Inversors amb experiència: compradors de pisos ocupats a la venda a Catalunya

Cada cop hi ha més anuncis de cases ocupades a la venda. És una pràctica legal sempre que estigui ben especificat que es tracta d'un habitatge amb llogater dins. En un estudi d'idealista sobre aquest tema, depenent dels immobles anunciats a la seva base de dades el quart trimestre del 2024, es conclou que hi ha 20.464 habitatges anunciats al portal que reconeixien patir un procés d'ocupació. La majoria d'aquests habitatges és a Catalunya.

Girona és la capital espanyola on el fenomen de la venda d'habitatges ocupats és més acusat, ja que el 8,8% dels habitatges que es venen a la ciutat s'anuncien com a ocupats. Barcelona és la província on més pesen els habitatges ocupats al mercat de venda, amb un total de 6.778 habitatges.

Entre els mercats més grans que tenen un nombre més gran d'habitatges sense possessió al mercat de venda, segons l'estudi, Barcelona lidera aquest rànquing amb 723 habitatges ocupats a la venda.

Un fenomen nou i legal

Encara que resulti estrany veure anuncis d'habitatges ocupats i de compra a Catalunya, és una pràctica cada cop més comuna perquè hi ha propietaris que prefereixen vendre abans que ficar-se en llargs processos judicials. Així ho expressa Ramón Riera, president mundial de FIABCI. "És legal sempre que s'informi el comprador de l'ocupació; si no, es consideraria un engany i podria tenir conseqüències legals".

En aquests casos, quan s'adquireix un pis ocupat, la responsabilitat de resoldre l'ocupació passa directament al nou propietari, que és qui haurà d'iniciar els tràmits pertinents per al desallotjament o subrogar-se si ja hi ha un procediment en marxa.

Pixabay

Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari de referència a Barcelona, exposa que un pis ocupat és un actiu més i es pot vendre com qualsevol altre immoble. Tot i això, en estar en aquesta situació, “el seu preu és molt més baix, ja que el comprador assumeix el risc de negociar amb l'ocupa per recuperar la possessió de l'habitatge”.

Inversors experts, sense pressa per vendre

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, comenta que els compradors d'aquest tipus d'habitatges són inversors que adopten aquesta opció de compra amb alt risc a la recerca d'una rebaixa molt notable en el preu de compra.

Per la seva banda, Ramón Riera té clar que pocs compradors particulars estarien disposats a comprar un pis ocupat perquè suposa una enorme incertesa. Ara bé, “hi ha experts en la matèria que sí que poden estar interessats: inversors especulatius; fons voltors i grans propietaris; i compradors que recorren a solucions alternatives”.

Segons l'expert, els inversors especulatius busquen comprar barat i vendre més car després del desallotjament. Poden assumir el cost del procés judicial perquè confien que el benefici el compensarà i compten amb eines de negociació que un particular no té. Els fons voltor i els grans propietaris adquireixen paquets d'immobles amb descomptes i disposen d'advocats i recursos per tramitar desallotjaments sense pressa.

"També hi ha compradors que recorren a "solucions alternatives", és a dir, persones que no volen o no poden esperar un procés judicial i opten per acords amb els ocupes o mètodes de desallotjament de legalitat dubtosa. Però per a un comprador normal, sense experiència ni contactes, el risc és altíssim", respon.

Aquests tipus de pisos a Catalunya són comprats per inversors amb experiència en aquest tipus d'operacions. Segons Iñaki Unsain, “persones que ja han fet transaccions similars i estan acostumades a negociar amb ocupes per recuperar l'habitatge”. L'expert remarca que algú que necessita un habitatge per viure-hi immediatament no compraria un pis ocupat, tret que compti amb el suport d'un advocat que li ofereixi una garantia molt alta que el desallotjament es farà sense complicacions i en un temps raonable.

Preus un 60% inferiors al preu de mercat d'habitatges semblants

Els habitatges ocupats a la venda a Catalunya solen tenir preus inferiors als similars al mercat immobiliari. Bermúdez reconeix que adquirir un pis ocupat permet al comprador fer-ho amb rebaixes entre un 40% i un 60.

Riera no veu rebaixes tan importants, però "és totalment possible vendre un pis ocupat a un preu molt més baix. De fet, una rebaixa del 40-50% sí que és força creïble a causa de diversos factors", esmenta.

Per a Riera això és així per l'alta incertesa: no hi ha garantia de quan (o si) el comprador podrà recuperar l'habitatge, i més si som davant d'ocupants vulnerables. El segon factor és el cost del desallotjament, ja que un procés judicial pot trigar mesos o anys, amb despeses d'advocats i possibles destrosses al pis. “I el tercer és la dificultat per finançar-lo, ja que els bancs no concedeixen hipoteques per a pisos ocupats, així que el comprador ha de pagar al comptat, cosa que redueix la demanda”, segons Riera.

Aquest descompte és el que atrau inversors i especuladors. Compren barat, assumeixen el risc i, un cop desallotjat el pis, el venen a preu de mercat, obtenint una gran rendibilitat.

Unsain veu factible aquesta rebaixa del 60% als pisos ocupats a la venda a Catalunya. "Encara que tot depèn del tipus d'immoble i del perfil de l'ocupa. En alguns casos, si l'ocupa es nega a negociar o es declara persona vulnerable, el procés de recuperació del pis es pot complicar i estendre en el temps. Tot i això, amb un bon assessorament legal i financer, és possible recuperar l'habitatge en un termini relativament curt", explica el Personal Shopper Immobiliari.