El valor cadastral d'un habitatge és una estimació del valor que realitza el Cadastre Immobiliari, un registre administratiu dependent del Ministeri d'Hisenda. Es basa en una sèrie de criteris objectius, com ara la ubicació, la mida o l'ús.
Té diverses utilitats, entre les quals destaca el càlcul de diversos impostos relacionats amb la propietat immobiliària. De vegades, poden sorgir dubtes relacionats amb la compravenda, com per exemple si és possible vendre un habitatge per sota del seu valor cadastral.
Es pot vendre una casa per sota del valor cadastral?
Respondre aquesta pregunta no és fàcil, ja que depèn de diversos factors. En principi, el dret civil a Espanya reconeix el principi d'autonomia de la voluntat, cosa que significa que dos particulars poden acordar el preu de venda d'un pis lliurement, sempre que no s'infringeixi cap norma legal.
Tot i això, el valor cadastral té una gran importància fiscal, ja que s'utilitza per calcular impostos com l'IBI o la plusvàlua municipal. Per tant, si es ven un pis per sota del valor cadastral, es pot incórrer en un frau fiscal i pot ser sancionat amb multes i interessos.
Què passa si es ven per sota del valor cadastral?
El valor cadastral no sempre coincideix amb el valor de mercat. En aquesta situació es poden donar dos contextos:
- Que el valor de mercat sigui realment inferior al valor cadastral: en aquest cas, el venedor i el comprador poden sol·licitar una revisió del valor cadastral a l'Ajuntament aportant proves que ho justifiquin, com taxacions, informes pericials o preus de referència d'altres propietats similar. D'aquesta manera, es pot evitar pagar més impostos més o rebre una comprovació de valors per part de l'administració tributària.
- Que el valor de mercat sigui superior al valor cadastral, però es declari un preu de venda inferior per pagar menys impostos. En aquest cas, s'estaria cometent un frau fiscal i es pot sancionar amb multes i interessos. A més, el comprador pot tenir problemes si vol vendre la propietat en el futur, ja que el valor d'adquisició serà menor que el real i haurà de pagar més impostos pel guany patrimonial.
Conseqüències fiscals de vendre per sota del valor cadastral
La venda d'un immoble per un preu inferior al valor cadastral pot tenir implicacions fiscals tant per al venedor com per al comprador.
Si el preu de venda és menor al valor cadastral, l'administració pot considerar que s'ha produït una infracció fiscal i fer una comprovació de valors. En aquest cas, pot exigir el pagament de la diferència entre el valor real i el declarat més els interessos de demora i les possibles sancions.
Evita sancions per vendre un immoble per sota del valor cadastral
Per evitar les possibles sancions per vendre un immoble per sota del valor cadastral, és important obtenir-ne una valoració. Amb el simulador de preus d'habitatges en línia d'idealista podràs obtenir una estimació del preu del teu habitatge per vendre'l al millor preu i en el menor temps possible.
Què passa si compro una propietat per sota del valor?
Comprar una casa per sota del valor cadastral pot semblar una bona oportunitat, però també implica uns riscos fiscals que cal tenir en compte.
Si el preu de compra és inferior a aquest valor, l'administració pot considerar que s'ha produït una infravaloració de l'immoble i exigir al comprador que pagui la diferència entre l'impost que ha abonat i el que hauria d'haver pagat segons el valor cadastral. Per això, pot realitzar una comprovació de valors, que té un termini de quatre anys des de la data de la compra.
Per evitar aquesta situació, el comprador pot optar per dues vies: tributar pel valor cadastral i reclamar posteriorment la devolució del que s'ha pagat de més o bé tributar pel preu de compra i recórrer la liquidació que li notifiqui l'administració.
En tots dos casos, el comprador haurà de demostrar que el valor cadastral no s'ajusta al valor de mercat de l'immoble, cosa que pot requerir un informe pericial.
Multa per comprar per sota del valor cadastral
Comprar un immoble per sota del valor cadastral pot suposar un risc fiscal per al comprador, ja que l'administració pot comprovar el valor real de l'immoble i exigir el pagament de la diferència entre l'impost calculat sobre el valor cadastral i l'impost calculat sobre el preu de compra.
Així mateix, pot imposar una multa per haver declarat un valor inferior al real, així com interessos de demora. La quantia de la multa varia segons la comunitat autònoma, però acostuma a ser un percentatge del valor no declarat o declarat incorrectament.