Quota en la comunitat de propietaris: què és i com funciona

Hi ha diversos elements que influeixen a l'hora de compartir zones comunes en una comunitat de veïns, entre ells la quota de la comunitat.

Cal destacar que tot allò referent a les comunitats de propietaris està regulat per l'anomenada Llei de propietat horitzontal, que estipula els drets i les obligacions dels propietaris dels habitatges que conformen un edifici o comunitat. Com que sabem que aquest tema pot resultar una mica feixuc i dubtós, t'ho explicarem tot sobre aquest concepte.

Què és la quota de participació

La quota de participació és una manera de determinar de quina manera participa cada habitatge, local o garatge en els beneficis i les càrregues de la comunitat de propietaris.

No tots els immobles hauran de pagar les mateixes despeses de comunitat, sinó que dependrà de la quota de participació que tingui estipulada cada habitatge a les escriptures de l'edifici i en què influeixen diversos factors, com la superfície de l'immoble, l’altura, la situació dins de l'edifici i l'emplaçament interior i exterior de cadascun dels habitatges que componen la construcció.

Qui ha de pagar la quota de la comunitat de propietaris?

Referent a qui ha de pagar la quota de la comunitat, la Llei de propietat horitzontal atribueix aquesta obligació a tots els propietaris de l'immoble, que hauran d'abonar no només aquesta quota sinó també les despeses derivades de l'ús i el manteniment, independentment de qui hi visqui. És a dir, els llogaters no pagaran la quota comunitària perquè no són propietaris.

Tot i això, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) permet que un propietari que tingui el seu habitatge de lloguer li cobri al llogater certes despeses per al manteniment de l'habitatge, com les despeses de la comunitat, l'Impost de Béns Immobles (IBI) o la taxa d'escombraries, entre d'altres, encara que no és el més comú.

Com es fixa la quota de participació?

Per fixar la quota de la comunitat es calcula el coeficient de participació, és a dir, el percentatge que determina la participació del propietari sobre les instal·lacions i zones comunes de la finca.

Per calcular la quota de participació caldrà tenir en compte:

• La superfície útil del pis o local
• L'ús que es preveu fer de certs elements comuns
• Les despeses que no s'imputen per igual als propietaris: de vegades no cal abonar certes despeses si no en fas ús, com ara la piscina (encara que no és habitual)
• L’exempció de veïns que van votar contra algunes millores

La quota de la comunitat es podria modificar si els veïns ho desitgen, és a dir, podria canviar la manera com es reparteixen les despeses de l'immoble sempre que es decideixi per unanimitat mitjançant el vot en una junta de propietaris. Posteriorment s'haurà d'inscriure al Registre de la Propietat mitjançant escriptura pública perquè tingui validesa.

Per a què serveix la quota de la comunitat

La quota com a tal serveix per representar la part que correspon a cada propietari del valor total de l'edifici, establir el coeficient que correspon al vot del propietari en els acords debatuts a les juntes generals i per determinar la contribució de cada propietari a les despeses generals de sosteniment de l’edifici.

Flickr

Tipus de despeses en una comunitat de propietaris

En tota comunitat de propietaris hi ha dos tipus de despeses: les ordinàries, que són les necessitats bàsiques de l'edifici per conservar-lo en bon estat, i les extraordinàries, que són les que no estaven previstes inicialment al pressupost anual.

Despeses ordinàries

Entre les despeses ordinàries, que es pagaran en funció de la quota que correspongui a cadascun, en aplicació dels acords adoptats, la llei i els estatuts hi ha:

• Despeses de manteniment dels serveis habituals (neteja, despeses bancàries, garatge, piscina, jardineria, manteniment de canonades, teulades, calderes…etc.)
• Despeses de les zones comunes, com la recollida d'escombraries
• Fons de reserva, no inferior al 10 % del darrer pressupost ordinari i destinat a cobrir obres que s'hagin produït per algun imprevist
• Obres necessàries: les obres imprescindibles per a l'habitabilitat i seguretat de l'edifici, el manteniment i la conservació de l'estructura i el compliment de les lleis i normatives

Totes les despeses ordinàries són de pagament obligat per als propietaris, les utilitzin o no.

Despeses extraordinàries

Les despeses extraordinàries fan referència a les que no estan incloses al pressupost anual ordinari habitual de la comunitat. Per acordar aquest tipus de despesa, se sol convocar una junta extraordinària on es decideix el tipus de pagament i s’augmenta l'aportació de cada propietari per mitjà de derrames o pel sistema que s'acordi.

És obligatori pagar totes les despeses de la comunitat?

És important tenir clar que totes les despeses ordinàries seran obligatòries de pagar per als propietaris. Tots hauran de procedir al pagament de les quotes ordinàries encara que no facin ús de determinats serveis de la finca.

Diferent és el tema de les despeses extraordinàries, ja que si s'aprova l'abonament d'una derrama per fer front a una despesa extraordinària i l'obra que cobreix la derrama és necessària per a la conservació de l'edifici, el propietari estarà obligat a abonar-la. Per contra, si les obres tenen per finalitat "serveis o millores no requerits per a l'adequada conservació, habitabilitat, seguretat i accessibilitat de l'immoble no exigibles i la quota d'instal·lació dels quals excedeixi l'import de tres mensualitats ordinàries de despeses comunes", el propietari que hagi votat en contra de la derrama no tindrà obligació de pagar la vessa, encara que es beneficiï de la millora.