Despeses de comunitat: quines són, quant es paga i com es reparteixen

Les despeses de comunitat formen part de la inversió en habitatge. Per això és important conèixer a quant ascendeixen abans de comprar, així com quines necessitats extra poden encarir la quota en el futur. Les despeses d'una comunitat amb piscina no són iguals que les d'un edifici sense ascensor.

Perquè surtis de dubtes, en aquest article t'expliquem tots els detalls sobre les despeses de la comunitat de veïns o propietaris: qui les ha de pagar, com es reparteixen, quan són deduïbles... i què passa en cas de morositat.

Quines són les despeses de comunitat

La normativa sobre despeses de comunitat la trobem a la Llei sobre Propietat Horitzontal (LPH), que s'aplica, per exemple, quan comprem un pis integrat en un edifici o una casa dins un terreny comú que s’ha segregat en diferents parcel·les i forma una comunitat de propietaris.

En aquests casos hem de tenir en compte que hi ha un conjunt de normes que regulen la divisió i organització dels immobles integrats a la comunitat i que les haurem d'acatar.

En concret, l’LPH detalla a l'article 9 que una de les obligacions dels propietaris de qualsevol immoble dins d'un règim de propietat horitzontal és precisament la de contribuir a les despeses generals per a “l’adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització”.

Tipus de despeses en una comunitat de veïns

Podem trobar-nos amb dos tipus de despeses de comunitat:

1. Despeses de comunitat generals o ordinàries: són les que serveixen per mantenir el funcionament bàsic de la comunitat i el seu bon estat: llum, electricitat, aigua... incloses les despeses de manteniment. Es recullen als pressupostos anuals i s'aproven en junta ordinària.
2. Despeses de comunitat extraordinàries: donen lloc a les famoses derrames, que serveixen per fer front a necessitats de millora puntuals: la instal·lació d'un ascensor, la reparació de la façana... S'aproven en junta extraordinària i també és possible costejar-les amb els diners estalviats per la comunitat. Les majories necessàries per aprovar-les depenen del tipus de despesa i de la necessitat.

En general, es consideraran despeses ordinàries o generals de la comunitat de veïns les següents:

• Despeses de manteniment bàsiques, com llum, aigua, neteja, despeses bancàries o de gestió de la comunitat, conserge, piscina, cures de jardins... També les relacionades amb ascensors, calderes, canonades i altres instal·lacions.
• Obres de conservació que siguin necessàries per al correcte funcionament de la comunitat, sense que suposin millores.
• Fons de reserva, que consisteix en una partida que ha de romandre disponible per fer front a qualsevol imprevist. Si et preguntes quants diners ha de tenir en una comunitat de veïns, el mínim puja al 10 % del darrer pressupost ordinari.

Freepik

Qui ha de pagar les despeses de comunitat?

La normativa és clara: el pagament de les despeses de comunitat correspon als propietaris. Tanmateix, és possible traslladar les despeses de comunitat al lloguer en cas de tenir l'immoble arrendat mitjançant un acord amb el llogater. En qualsevol cas, el responsable de l'abonament de les quotes –i qui respon davant de la comunitat– és sempre el propietari.

Quant al concepte de despeses susceptibles d'individualització a la comunitat, es tracta d'aquelles que, sense ser privades (és a dir, corresponents a cada immoble individualitzat), es relacionin amb elements de què gaudeixin només una part dels propietaris, que són qui se n’ha d’encarregar.

Per exemple, és possible excloure els locals comercials d'un edifici del pagament de despeses d'escala o ascensor. Això sí, perquè es pugui excloure d'una despesa determinada un o més propietaris cal que:

• L'exclusió aparegui recollida al títol constitutiu de la comunitat o als seus estatuts.
• S’aprovi una exclusió a la junta de propietaris per unanimitat.

És important estudiar amb detall els estatuts de la comunitat de propietaris abans d'invertir en un immoble: és possible que s'hi recullin mesures com un repartiment de les despeses que no tingui en compte la quota de participació de cada propietari o bé l'exempció de part de les despeses per a determinats membres de la comunitat.

Deduccions en el pagament de les despeses de comunitat

És habitual preguntar-se si les despeses de comunitat són deduïbles, i la resposta és que en alguns casos és possible. Per exemple, és habitual que les despeses de comunitat es puguin deduir quan l'immoble estigui arrendat.

També són freqüents les mesures fiscals que afavoreixin la inversió en obres que millorin l'eficiència energètica o l'accessibilitat d'un edifici a través, entre altres coses, de deduccions específiques.

Per sortir de dubtes és important consultar, entre d'altres, la normativa sobre l’IRPF a cada exercici fiscal tenint en compte les diferències autonòmiques.

Com es reparteixen les despeses de comunitat entre veïns

Quant al repartiment de despeses de comunitat, la normativa ens diu que s'abonaran les quotes "d'acord amb la quota de participació fixada al títol o al que s'estableix especialment" (article 9 LPH).

L'article 3 LPH ens indica també que "a cada pis o local s'atribuirà una quota de participació amb relació al total del valor de l'immoble i referida a centèsimes d’aquest." Aquesta quota servirà de mòdul per determinar la participació en les càrregues i beneficis per raó de la comunitat.

Si et preguntes si les plantes baixes paguen despeses de comunitat, la resposta és afirmativa. Això no obstant, és possible que, bé mitjançant acord dels propietaris bé pel contingut del títol Constitutiu o els estatuts, quedin exonerats de determinades despeses perquè no gaudeixin d’allò que financin.

Quant a quines despeses de comunitat han de pagar els locals comercials, com ja hem vist és possible acordar la seva exclusió de determinades despeses en benefici de les quals no participen, com les despeses d'ascensor o escala.

Freepik

Despeses de comunitat: què passa si no les pots pagar

En cas de quota de comunitat excessiva per al teu nivell d'ingressos, és possible que no puguis afrontar el pagament amb normalitat. En aquests casos, és possible que s'imposi una privació del dret a vot o al gaudi de determinades zones o serveis comuns sempre que es tracti de serveis no essencials.

La comunitat també pot preveure el pagament d'interessos en cas de demora, així com un termini amistós per posar-se al corrent. En qualsevol cas, és possible que la comunitat reclami les quotes impagades tant per la via extrajudicial com per la judicial, normalment mitjançant un procediment monitori.

Compte també amb els crèdits pendents si compres un habitatge: l'adquirent d'un habitatge o local en règim de propietat horitzontal, fins i tot amb títol inscrit al Registre de la Propietat, respon amb el propi immoble adquirit per les quantitats degudes a la comunitat de propietaris per al sosteniment de les despeses generals pels titulars anteriors fins al límit del que resulti imputables a la part vençuda de l'anualitat en què tingui lloc l'adquisició i en els tres anys naturals anteriors.