D'“error garrafal” a “pedaç” sense sentit: els experts valoren la limitació de preus del lloguer a Catalunya

La setmana passada, després d'un llarg debat no exempt de polèmica al voltant de la seva aprovació, el Butlletí Oficial de l'Estat ha publicat l'entrada en vigor de la limitació de preus per a habitatges de lloguer a 140 municipis catalans considerats tensos, entre els quals destaca la ciutat de Barcelona. Una mesura que han rebut amb rebuig una gran part d'experts del sector immobiliari de la capital catalana, que la titllen d'“error garrafal” en considerar que tensarà encara més el mercat i expulsarà els ja pocs propietaris que queden al mercat del lloguer.

"Ens trobem davant d'un error majúscul que no només no solucionarà la problemàtica de l'accés a l'habitatge, sinó que generarà un deteriorament més gran del parc d'habitatges", adverteix el Personal Shopper Immobiliari (PSI) Iñaki Unsain, i afegeix, "el que provocarà és que la gent desplaçarà les seves inversions a altres regions i canviaran els tipus de contracte de lloguer, d'habitatge a habitual habitatge temporal, fet que provocarà un augment de preus que deixarà fora del mercat del lloguer les persones amb menys capacitat i solvència”.

L'expert es mostra sorprès en veure com els governants “cauen en els mateixos errors de sempre”, mesures intervencionistes que no solucionen el “problema real del mercat”, que és la manca d'habitatge social per a les famílies amb menys poder adquisitiu: “el límit al lloguer es va intentar aplicar ja fa uns anys a Barcelona i no va funcionar, per això ens sorprèn tant que tornin a internar-ho, i sobretot amb un índex amb què no estan ni del tot d'acord els seus partidaris més grans”.

Per a Ricardo Gulias, conseller delegat de RN Tu Solución Hipotecaria, “la nova llei de la limitació d'habitatges dels preus del lloguer serà naturalment perjudicial per al parc de lloguer. És clar que el propietari que es vegi obligat a abaixar els preus del lloguer quan té una rendibilitat estimada no estarà d'acord amb aquesta limitació. Hi ha dues situacions possibles: d’una banda, la gent que pugui aguantar i combregui amb la llei i, de l’altra, que no pugui i decideixi retirar l'habitatge del mercat del lloguer per deixar-lo tancat o, el que creiem que passarà, destinar-lo al mercat de compravenda”.

“Pel que fa als inversors, hi haurà grans desinversions perquè si no hi ha rendibilitat en aquest producte, naturalment no s'invertirà en habitatges per llogar. La llei és totalment contraproduent per als llogaters. Crec que hi ha altres mesures per fer que augmenti el parc de lloguer, com ara habitatge de protecció oficial, habitatges que té la Sareb en venda i es poden posar de lloguer, recuperar habitatges ocupats per màfies i posar-los per llogar”, sosté l'empresari.

Per al col·lectiu d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya, aquesta decisió també colpejarà el mercat de diferents maneres. Carles Sala, portaveu de les API de Catalunya, analitza els reptes de la regulació del mercat del lloguer: “La contenció de rendes per als petits propietaris, basada en la renda del contracte anterior incrementada amb la clàusula d'actualització prevista, no hauria de ser la causa que els habitatges sortissin del mercat de lloguer. A més, caldria analitzar les noves bonificacions fiscals per a habitatges ubicats en zones declarades tenses i la proposta d'increment de rendes per als habitatges amb noves mesures d'accessibilitat o amb contractes de llarga durada”.

D'altra banda, Sala subratlla que a les propietats de les persones jurídiques considerades grans tenidors és on resideix el principal risc de sortida d'habitatges del mercat de lloguer tradicional, ja que la proposta de rebaixar les rendes per sobre del 20 % pot fer poc rendible la pervivència d'aquests immobles com a habitatges de lloguer residencial d'ús habitual.

“Cal diferenciar entre els grans tenidors que són persona física i els que són persona jurídica. En el primer cas, la reducció obligada de la renda fa que siguin beneficiaris directes de la reducció del rendiment net positiu de les rendes de lloguer. En el segon, són aliens als beneficis fiscals i, per tant, els principals candidats a no mantenir els seus habitatges al mercat de lloguer residencial destinat a famílies”, destaca el portaveu de les API de Catalunya.

