Diferències entre terreny urbà, urbanitzable i no urbanitzable

Establir les diferències entre els diferents tipus de terrenys és fonamental per comprendre el desenvolupament i la planificació de les àrees geogràfiques. Aquests termes es refereixen a la classificació de terres segons el seu ús i potencial de desenvolupament, de manera que exerceixen un paper crucial en l'ordenació del territori i la presa de decisions en l'àmbit urbanístic.

Explorem les característiques distintives de cada categoria de terreny i com aquestes diferències influeixen en l'expansió de les ciutats.

Quins són els diferents tipus de terrenys?

La classificació del sòl representa el primer pas en la determinació de l’ordenació urbanística d’un terreny i es basa en la situació que presenten d’acord amb la llei del sòl estatal i les normatives autonòmiques.

Hi ha bàsicament tres tipus de sòl: urbà, urbanitzable i no urbanitzable (o rústic). A més, hi pot haver altres tipus definits per les lleis urbanístiques de les autonomies.

És crucial destacar que els tipus de sòl estan estipulats i no és possible categoritzar un sòl fora de les classes ja predefinides per la legislació. La classificació fa referència, en essència, a l'estatus urbanístic del terreny i identifica les diferents categories de sòl en el marc de l'urbanisme.

El sòl urbà

També conegut com a sòl edificable, és el que està designat en la planificació urbanística d'una localitat i disposa dels permisos i atributs requerits per construir-hi. Aquests sòls estan equipats amb les infraestructures urbanes necessàries, com ara connexions d'aigua, sanejament, vies d'accés o electricitat, entre d'altres. Com que s’hi pot construir, són el tipus de sòl amb el preu més elevat.

• Terrenys urbans en venda

Sòl urbà consolidat

És el compost per parcel·les que estiguin lliures per construir-hi o que requereixin obres d'urbanització de petita dimensió.

Sòl urbà no consolidat

Són terrenys que, tot i estar dins de la ciutat, encara no han experimentat una urbanització completa. Aquests terrenys no tenen la infraestructura necessària per tenir tots els serveis urbans. En essència, són àrees ja desenvolupades, algunes amb edificacions parcials, però que no han estat completament urbanitzades.

Terreny urbà en venda / idealista

Sòl no urbanitzable

És el que apareix al Pla General d'Ordenació Urbana com a no urbanitzable perquè està destinat a usos agropecuaris o té algun tipus de protecció. Normalment, no tenen les mateixes infraestructures que els sòls anteriors i tampoc en poden tenir.

Generalment, són els terrenys ubicats al camp o en zones rurals, amb valor agrícola, forestal o ramader. Com que no s'hi pot construir (encara que hi ha excepcions que sí que permeten edificar en terrenys rústics), solen tenir un preu notablement inferior a la resta de sòls.

• Terrenys no urbanitzables en venda

Sòl no urbanitzable especialment protegit

Aquest tipus de terreny rep una atenció i una protecció especial per part del pla general de desenvolupament urbà. En aquestes àrees, el pla general ha d'establir mesures i condicions necessàries per conservar i protegir tots els elements naturals presents, que fins i tot pot incloure la prohibició total d'edificar-hi. En cap cas no es permet que aquests terrenys s'utilitzin per a activitats que impliquin canvis en el seu ús, en la seva naturalesa o que puguin danyar el valor específic que es busca preservar.

Sòl no urbanitzable comú o simple

Aquest tipus de sòl no requereix una protecció especial, encara que de totes maneres es troba preservat del procés de desenvolupament urbà. En absència d’un pla de desenvolupament específic, es poden permetre certes construccions o instal·lacions en aquests terrenys, sempre d’acord amb la normativa vigent.

Terreny no urbanitzable en venda / idealista

Sòl urbanitzable

Són els terrenys destinats a un creixement futur d'un lloc i que en un moment determinat poden passar a ser urbans després de les actuacions de transformació urbanística pertinents. Un sòl urbanitzable es pot convertir si s'emprenen totes les obres necessàries per fer-ho.

• Terrenys urbanitzables en venda

Sòl urbanitzable sectoritzat o programat

Aquest tipus de sòl urbanitzable està previst al pla municipal i té la capacitat de transformar-se i urbanitzar-se a curt o mitjà termini. Per ser considerat com a tal, aquests terrenys han de tenir accés a vies de comunicació, així com serveis essencials com subministrament d'aigua, clavegueram i electricitat.

Sòl urbanitzable no sectoritzat o sense programar

Aquesta categoria abasta els terrenys que no estan inclosos a la planificació específica del municipi per a urbanització a curt termini. Aquests terrenys poden ser objecte de desenvolupament i urbanització a llarg termini, però requereixen una planificació detallada abans de fer qualsevol transformació

Terreny urbanitzable en venda / idealista

Qualificació del sòl

La qualificació del sòl se centra en la utilització del terreny i les oportunitats que ofereix en termes de construcció. Cada categoria de sòl, ja sigui urbà, urbanitzable o no urbanitzable, té assignats usos específics. Això és el que es coneix com a qualificació urbanística.

Els usos dels tipus de sòl es poden resumir de la manera següent:

• Usos generals del sòl: es refereixen a les finalitats generals del terreny, a què es destinarà el sòl, com ara infraestructures o àrees verdes, sense detallar el tipus específic d'edificació que es durà a terme en aquest terreny.
• Usos específics del sòl: determinen destinacions concretes per al terreny, com residencial, esportiu, religiós o industrial, entre d'altres i especifiquen el tipus de construcció que es permetrà en el terreny en qüestió.

Diferències entre sòl urbà, urbanitzable i no urbanitzable

Com a resum, els sòls urbans ja estan dotats d'infraestructures essencials i s'hi pot construir. Els sòls urbanitzables, representen àrees designades per al creixement futur de la ciutat; mentre que alguns ja tenen planificació per a la seva transformació a curt o mitjà termini (sectoritzat), altres no tenen aquesta planificació immediata (no sectoritzat).

En contrast, els sòls no urbanitzables o rústics estan destinats principalment a usos agrícoles o tenen alguna protecció, amb categories que varien des d'àrees amb proteccions estrictes fins a d'altres amb menors restriccions.

En essència, mentre que el sòl urbà està llest o gairebé llest per edificar, l'urbanitzable espera convertir-se en urbà, i el no urbanitzable prioritza la conservació o usos no urbans i no permet, generalment, la construcció.