Article escrit per Ignacio Ortiz, enginyer de Camins amb especialitat en Urbanisme i Ordenació del Territori. Membre del Comitè Tècnic 'Ciutats, Territori i Cultura' del Col·legi de Camins
Aquest any d'eleccions es fa encara més dur quant a aguantar els nostres polítics, ja que les seves estratègies electorals d'última hora, de cara a la galeria, i centrades més en l'efecte que en la materialització possible, van caient com a gotes de tortura xinesa. Com l'embolcall dels 50.000 pisos de la Sareb. El 14 d'abril passat, ERC i EH Bildu van anunciar que havien arribat a un acord amb el govern espanyol -així en diuen- per fer possible una nova llei d'habitatge. Entre les diverses mesures que anuncien hi ha la de convertir, a la pràctica, el 60 % de les llars del nostre país en zones tenses. “El que passa és que ens convé que hi hagi tensió”, va dir Zapatero al periodista Iñaki Gabilondo –preferit de Yolanda-, en un debat abans de la seva reelecció. Per començar, ens han tensat més de mitja Espanya. Analitzem aquesta llei que volen treure de manera urgent abans del 28 de maig, de les eleccions municipals.
Pel que fa a les mesures que les dues formacions polítiques han publicat, en primer lloc tenim la regulació efectiva dels lloguers a les esmentades àrees tenses definint-les d'una manera molt més restrictiva. Només cal que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer. Incloses les despeses i subministraments bàsics, superi el 30 % de la renda mitjana de les llars o que el preu de lloguer o compra de l'habitatge s'hagi incrementat tres punts per sobre de l'IPC en els darrers cinc anys. L'anterior criteri era que es produïssin les dues circumstàncies alhora i que el diferencial amb l'IPC fos de cinc punts, no tres. A més, en aquestes zones de tensió quedaran limitats els preus per a tota mena de propietaris, i evidentment això suposa una intervenció massiva de la llibertat de mercat.
Pel que fa als grans tenidors, es redueix a la meitat el nombre d'habitatges per ostentar aquest títol, que passa de deu a cinc. D'acord amb allò exposat a l'acord d'ERC i EH Bildu, "s'aplicaran les mesures i especificitats concretes per a aquest tipus de propietaris i reduir així l'especulació i l'acaparament d'immobles que practiquen fons voltor i altres fons d'inversió". Però a veure: que poc comprenen l'economia per afirmar això. Invertir en habitatge, generar oferta, és dolent per a la població? La setmana passada m'oferien una desinversió d'un projecte dels anomenats Build to Rent, fet per llogar, per vendre els habitatges un per un i desinvertir. Por de determinades polítiques? No es pot negar que els preus, tant de lloguer com de venda, siguin en molts casos elevats, però la solució no passa per criminalitzar el que promou habitatge per posar-lo en lloguer o transaccionar-lo per oferir-lo de manera professional i amb la qualitat que mereix una llar.
Si els problemes amb els ocupes i la seva impunitat sostinguda pels nostres polítics no fossin suficients, la futura llei també legislarà sobre els desnonaments i afegirà encara més complicacions per a la recuperació de la propietat. Ara hauran de tenir data i hora predeterminada, potser perquè quan es produeixin es prepari un bon caos. Així mateix, queda estipulat l’accés obligatori a procediments extrajudicials per a les persones vulnerables. Els grans tenidors, que ara són molts més amb el nou criteri, poden ser obligats per les comunitats autònomes a mecanismes de mediació i alternativa residencial. Les polítiques socials semblen responsabilitat dels propietaris i no pas de l'administració.
Respecte dels llogaters, les despeses i honoraris immobiliaris derivats del lloguer seran sempre a càrrec del propietari. Es diu a l'acord presentat que el servei s'està prestant a l'amo de l'habitatge. Quan una agència busca un habitatge a un futur llogater, l'acompanya, l'assessora, hi queda, ajuda amb el contracte, la documentació, no fa res? A més, qualsevol acord entre les parts per augmentar les rendes del lloguer amb noves despeses o clàusules que siguin contràries a les mesures acordades a la llei queden prohibides.
A les actualitzacions de rendes ens trobem un altre disbarat: es deixen de vincular amb l'IPC. Es fixa per al 2023 una pujada màxima del 2 %, el 2024 del 3 %, i el 2025, ja veurem. El nou índex sempre serà inferior a l'IPC, diuen que per frenar els augments de les rendes. Sembla que anem camí de la renda antiga. A més, els lloguers s'actualitzen, moltes vegades, segons el mercat, no amb l'IPC. L’oferta i la demanda són les que marquen l’evolució dels preus.
I com no podria ser d'una altra manera, i això no s'ha reflectit adequadament en les notícies relatives a aquesta llei, es modifica l'anterior redacció per afavorir més competències autonòmiques i locals. Així ho exposa l'acord: “se suprimeixen set articles relatius a polítiques de consum, matèria on l'Estat no té competència, i en modifiquem més per superar la vulneració competencial en matèria d'habitatge de les comunitats autònomes; en el nostre cas dels governs d'Hego Euskal Herria i Catalunya, el País Valencià i les Illes Balears i Pitiüses”. Sense comentaris.
Tot i que les comunitats autònomes puguin recórrer i no aplicar tots els punts, no els poden evitar tots. No es poden descartar efectes indesitjats per una mala redacció, amb conseqüències retroactives. Estem, pel que s'ha exposat, davant d'una futura llei que no afavoreix ni contenta ningú, i encara menys reduirà els preus ni facilitarà l'accés a l'habitatge. El clam del sector immobiliari contra aquesta legislació és unànime. Un despropòsit carregat d'ideologia sectària que condemna la propietat i la considera un boc expiatori dels seus problemes. El nostre país ja té un exemple d'aquestes polítiques, una ciutat on l'alcaldessa pertanyia a una plataforma dels que ara marquen el guió de la llei d’habitatge. Ja sabem, lamentablement, els efectes a tots nivells.