Per a Sergio Gutiérrez, cofundador i soci director del club d'agents immobiliaris Excellence Real Estate Circle, “l'entrada en vigor de l'índex de preus de referència per regular els lloguers a zones tenses provocarà la retirada d'habitatges de lloguer. A partir d'ara veurem com els habitatges de lloguer, tant de grans com de petits propietaris, desapareixeran de mica en mica”.

“Els grans tenidors, els propietaris amb 10 o més habitatges de lloguer a tot el país (o 5 en zones tenses), s'enfronten al problema d'haver d'ajustar els preus de lloguer perquè moltes famílies que poden ser declarades vulnerables li poden demanar un lloguer social. Potser estan llogant un immoble de 1.000 euros al mes i l’han de llogar per 150 o 200 euros al mes, perquè aquesta persona ho sol·licita i la legislació li dona suport. Aquesta situació podria portar a una disminució en els seus ingressos i empènyer-los a retirar els immobles del mercat del lloguer i deixar-los desocupats, perquè consideressin que no els resultés rendible arrendar-los”.

El cofundador d'Excellence Real Estate Circle també avisa que “els petits inversors, els propietaris que han estat llogant els seus habitatges en els darrers cinc anys, podran mantenir els preus de lloguer que aplicaven sempre que no excedeixin l'índex establert”. Tot i això, els nous petits propietaris estaran obligats a ajustar-se a l'índex de preus i podrien optar per llogar habitacions o destinar les propietats al lloguer temporal per a estudiants i treballadors, fet que reduiria l'oferta d'immobles per a famílies necessitades”, sosté.

“La llei té molts forats, molts buits, i cal millorar-la perquè actualment no està protegint ni el llogater més vulnerable ni el petit propietari, i molt menys els grans tenidors, de manera que fa aigües per tot arreu”, sosté Gutiérrez.

“Sense cap dubte, això continuarà afectant el mercat i provocarà que molts propietaris retirin l’habitatge i el traslladin al lloguer de vacances o bé procedeixin a vendre’l”, explica Arantxa Goenaga, advocada i sòcia de Círculo Legal Barcelona. Segons l'advocada, aquesta iniciativa suposa “regular el mercat i marcar uns preus que no tenen en compte la seva realitat i allò que realment és necessari perquè hi hagi un millor accés a l'habitatge”.

“Per millorar el mercat caldria invertir en habitatge social perquè les persones vulnerables o amb menys recursos puguin accedir a aquests habitatges. També aprovar incentius reals per als propietaris, que tinguin avantatges fiscals per posar l'habitatge de lloguer i, fonamentalment, dotar de mitjans l'administració de justícia perquè els procediments judicials siguin àgils i efectius”, proposa Goenaga.

Què diu el carrer del límit de preus del lloguer?

Tot i que un 62 % dels espanyols consideren que el sistema estatal de referència de preus de lloguer d'habitatge que entra en vigor pot ser útil, un 29% considera que les principals conseqüències d'aquesta mesura seran l'estimulació del mercat de lloguer il·legal (“mercat negre”) i la reducció del mercat de l'habitatge de lloguer (29 %).

Aquesta és una de les principals conclusions de l'informe fet pel grup Mutua Propietarios entre 2.000 espanyols per conèixer la seva percepció sobre aquest índex que permetrà a les comunitats autònomes limitar el preu del lloguer a les denominades zones tenses.

L'anàlisi destaca que, per contra, els elements més positius relacionats amb aquesta mesura –que baixin els preus (27 %) o que sigui més fàcil i accessible llogar un habitatge (22 %)– estan a la cua de les conseqüències percebudes.

"L'estudi ens indica que les persones més joves i les que estan en règim de lloguer són les més optimistes respecte a la utilitat d'aquesta mesura, mentre que els que tenen un habitatge destinat al lloguer són els que perceben menys utilitat", explica Laura López Demarbre, subdirectora general d’Estratègia, Clients i Canals Alternatius del grup Mutua Propietarios.