Hoy, y después de un largo debate no exento de polémica en torno a su aprobación, el Boletín Oficial del Estado ha publicado la entrada en vigor de la limitación de precios para viviendas de alquiler en 140 municipios catalanes considerados “tensionados”, entre los que destaca la ciudad de Barcelona. Una medida que ha sido recibida con rechazo por una gran parte de expertos del sector inmobiliario de la capital catalana, que tachan la tachan de “error garrafal” al considerar que tensionará todavía más el mercado y expulsará a los ya pocos propietarios que quedan en el mercado del alquiler.
“Nos encontramos ante un error mayúsculo que no solo no solucionará la problemática del acceso a la vivienda, sino que generará un deterioro mayor en el parque de viviendas”, advierte el Personal Shopper Inmobiliario (PSI) Iñaki Unsain, y añade, “lo que va a provocar es que la gente desplazará sus inversiones a otras regiones y van a cambiar los tipos de contrato de alquiler, de vivienda a habitual vivienda temporal, provocando un aumento de precios que dejará fuera del mercado del alquiler a las personas con menor capacidad y con menor solvencia”.
El experto se muestra sorprendido al ver como los gobernantes “caen en los mismos errores de siempre”, medidas intervencionistas que no solucionan el “problema real del mercado”, que es la falta de vivienda social para las familias con menor poder adquisitivo: “el tope al alquiler se intentó aplicar ya hace unos años en Barcelona y no funcionó, por eso nos sorprende tanto que vuelvan a internarlo, y sobre todo con un índice con el que no están ni del todo de acuerdo sus mayores partidarios”.
Para Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, “la nueva ley de la limitación de viviendas de los precios del alquiler va a ser naturalmente perjudicial para el parque de alquiler. Está claro que el propietario que se vea obligado a bajar los precios del alquiler cuando tiene una rentabilidad estimada, no va a estar de acuerdo con esta limitación. Hay dos escenarios posibles: la gente que pueda aguantar y comulgue con la ley y la que no pueda y decida retirar la vivienda del mercado del alquiler, dejándola cerrada o, lo que creemos que va a suceder, que destinarla al mercado de compra venta”.
“De cara a los inversores habrá grandes desinversiones, porque si no hay rentabilidad en este producto, pues naturalmente no se va a invertir en viviendas para alquilar. La ley es totalmente contraproducente para los inquilinos. Creo que hay otras medidas para hacer que aumente el parque de alquiler, como vivienda de protección oficial, viviendas que tiene el Sareb en venta y pueden ponerse en alquiler, recuperar viviendas ocupadas por mafias y ponerlas en alquiler”, sostiene el empresario.
Para el colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya, esta decisión también va a golpear al mercado de distintas maneras. Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya, analiza los retos de la regulación del mercado del alquiler: “La contención de rentas para los pequeños propietarios, basada en la renta del contrato anterior incrementada con la cláusula de actualización prevista, no debería ser la causa de que las viviendas salieran del mercado de alquiler. Además, se deberían analizar las nuevas bonificaciones fiscales para viviendas ubicadas en zonas declaradas tensas y la propuesta de incremento de rentas para las viviendas con nuevas medidas de accesibilidad o con contratos de larga duración”.
Por otra parte, Sala subraya que en las propiedades de las personas jurídicas consideradas grandes tenedores es donde reside el principal riesgo de salida de viviendas del mercado de alquiler tradicional, ya que la propuesta de rebajar las rentas por encima del 20% puede hacer poco rentable la pervivencia de estos inmuebles como viviendas de alquiler residencial de uso habitual.
“Hay que diferenciar entre los grandes tenedores que son persona física y los grandes tenedores que son persona jurídica. En el primer caso, la obligada reducción de la renta hace que sean beneficiarios directos de la reducción del rendimiento neto positivo de las rentas de alquiler. En el segundo, son ajenos a los beneficios fiscales y, por tanto, los principales candidatos a no mantener sus viviendas en el mercado de alquiler residencial destinado a familias”, destaca el portavoz de los API de Catalunya.
