Les claus de la nova llei que endureix el lloguer de temporada i d'habitacions a Catalunya

El passat 26 d'abril va entrar en vigor el decret llei de mesures urgents en matèria d'habitatge (decret llei 6/2024), que amplia la regulació dels preus dels lloguers a tots els arrendaments temporals (d'11 mesos o menys), llevat dels que tinguin finalitats d'oci, vacances o recreatives, i els lloguers d'habitacions. Aquesta mesura s'aprova malgrat l'impacte ja evident de regular els preus a Catalunya, que està produint un estrangulament de l'oferta i que els preus segueixin pujant de manera descontrolada.

Ara, aquest decret l'haurà de validar el Parlament de Catalunya en un termini de 30 dies hàbils posteriors a la seva promulgació. En cas contrari, serà derogat. Aquesta nova regulació estableix la prohibició d'apujar el preu dels lloguers temporals destinats a finalitats laborals, professionals, d'estudis, assistència mèdica o altres situacions de temps limitat i que cobreixin necessitats dhabitatge permanent, encara que sigui de durada temporal.

Les claus del nou decret llei que torpedina el lloguer temporal i d'habitacions

L'objectiu d'aquesta nova regulació és evitar que es recorri a l'arrendament d'habitacions i de temporada per eludir l'aplicació de la normativa en matèria de contenció de rendes, és a dir, la llei d'habitatge que va entrar en vigor el 26 de maig del 2023.

• Obligació d'especificar la finalitat en el contracte de lloguer de temporada: és obligatori deixar constància de la finalitat de l'arrendament. En cas que no s'especifiqui, es donarà per fet que es destina a habitatge permanent del llogater i no a lloguer temporal.
• El lloguer de temporada està subjecte a la normativa del lloguer permanent quant a regular les rendes, actualitzacions del preu, fiances, repercussió de millores a l'habitatge o la prohibició de repercutir al llogater les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte. Per què? Aquest decret llei estima que la seva finalitat és cobrir les necessitats d'habitatge permanent, encara que tinguin un caràcter temporal.
• Límit màxim al preu del lloguer: l'article 2 del decret llei estableix que el preu del lloguer en els contractes de temporada o d'habitacions no pot superar el preu màxim del lloguer aplicable si es llogués com a habitatge habitual quan es trobi en una zona declarada tensionada.
• Els únics arrendaments de temporada no regulats per aquesta normativa, és a dir, als que resultaran aplicables les previsions sobre arrendaments per a ús diferent del d'habitatge són aquells amb finalitats de lleure, vacances, recreatius o culturals (incloses aquells que es es lloguin per assistir a certàmens, congressos, fires, festivals, etc.).
• Regulació de l'arrendament d'habitacions: els advocats d'Augusta Abogados indiquen que la nova normativa estableix que l'arrendament d'un habitatge per habitacions (o un altre tipus de fragmentació física o contractual) no desnaturalitzarà el caràcter d'arrendament d'habitatge ni, en conseqüència, permetrà evitar l'aplicació del règim esmentat a aquest tipus de contractes. En aquest sentit, s'especifica que, en relació amb els habitatges subjectes al règim de contenció de rendes, la suma de rendes pactades al conjunt dels contractes no podrà superar la renda màxima que li seria aplicable si s'arrendés l'habitatge complet.
• La nova normativa obligarà que tots els contractes de lloguer per habitacions incloguin la causa del lloguer i, si no es fa, es considerarà que és un habitatge permanent, per la qual cosa s'haurà d'aplicar el límit dels lloguers.

Segueix tota la informació immobiliària i els informes més nous al butlletí diari i setmanal.

Informació obligatòria al contracte de lloguer

L'article 4 de la normativa estableix que els contractes han de contemplar:

• El preu de la darrera renda del contracte d'arrendament que hagi estat vigent en els darrers cinc anys.
• El preu màxim del lloguer que resulta de l'aplicació del sistema d'índexs de preus de referència que correspongui aplicar a l'habitatge.
• La condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge, sempre que l'habitatge estigui ubicat en una zona de mercat residencial tensat.
• A la formalització del contracte, els llogaters tenen dret a rebre el document acreditatiu del sistema d'índexs de preus de referència que correspongui aplicar al règim de contenció de preus del lloguer obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública establert per l'administració competent, així com la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent i, si escau, el certificat d'eficiència energètica.

Com es fa un anunci de lloguer d'habitatge amb la nova normativa?

La nova normativa exigeix que als anuncis de pisos en arrendament es faci referència:

• al preu de referència del lloguer que resulti de l'índex de preus de referència (IPR) del govern espanyol;
• a la renda del darrer contracte vigent en els darrers cinc anys; i
• a la condició de gran tenidor del propietari per a aquells immobles situats en àrees de mercat residència tensat.

A la disposició addicional s'estableix que "el contingut dels anuncis d'arrendament d'habitatge publicats abans de l'entrada en vigor d'aquest decret llei s'ha d'adaptar a les previsions en el termini de cinc dies".

Sancions en cas d'incomplir la normativa

Per tal de garantir que s'apliquen les noves obligacions, el govern català ha afegit diversos punts al règim sancionador que ja s'estava aplicant:

• Es considerarà falta molt greu (amb sancions de 90.001 a 900.000 euros ) que el preu del lloguer superi en un 30 % l'índex de referència o es faci constar una causa falsa de lloguer al contracte.
• Llogar per un preu entre un 10 i un 30 % superior al de l'índex, no fer constar la causa del lloguer o repercutir al llogater les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte seran faltes greus, amb sancions d'entre 9.001 i 90.000 euros.
• Finalment, serà falta lleu (amb una multa d'entre 3.000 i 9.000 euros ) que els anuncis no incloguin el preu màxim de la zona, l'import de l'últim contracte o la condició de gran tenidor del propietari, i llogar per fins a un 10 % més del màxim permès.

Dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat en la venda de certs habitatges

Des del despatx Augusta Advocats assenyalen que la nova normativa preveu un nou dret de tempteig i retracte en relació amb la venda d'habitatges situats a zones tensionades. Així mateix, s'especifica que se subjecta a l'esmentat dret de tempteig i retracte de la Generalitat, la transmissió dels habitatges esmentats quan pertanyin a una gran forquilla persona jurídica (que haurà d'estar inscrita en el registre de grans forquilles d'habitatge). "S'ha d'assenyalar, no obstant, que encara no s'ha creat el registre de grans forquilles, cosa que hauria d'impedir, fins aleshores, l'exercici del dret de tempteig i retracte previst)", afegeixen des de la signatura.