Tot i que els preus continuen pujant de manera desigual a la comunitat, les transaccions d'habitatges es mantenen estables. Segons les dades de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) i el Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona, el nombre de compravendes registrat a Catalunya els mesos d'abril, maig i juny va ser de 22.061 operacions, fet que suposa un descens del 8,9% interanual i del 9% trimestral.
Tot i així, els API es mostren positius perquè el seu informe detalla que les quanties assolides suposen mantenir-se al tram superior de resultats trimestrals dels últims 17 anys. De fet, és el segon resultat més gran dels quatre últims trimestres.
Quins factors protagonitzaran la tardor a l'immobiliari català
Els experts immobiliaris analitzen el sector i creuen que hi ha diversos factors que protagonitzaran aquesta tardor. Jordi Clanchet, director comercial de Comprarcasa, esmenta el factor polític, “amb canvi de govern autonòmic, i municipals, això pot ser determinant per animar l'edificació de nous habitatges eliminant algunes normes que estaven fent que els promotors no actuessin al ritme que el mercat sol·licita”.
Clanchet també assenyala els factors econòmics, com el bon comportament de l'ocupació a la primera part de l'any, juntament amb la baixada molt pronunciada de l'euríbor, i la facilitat d'accés al crèdit més gran per la baixada de tipus, on les entitats financeres “entraran en una guerra baixista de tipus aquest darrer trimestre de l’any, que serà protagonista”.
Per la seva banda, Leonardo Cromstedt, president de Keller Williams Espanya-Andorra, destaca l'efecte de la Llei d'Habitatge, amb la ja coneguda limitació en els preus del lloguer en zones tensionades “que podria continuar desincentivant inversors i propietaris, cosa que provocaria una menor rotació al mercat i un possible alentiment de les transaccions”.
Altres factors importants són la pressió inflacionària i la incertesa econòmica, que podrien reduir la capacitat de compra de moltes llars, incrementant l'esforç econòmic necessari per a adquirir un habitatge.
Els experts coincideixen a assenyalar l’oferta limitada d’habitatge. “La manca de nova construcció seguirà exercint pressió sobre el mercat, especialment a les grans ciutats com Barcelona, mantenint alts els preus en àrees metropolitanes i en altres ciutats ben connectades”, coincideixen.
En aquesta línia, Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari (PSI) de referència a Barcelona, indica l'actual baixada dels tipus d'interès, una inflació continguda i paràmetres macroeconòmics en bon estat, com l'atur més baix, i una economia que creix. “Això fa que la demanda augmenti cada cop més i pressioni sobre l'oferta. El gran problema és que l'oferta no creix, per factors com l'escassetat de mà d'obra, les exigents burocràcies i regulacions per a aconseguir llicències, o la burocràcia per tal d’aconseguir una transformació dels sòls”. Segons Unsain, els bancs tampoc no ho posen fàcil als promotors per a construccions en obra nova i això fa que l'oferta de pisos no creixi.
Compravendes en moderació
Fent previsions per a aquests mesos vinents, a Comprarcasa expliquen que els mesos d'octubre, novembre i desembre solen ser d'elevat nombre de transaccions a la sèrie històrica, “en concret, concentren entre un 29 i un 32% de les vendes de l'any; si hi afegim els tipus d'interès més baixos, la demanda serà forta, però no es traduirà en rècords de vendes, perquè l'habitatge en venda ha caigut prop del 35% a portals i agències, cosa que indica que hi ha menys inventari, i en alguns casos els propietaris s'han empoderat de manera que no veuen que, si casa seva no s'ha venut en mesos, hauran d'esperar molt de temps perquè l'alça de preus arribi a les seves pretensions”.
A Keller Williams, opinen que la demanda es pot contraure lleugerament durant la tardor, encara que la situació variarà depenent de la zona i del segment de mercat.
Els primers mesos del 2024, la compravenda d'habitatges a Catalunya ja ha mostrat signes d'alentiment, davant de l'empenta de Madrid, els preus de la qual han superat per primera vegada la Ciutat Comtal. “Entre gener i maig, per exemple, les transaccions d’habitatge van caure un 5,7%, cosa que reflecteix un refredament a l'interès dels compradors, sobretot en comparació amb l'activitat d'anys anteriors. Aquest descens ha estat més pronunciat a Catalunya que a la mitjana nacional, cosa que podria indicar una tendència cap a una menor demanda en els propers mesos”.
Preus a l'alça, a la tardor i propers mesos
Francesc Quintana, CEO i fundador de Vivendex, i tresorer de l'Associació d'Agents immobiliaris de Catalunya (AIC), considera que el mercat és dinàmic, i que els preus estan pujant i ho continuaran fent de manera considerable.
A final d'any, veurem si totes les dades s'alineen amb el 2023 (que va ser més fluix) o bé amb el 2022, “que va ser realment bo, però no crec que arribem a les xifres de fa dos anys; va ser un any excepcional, encara que sí que espero que tanquem amb dades positives”.
Per a Iñaki Unsain, la regulació de preus del lloguer fa que els inversors paralitzin la voluntat de comprar pisos per invertir.
Leonardo Cromstedt, president de Keller Williams Espanya-Andorra, opina que, com que l'oferta d’habitatge nou continua sent limitada, genera pressió sobre el mercat de segona mà, especialment en zones d'alta demanda com Barcelona i la seva àrea metropolitana. “Barcelona, a més, és encara un punt d'atracció per a inversors estrangers i turistes internacionals, cosa que reforça el seu dinamisme immobiliari”.
Amb aquesta influència, “la nostra previsió és que els preus de l'habitatge de segona mà a Catalunya mantindran una tendència a l'alça fins el final de la tardor, encara que amb un ritme de creixement més moderat”.
N'és una prova que l'increment en el preu mitjà per metre quadrat a Barcelona ha estat constant, -un 5,22% interanual el primer trimestre del 2024- encara que amb variacions menors els últims trimestres.
“El segon trimestre del 2024, per exemple, el preu de l'habitatge va pujar el 3,8% interanual a la capital catalana, situant-se entre les ciutats més cares d'Espanya, però encara per sota dels màxims històrics previs a la crisi del 2008”.
L'expert comenta que els preus de l'habitatge a Catalunya continuaran pujant, però no amb la mateixa intensitat que els anys anteriors. “A Keller Williams projectem un lleuger increment, d'aproximadament 1% al 3% en els preus de l’habitatge d’ara a desembre”.
També destaca que aquest augment dels preus no serà uniforme a tot Catalunya. “Ciutats com ara Barcelona, amb un preu mitjà per metre quadrat de 4.371 euros/m2 a finals del 2023, podrien seguir experimentant increments moderats, mentre que altres àrees menys tensionades, com Lleida o Tarragona, podrien mostrar una evolució més continguda”.
Jordi Clanchet, de Comprarcasa, opina també que els preus dels habitatges en general seguiran el camí alcista a la part final de l'any. “La pujada és moderada, ara d'agost a agost, i segons les fonts oficials el preu va créixer a la comunitat autònoma el 3,6%, tot i que Tarragona i Girona van créixer prop del 6%, Lleida un 4%, i Barcelona només un 2,5%. Amb la baixada de tipus i l'escassetat d'inventari a la venda, no seria estrany que hi hagués un increment aquest trimestre de l'1,5%-2%, al conjunt del territori”.