustos coincideixen amb els d'un altre comprador. Perquè no se t'avancin, el millor és fer una reserva i evitar sorpreses. Per això, hi ha dos contractes: el de reserva i el d'arres.

Com es fa un contracte de reserva?

En un contracte de reserva, el comprador reserva l'habitatge a canvi del pagament d'una quantitat de diners i el venedor es compromet a vendre'l en rebre aquesta suma. Aquesta xifra, que es coneix com a senyal o reserva, després es restarà del preu total de l'habitatge. No hi ha una quantitat fixa, ja que depèn de l’acord entre les parts, però sol estar entre l’1 i el 5 % del preu de la casa.

Cal destacar que aquest tipus de contracte també es pot fer servir en operacions on l'habitatge està en procés de construcció o encara no s'ha començat a construir, i obliga el venedor a lliurar l'immoble amb les característiques estipulades.

El contracte de reserva ha de complir i presentar les condicions pactades entre comprador i venedor, que després assenten les bases per al contracte de compravenda.

Aquests són els punts que han d'aparèixer al contracte de reserva:

• Dades personals: les dades identificatives del comprador i del venedor.
• Descripció de la casa: referència cadastral, adreça, superfície de l'immoble, plaça de garatge, trasters, etc.
• Número del Registre de la Propietat de l'habitatge: és necessari per saber si la titularitat de la casa correspon al venedor.
• Certificat de càrregues de la propietat: revela si l'habitatge es troba lliure de càrregues, hipoteca, etc.
• Import del senyal: sol ser de l'1 al 5 % del preu total.
• Forma de pagament: estableix com es pagarà la resta de l'import de la compravenda i com es reparteixen les despeses entre comprador i venedor (notaria, plusvàlua municipal, etc.).
• Clàusules de rescissió: de vegades es poden incloure algunes especificacions per les quals es podria trencar el contracte.

Com tot contracte, estableix una sèrie de drets i obligacions per a les dues parts:

Comprador

• Ha de comprar l'habitatge en el temps fixat i al preu pactat amb el venedor.
• Està obligat a comprar l'habitatge. No es pot fer enrere, per exemple, si en troba un altre a millor preu.
• Ha de complir els terminis de pagament que s'han establert al contracte.

Venedor

• Ha de vendre l'habitatge pel preu i en el termini estipulat.
• Està obligat a vendre l’immoble en les condicions pactades. Tampoc es pot fer enrere si aconsegueix un comprador que estigui disposat a pagar més.

Contracte d'arres

Per a la compra d'un habitatge, el més habitual sol ser el contracte d'arres, en virtut del qual es lliura al venedor una quantitat de diners i es deixen tancats els detalls que formaran part de la futura compravenda. És similar al contracte de reserva, però té més poder a nivell legal.

"El contracte d'arres està recollit a l'article 1454 del codi civil, per la qual cosa atorga més seguretat jurídica que un contracte de reserva", explica Cesar García, director d'Acounsel Abogados. “Aquest contracte blinda l'operació per a ambdues parts, ja que si la compravenda no es duu a terme per part del comprador, aquest perdrà la quantitat entregada i, en canvi, si és el venedor qui l’incompleix, haurà de tornar el doble del import lliurat”, afegeix.

D'altra banda, cal destacar que el contracte d'arres es pot rescindir si es paga la indemnització estipulada al contracte, mentre que el de reserva només es pot trencar si la casuística de les clàusules ho permet.

García enumera els punts que ha de tenir un contracte d'arres per evitar problemes en el futur:

• Import de la reserva que es lliura en concepte d'arres.
• Cal indicar un termini per atorgar l'escriptura de compravenda: data, dia i hora en què s'acudeix davant el notari i què passa si una de les parts no hi assisteix.
• Establir qui fixa la data de l'atorgament de l'escriptura pública de la compravenda i com se n'avisa.
• Normalment és el comprador qui marca la data de compareixença davant del notari, amb un termini que ha hagut de ser fixat al contracte d'arres.
• És molt important indicar com es notifica per part del comprador al venedor el dia que s'atorgarà l'escriptura pública de compravenda. Aquesta notificació pot ser per correu electrònic, però si no volem tenir problemes, s'aconsella sempre que es faci per burofax.
• Una de les qüestions més importants és fixar com es pagaran les despeses derivades de l'escriptura de compravenda (notari, registres, plusvàlua municipal, etc.). S'aconsella que es fixin d'acord amb el que marca la llei; és a dir, les despeses d'atorgament d'escriptures seran a compte del venedor i les posteriors a la venda aniran a càrrec del comprador. També serà a compte del venedor la plusvàlua municipal, mentre que el comprador abonarà les despeses del Registre de la Propietat.

Contracte de reserva o d'arres, quin cal triar?

Depèn de la situació de cadascú. Per exemple, si el comprador no té la certesa absoluta que podrà comprar l'habitatge (incertesa a l'hora d'obtenir finançament, etc.), és millor decantar-se per un contracte d'arres, ja que el podrà rescindir pagant la indemnització.

En canvi, si el comprador té la certesa que comprarà l'immoble, signar un contracte de reserva farà que el venedor no la pugui vendre a una altra persona, encara que li ofereixin més diners, per exemple.

El millor, en una operació tan important com la compravenda d'un habitatge, és deixar-se aconsellar per un professional qualificat. Moltes vegades, les presses per tancar la transacció poden suposar autèntics maldecaps en el futur.