Para Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle, “la entrada en vigor del índice de precios de referencia para regular los alquileres en zonas tensionadas provocará la retirada de viviendas en alquiler. A partir de ahora veremos como las viviendas en alquiler, tanto de grandes como de pequeños propietarios, desaparecerán paulatinamente”.
“Los grandes tenedores, los propietarios con 10 o más viviendas en alquiler en todo el país (o 5 en zonas tensionadas), se enfrentan al problema de tener que ajustar los precios de alquiler porque muchas familias que pueden ser declaradas vulnerables le pueden pedir un alquiler social. Tal vez están alquilando un inmueble de 1.000 euros al mes y lo tienen que alquilar por 150 o 200 euros al mes, porque esa persona lo solicita y la legislación le respalda. Esta situación podría llevar a una disminución en sus ingresos, y empujarlos a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y dejarlos desocupados, al considerar que no les resulta rentable arrendarlos”.
El cofundador de Excellence Real Estate Circle también avisa de que “los pequeños inversores, los propietarios que han estado alquilando sus viviendas en los últimos cinco años, podrán mantener los precios de alquiler que estaban practicando, siempre y cuando no excedan el índice establecido”. “Sin embargo, los nuevos pequeños propietarios estarán obligados a ajustarse al índice de precios, y podrían optar por alquilar habitaciones o destinar las propiedades al alquiler temporal para estudiantes y trabajadores, reduciendo la oferta de inmuebles para familias necesitadas”, sostiene.
“La ley tiene muchos agujeros, muchos huecos, y hay que mejorarla porque actualmente no está protegiendo ni al inquilino más vulnerable, ni al pequeño propietario y muchísimo menos a los grandes tenedores, con lo cual hace aguas por todas partes”, sostiene Gutiérrez.
“Sin lugar a dudas, esto seguirá afectando al mercado provocando que muchos propietarios retiren la vivienda y la trasladen al alquiler vacacional o bien procedan a venderla”, explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. Según la abogada, esta iniciativa supone “regular el mercado y marcar unos precios que no tienen en cuenta la realidad del mismo y lo que realmente es necesario para que exista un mejor acceso a la vivienda”.
“Para mejorar el mercado se debería invertir en vivienda social para que las personas vulnerables o con menos recursos puedan acceder a esas viviendas. También aprobar incentivos reales para los propietarios, que tengan ventajas fiscales por poner la vivienda en alquiler y, fundamentalmente, dotar de medios a la administración de justicia para que los procedimientos judiciales sean ágiles y efectivos”, propone Goenaga.
¿Qué dice la calle del límite de precios del alquiler?
Aunque un 62% de los españoles considera que el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda que entra en vigor puede ser útil, un 29% considera que las principales consecuencias de esta medida serán la estimulación del mercado de alquiler ilegal (“mercado negro”) y la reducción del mercado de la vivienda de alquiler (29%).
Esta es una de las principales conclusiones del informe realizado por el Grupo Mutua de Propietarios entre 2.000 españoles para conocer su percepción ante este índice que permitirá a las Comunidades Autónomas limitar el precio del alquiler en las denominadas zonas tensionadas.
El análisis destaca que, por el contrario, los elementos más positivos relacionados con esta medida -que bajen los precios (27%) o que sea más fácil y accesible alquilar una vivienda (22%)- están a la cola de las consecuencias percibidas.
“El estudio nos indica que las personas más jóvenes y las que están en régimen de alquiler son las más optimistas respecto a la utilidad de esta medida, mientras que quienes tienen una vivienda destinada al alquiler son los que menor utilidad perciben”, explica Laura López Demarbre, subdirectora General Estrategia, Clientes y Canales Alternativos del Grupo Mutua Propietarios.
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