Les derrames aprovades per la comunitat de propietaris per fer front a millores o reparacions a les zones comunes de l'edifici poden afectar la compravenda d'un immoble i el preu.
El més normal és que es coneguin per endavant i que es negociï tenint en compte el seu import i si el pagament suposarà un valor afegit per a l'habitatge, però què passa amb les derrames aprovades abans de la venda que no es van tenir en compte en negociar? I amb la derrama aprovada després del contracte d'arres?
En general, qui paga la derrama en una venda d'habitatge i quines particularitats presenta la venda d'un pis amb vessa pendent? Te n'expliquem tots els detalls perquè tanquis la teva operació.
Qui paga la derrama en la compravenda d'un habitatge?
Les derrames d'una comunitat de propietaris serveixen per arreglar desperfectes, fer reparacions o renovacions, millorar instal·lacions comunes... Per això la regla general és que les derrames les paga el propietari de l'immoble.
La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) ens diu, a l'article 17.11, que "les derrames per al pagament de millores realitzades o per realitzar a l'immoble seran a càrrec de qui sigui propietari en el moment de l'exigibilitat de les quantitats afectes al pagament d'aquestes millores. D'això es desprèn que:
- Si vens un habitatge integrat en un règim de propietat horitzontal, les derrames deixaran de ser la teva responsabilitat en el moment en què deixis de ser propietari, però sí que seràs responsable dels rebuts meritats fins al moment de la signatura
- Si compres un habitatge en un règim de propietat horitzontal, estaràs assumint el pagament de les derrames aprovades abans de la compravenda a partir de la data en què et converteixis en propietari
Per exemple, si la derrama es va aprovar al desembre i es van acordar pagaments mensuals a partir de l'1 de gener i cada dia 1 del mes durant un any, en cas que la compravenda es formalitzi el 5 de maig del mateix any, el venedor haurà de pagar els rebuts de l'1 de gener al 1 de maig, mentre que els posteriors (1 de juny fins a 1 de desembre) correspondran al comprador.
Derrama pendent d'aprovació en el moment de la compravenda
En cas que una derrama estigui pendent d'aprovació en el moment de la compravenda, el correcte és que el venedor informi a la part compradora dels seus possibles termes perquè es tingui en compte de cara a la negociació de preu de l'immoble: la naturalesa de la derrama, el pressupost, el sistema de quotes...
Una possibilitat és esperar que se celebri la junta en què previsiblement s'aprovaria la nova derrama per tenir la certesa de si l'acord tira endavant o no abans de la signatura del contracte de compravenda. D'aquesta manera, la compravenda es tancaria en un moment de més certesa.
En qualsevol cas, com a futur propietari no et podràs negar a pagar les derrames aprovades abans de convertir-te formalment en amo de l'immoble. Et correspondrà abonar les noves derrames meritades a partir de la data de compra.
La derrama s'aprova després del contracte d'arres
Encara que no és freqüent que això passi, ens trobem amb supòsits en què s'aprova una derrama una vegada negociat el preu i abans de la signatura de la compravenda.
Fins i tot és possible que s'hagi signat un contracte d'arres o un contracte privat de compravenda, s'hagi lliurat una quantitat del preu i, en el lapse de temps entre les arres i la signatura del contracte de compravenda davant de notari, la comunitat de propietaris hi hagi aprovat una nova despesa.
En aquest cas s'aplica el mateix que anteriorment: hauràs de pagar, sempre a partir de la data en què et converteixis formalment en nou propietari, les quotes de les derrames aprovades abans de la compravenda. També en aquest cas tens la possibilitat d'emprendre accions legals en cas de vici ocult.
Es pot vendre un habitatge amb una derrama pendent?
Quant a si és possible vendre un habitatge amb una derramada pendent, la resposta és que sí.
Simplement es produirà un trasllat de responsabilitat, de manera que el nou propietari es convertirà en el responsable del pagament de les quotes meritades a partir de la data de compravenda, mentre que el propietari anterior respondrà de les quotes meritades amb anterioritat.
