Inversores con experiencia: compradores de pisos okupados a la venta en Cataluña

Cada vez hay más anuncios de casas okupadas a la venta. Es una práctica legal siempre que esté bien especificado que se trata de una vivienda con inquilino dentro. En un estudio de idealista sobre este tema, dependiendo de los inmuebles anunciados en su base de datos en el cuarto trimestre de 2024, se concluye que hay 20.464 viviendas anunciadas en el portal que reconocían sufrir un proceso de okupación. La gran parte de estas viviendas está en Cataluña.

Girona es la capital española en la que el fenómeno de la venta de viviendas okupadas es más acusado, ya que el 8,8% de las viviendas que se venden en la ciudad se anuncian como okupada. Mientras que Barcelona es la provincia en la que más pesan las viviendas okupadas en el mercado de venta, con un total de 6.778 viviendas.

Entre los mercados más grandes que tienen un mayor número de viviendas sin posesión en el mercado de venta, según el estudio, Barcelona lidera este ranking con 723 viviendas okupadas a la venta.

Un fenómeno nuevo y legal

Aunque resulte extraño ver anuncios de viviendas okupadas y de compra en Cataluña, es una práctica cada vez más común porque hay propietarios que prefieren vender antes que meterse en largos procesos judiciales. Así lo expresa Ramón Riera, presidente mundial de FIABCI. “Es legal siempre que se informe al comprador de la okupación, de lo contrario, se consideraría un engaño y podría tener consecuencias legales”.

En estos casos, cuando se adquiere un piso okupado, la responsabilidad de resolver la okupación pasa directamente al nuevo propietario, que es quien deberá iniciar los trámites pertinentes para el desalojo o subrogarse en caso de que ya haya un procedimiento en marcha. 

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Mientras que Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en Barcelona, expone que un piso okupado es un activo más y puede venderse como cualquier otro inmueble. Sin embargo, al estar en esta situación, “su precio es mucho más bajo, ya que el comprador asume el riesgo de negociar con el okupa para recuperar la posesión de la vivienda”.

Inversores expertos, sin prisa por vender 

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, comenta que los compradores de este tipo de viviendas son inversores que adoptan esa opción de compra con alto riesgo en busca de una rebaja muy notable en el precio de compra.

Por su parte, Ramón Riera tiene claro que pocos compradores particulares estarían dispuestos a comprar un piso okupado porque supone una enorme incertidumbre. Ahora bien, “hay expertos en la materia que sí pueden estar interesados: inversores especulativos; fondos buitres y grandes propietarios; y compradores que recurren a “soluciones alternativas”.

Según el experto, los inversores especulativos buscan comprar barato y vender más caro tras el desalojo. Pueden asumir el coste del proceso judicial porque confían en que el beneficio lo compensará y cuentan con herramientas de negociación que un particular no tiene. Los fondos buitre y grandes propietarios adquieren paquetes de inmuebles con descuentos y disponen de abogados y recursos para tramitar desalojos sin prisa. 

“También existen compradores que recurren a “soluciones alternativas”, es decir, personas que no quieren o no pueden esperar un proceso judicial y optan por acuerdos con los okupas o métodos de desalojo de legalidad dudosa. Pero para un comprador normal, sin experiencia ni contactos, el riesgo es altísimo”, responde.

Esta clase de pisos en Cataluña son comprados por inversores con experiencia en este tipo de operaciones. Según Iñaki Unsain: “personas que ya han realizado transacciones similares y están acostumbradas a negociar con okupas para recuperar la vivienda”. El experto remarca que alguien que necesita una vivienda para habitar de inmediato no compraría un piso ocupado, a menos que cuente con el respaldo de un abogado que le ofrezca una garantía muy alta de que el desalojo se realizará sin complicaciones y en un tiempo razonable.

Precios un 60% inferiores al precio de mercado de viviendas similares

Las viviendas okupadas a la venta en Cataluña suelen tener precios inferiores a las similares en el mercado inmobiliario. Bermúdez reconoce que adquirir un piso okupado permite al comprador hacerlo con rebajas de entre un 40% y un 60%.

Riera no ve rebajas tan importantes, pero “es totalmente posible vender un piso okupado a un precio mucho más bajo. De hecho, una rebaja del 40-50% sí que es bastante creíble debido a varios factores”, menciona.

Para Riera esto es así por la alta incertidumbre: no hay garantía de cuándo (o si) el comprador podrá recuperar la vivienda, y más si estamos ante okupantes vulnerables. El segundo es el coste del desalojo, pues un proceso judicial puede tardar meses o años, con gastos de abogados y posibles destrozos en el piso. “Y el tercero es la dificultad para financiarlo, ya que los bancos no conceden hipotecas para pisos okupados, así que el comprador tiene que pagar al contado, lo que reduce la demanda”, según Riera. 

Este descuento es lo que atrae a inversores y especuladores. Compran barato, asumen el riesgo y, una vez desalojado el piso, lo venden al precio de mercado, obteniendo una gran rentabilidad. 

Unsain ve factible esta rebaja del 60% en los pisos okupados a la venta en Cataluña. “Aunque todo depende del tipo de inmueble y del perfil del okupa. En algunos casos, si el okupa se niega a negociar o se declara persona vulnerable, el proceso de recuperación del piso puede complicarse y extenderse en el tiempo. Sin embargo, con un buen asesoramiento legal y financiero, es posible recuperar la vivienda en un plazo relativamente corto”, explica el Personal Shopper Inmobiliario.