Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) 2023: novetats del lloguer

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) regula els aspectes legals del dret immobiliari. Al llarg del temps, ha patit modificacions que han canviat qüestions tan importants com la durada dels contractes de lloguer o la pujada de les rendes. En aquest article fem un resum dels punts més rellevants per als arrendaments d'habitatge.

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)?

La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) és la normativa que regula els diferents aspectes dels lloguers de béns immobles a Espanya. Hi ha recollits aspectes com la durada dels contractes de lloguer, el preu de les mensualitats o les despeses derivades d'un arrendament, entre altres qüestions.

Així mateix, l'última Llei d'Arrendaments Urbans va entrar en vigor el passat 25 de maig de 2023, després d'aprovar-se la llei 12/2023, de 24, també coneguda com a “Llei pel dret a l'habitatge”.

Novetats que s'han produït a la LAU 2023

La LAU va néixer el 1964 i ha anat experimentant nombroses actualitzacions, les més més rellevants de les quals han estat les versions de 1995 i 2013.

Durada del contracte de lloguer

Segons estableix la LAU, la durada d’un contracte d’arrendament és lliurement pactada per les parts. Si és inferior a cinc anys (o set anys si l'arrendador és una persona jurídica), arribat el dia del venciment del contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que el lloguer arribi a una durada mínima de cinc anys (o de set anys si l'arrendador és una persona jurídica).

Tot i això, la llei preveu una excepció. L'arrendatari, és a dir, el llogater, pot rescindir el contracte si avisa amb 30 dies d'antelació abans de la finalització o de qualsevol de les pròrrogues.

El 2023 s'han afegit novetats a l'article 10 de la LAU que estableixen que, quan acabi el període obligatori o el de pròrroga tàcita d'un contracte d'arrendament d'habitatge sota aquesta llei, el llogater pot sol·licitar una extensió extra de fins a un any. Durant aquest any extra, les condicions actuals del contracte continuen vigents. Per demanar aquesta extensió, el llogater ha de demostrar que està en una situació de vulnerabilitat econòmica i social amb un informe recent dels serveis socials municipals o autonòmics. Si el propietari és un gran tenidor, com es defineix en la llei 12/2023, ha d'acceptar aquesta extensió, tret que totes dues parts hagin signat un nou contracte.

Novetats en el preu del lloguer el 2023

L'article 17 de la Llei d'Arrendaments Urbans és el que regula la renda del lloguer. A tall de resum, la LAU estipula que:

• La renda serà la que lliurement fixin les parts.
• El pagament de la renda serà mensual i s'haurà d'efectuar els set primers dies del mes.
• El pagament s'efectuarà al lloc i pel procediment que acordin les parts o, si no n'hi ha, en metàl·lic i a la casa llogada.
• L'arrendador queda obligat a lliurar a l'arrendatari rebut del pagament, llevat que s'hagi pactat que aquest es faci mitjançant procediments que acreditin l'efectiu compliment de l'obligació de pagament per l'arrendatari.

L'última modificació de la LAU introdueix novetats quant a la determinació del preu del lloguer. Es tracta de les següents:

1. Si un habitatge està en una zona tensa, d'acord amb la llei 12/2023, en iniciar un nou contracte d'arrendament el preu del lloguer no pot ser superior a l'últim registrat en els últims cinc anys al mateix habitatge, amb ajustos anuals per inflació. No es poden afegir càrrecs al llogater que no fossin al contracte anterior.

2. Es pot incrementar el lloguer fins a un 10 % de l'últim preu si:

• L'habitatge s'ha rehabilitat d'acord amb l'article 41 del Reglament de l'impost sobre la renda.
• S'han fet obres de millora energètica que fan estalviar un 30 % d'energia.
• S'han fet obres de millora d'accessibilitat.
• El contrato té una durada de 10 anys o més.

1. Si el propietari és un gran tenidor i l'habitatge està en una zona tensiona, el lloguer no pot superar el preu límit indicat per un sistema d'índexs de preus. 
2. Si un habitatge en una zona tensa no ha estat llogat durant els últims cinc anys, aquestes regles també s'apliquen si així ho diu el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.

Com es finalitza el contracte de lloguer abans d'hora

Després del primer any de contracte, es pot cancel·lar la pròrroga obligatòria si l'arrendador ha manifestat la voluntat d'ocupar l'habitatge llogat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a residència permanent per a si mateix o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Per poder recuperar l'habitatge abans d'hora, l'arrendador ha de comunicar el motiu amb almenys dos mesos d'antelació al llogater. L'arrendatari està obligat a abandonar el pis en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.

Si després de tres mesos de la finalització del contracte l'arrendador no ha destinat l'habitatge a la causa que va manifestar, el llogater podrà optar, en el termini de 30 dies, a la restitució de l'ús de la casa arrendada per un nou període de fins a cinc anys i sempre respectant les condicions contractuals prèvies. A més, tindrà dret a una indemnització per les despeses ocasionades pel desallotjament fins al moment de la reocupació.

D'altra banda, pot triar rebre una indemnització per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedi per complir fins a completar cinc anys, llevat que l'ocupació no hagi tingut lloc per causa de força major.

Freepik

Què diu la LAU sobre la fiança?

En la celebració del contracte de lloguer, el llogater ha de pagar al propietari un mes de fiança en metàl·lic, dos en el cas d'arrendaments per a usos diferents a l'habitatge. Aquesta fiança s'ha de dipositar a l'entitat pertinent en matèria d'habitatge de la comunitat autònoma on s'ubiqui l'immoble.

Si, transcorregut un mes des de la finalització del contracte, l'administració no retorna la quantitat dipositada, es meritarà l'interès legal corresponent.

Quant es pot apujar el preu del lloguer el 2023?

Segons el que recull l'article 18 de la LAU, durant la vigència del contracte el preu del lloguer es podrà actualitzar cada any si s'ha pactat de manera expressa. Si s'ha pactat però no hi ha detall sobre la metodologia de referència, s'aplicarà la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat a data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l'actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat a la data d'actualització del contracte.

En qualsevol cas, no es pot pujar per sobre de l'Índex de Preus de Consum (IPC), prenent com a mes de referència per a l'actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat a la data d'actualització del contracte.

Què diu la LAU sobre qui ha de reparar els desperfectes del lloguer?

L'article 21 de la LAU diu que l'arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat, excepte quan el deteriorament de la reparació sigui imputable a l'arrendatari d'acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil.

• Quan l'execució d'una obra de conservació no es pugui evitar fins a la fi del contracte, l'arrendatari estarà obligat a suportar-la, encara que sigui molt molesta o durant la realització es vegi privat d'una part de l'habitatge.
• Si l'obra dura més de 20 dies, caldrà descomptar al llogater la part proporcional de la quantia en el temps que s'hagi vist privat de la casa.
• Les petites reparacions que puguin sorgir de l'ús normal de l'habitatge aniran a càrrec de l'arrendatari.

Quant es pot prorrogar un contracte de lloguer?

Una vegada que s'ha complert la durada del contracte de lloguer, l'acord es prorrogarà de manera anual fins a un màxim de tres anys, tret que l'arrendador comuniqui amb quatre mesos d'antelació a la finalització del contracte la seva voluntat de no renovar o que l'arrendatari avisi amb dos mesos d'antelació.

Es pot canviar el pagament del lloguer per obres?

Es podrà acordar, durant un termini determinat, canviar l'import de la renda, totalment o parcialment, pel compromís de l'arrendatari de reformar o rehabilitar l'immoble. L'incompliment per part de l'arrendatari de la realització de les obres en els termes i les condicions pactades podrà ser causa de resolució del contracte d'arrendament.