És obligatori informar sobre l'existència de derrames abans d'una venda?
Sí, és obligatori informar sobre l'existència de derrames abans duna venda. Es tracta, a més, d'una qüestió de transparència i de bona fe del costat de la part venedora.
En determinats casos, s'obre la porta que el comprador reclami quan desconegui l'existència d'una vessa, i aquesta situació es pot qualificar com a vici ocult.
La derrama com a vici ocult en la compravenda d'habitatge passa quan la seva existència pot provocar que, si s'hagués conegut, no s'hauria tancat l'operació o no s'hauria pagat el preu acordat, sinó un de inferior.
A més, tingues en compte que la derrama desconeguda es pot considerar vici ocult fins i tot encara que el mateix venedor en desconegui l'existència, encara que és estrany que això passi: n'hi ha prou que es tracti d'una derrama aprovada abans de la venda i que tingui cert pes o entitat. Això sí, quan hi hagi ocultació per part del venedor, podràs reclamar una indemnització per danys i perjudicis i et serà més senzill fer valer els teus drets.
Què passa si el venedor no va pagar la derrama?
En cas que el venedor tingui quotes de derrama pendents de pagament, serà responsabilitat seva abonar-les. Per tant, en principi, la comunitat de propietaris no ens podrà exigir res respecte a les quotes meritades abans de convertir-nos en propietaris.
No obstant això, com a compradors sí que serem responsables de les quotes ordinàries o despeses generals de la comunitat de propietaris durant l'any en què es produeixi la compravenda, així com durant els tres anys previs.
Com se sap si un habitatge té derrames pendents
Quan tanquem una compravenda davant de notari, s'han d'exhibir determinats documents, i un d'ells és el certificat de deutes amb la comunitat de propietaris.
Hi podrem comprovar si hi ha deutes pendents en matèria de quotes ordinàries: aquesta informació ha d'aparèixer en aquest document de manera obligatòria, atès que, com hem vist, en adquirir l'immoble estarem assumint la responsabilitat d'abonar les quotes ordinàries pendents durant l'exercici corresponent a la data de compravenda i els tres anteriors.
No obstant això, no és obligatori (encara que sí que és possible) que en el certificat de deutes amb la comunitat de propietaris es recullin també les quotes extraordinàries o derrames pendents. Això és així perquè no estarem obligats a assumir el deute previ per aquest concepte, encara que sí que ens convertirem en responsables del pagament de les futures quotes.
El millor és disposar sempre de tota la informació possible abans de tancar la compravenda. Per això, davant del dubte,és recomanable contactar directament amb la comunitat de propietaris o administració de finques per conèixer l'estat real dels deutes de tota mena, així com l'existència de possibles derrames que us afectin a partir de la data de compra.
Com es reclama si l'habitatge té derrames pendents
En cas que existís una derrama aprovada abans de la signatura del contracte d'arres o de contracte privat de compravenda i no s'hagués informat la part compradora de la seva existència, tindria dret de negar-se a tancar l'operació. Si la compravenda arriba a formalitzar-se i ens trobem davant d'un vici ocult, hi ha dues opcions per reclamar:
- Desistir del contracte: aquesta opció et permetrà recuperar els diners ja abonats i, en cas que el venedor conegués la derrama, reclamar danys i perjudicis.
- Reduir el preu de compravenda tenint en compte el vici ocult, sense dret a indemnització complementària.
Tal com hem vist, pots reclamar per vici ocult independentment que el propietari conegués o no la derrama: n'hi ha prou que la seva entitat sigui suficient (especialment per la seva quantia) i que s'aprovés en un moment previ a la signatura de la compravenda.
En cas d'ocultació per la part venedora, ho tindràs més fàcil per fer valer els teus drets i podràs accedir, a més, a una indemnització per danys i perjudicis.