En vigor la llei que crea l'habitatge de preu limitat i regula l'activitat immobiliària a les Balears

El Parlament de les Illes Balears ha aprovat la llei 3/2024, de 3 de maig, de mesures urgents en matèria d'habitatge, que estableix la creació de l'habitatge de preu limitat per contribuir a augmentar l'oferta de cases a preus assequibles, davant l'encariment dels immobles a aquesta comunitat autònoma. En concret, el preu de l'habitatge de segona mà ha pujat gairebé un 12 % el darrer any i el lloguer s'ha incrementat un 17 % fins a l'abril, segons dades d'idealista.

Tal com defineix la normativa ja publicada al BOE i que va entrar en vigor el passat 10 de maig de 2024, les Illes Balears necessiten prop de 16.000 habitatges per donar resposta a la demanda i aconseguir reduir els preus.

Nou habitatge de preu limitat (HPL)

Per això, aquesta nova normativa contempla una nova figura anomenada habitatge de preu limitat (HPL) que té com a característica més important una limitació del preu màxim de compravenda i lloguer i que està regulada a l'article 2. Es tracta fonamentalment d'un habitatge que, a més de la limitació del preu, té altres condicions que el diferencien d'un habitatge lliure ordinari, com ara la limitació a una superfície màxima de 90 m2 útils, la destinació a domicili habitual i permanent dels usuaris o beneficiaris, i que els usuaris no poden ésser titulars del ple domini o d'un dret real d'ús i gaudi sobre algun habitatge lliure o sotmès a algun règim de protecció situat a l'Estat espanyol.

Es plantegen dos tipus d'HPL:

• El tipus 1, que correspon als habitatges creats a partir d'intervencions en edificacions existents i que no suposen un increment d'edificabilitat. En aquest cas, s'inclou la possibilitat de reconversió en habitatges de locals existents de planta baixa en carrers que no tinguin una demanda d'activitat comercial i en els locals de planta alçada destinats a activitats administratives que, bé per la sobreoferta actual en determinades àrees o bé per la ubicació al nucli, no tinguin tampoc demanda ni viabilitat urbanística de reconversió. En aquest grup també s'hi inclou l'increment de la densitat residencial a les zones residencials plurifamiliars, així com la possibilitat de divisió dels habitatges unifamiliars de certes dimensions que tinguin una tipologia entre mitgeres. Finalment, en aquest grup també hi entren les edificacions inacabades amb llicència caducada, que la disposició addicional setena del decret llei 3/2020 ja regulava per a la creació d'habitatges protegits (HP) i que, en el cas d'aquesta llei, s'habilita també per als HPL.
• El tipus 2, creat a partir d'obres de nova planta, que suposa un increment d'edificabilitat i, per tant, un cost d'inversió més gran, per la qual cosa té un coeficient de multiplicitat més gran respecte del mòdul d'habitatge protegit (HP), que correspondria bàsicament al cost de la part proporcional dels elements constructius que ja existeixen en el tipus 1 (fonaments, estructura i coberta, entre d'altres). S'hi inclou la possibilitat d'incrementar les alçades màximes permeses pel planejament urbanístic, especialment en aquells àmbits amb diferències d'alçades significatives entre les edificacions actuals, per aprofitar més el sòl i harmonitzar el conjunt edificatori. També es permet adequar l'edificabilitat de les dotacions públiques i els equipaments privats a aquella que és característica del mateix àmbit per possibilitar igualment un canvi d'ús a residencial i destinar-los a HPL.

A més, la nova regulació crea (article 3 de la llei) el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat, amb la finalitat que la informació que hi figuri formi part d'un registre integrat únic i informatitzat, de caràcter administratiu, autonòmic i públic.

Cada trimestre, els ajuntaments remetran, a través del tràmit telemàtic que es creï, la relació de sol·licituds de llicència i comunicació prèvia relatives a habitatges de preu limitat que hagin rebut.

Regulació dels requisits per exercir com a agent immobiliari

L'activitat d'intermediació, com l'activitat dels agents immobiliaris, respon a un interès general que es concreta en la bona fe en les transaccions comercials, la lluita contra el frau, el manteniment de l'ordre públic, la protecció del consumidor i, especialment, reforçar i garantir la seguretat pública per aportar seguretat jurídica preventiva en el període precontractual o de negociació dels contractes. En definitiva, per brindar transparència al mercat i protecció al consumidor.

És aplicable a les persones físiques o jurídiques que exerceixin o hagin d'exercir com a agents immobiliaris al territori. A aquests efectes, es considera agent immobiliari tota persona física o jurídica que es dediqui de manera habitual i retribuïda, al territori de la comunitat autònoma, a la prestació de serveis de mediació en transaccions immobiliàries, referents a les operacions de compravenda, opció de compra, lloguer, permuta o cessió de béns immobles, així com als drets relatius a les operacions esmentades, inclosa la constitució. En tot cas, es considera la dedicació de la prestació de serveis de mediació al territori de les Illes Balears en els supòsits en què l'immoble estigui localitzat a les Illes Balears o les transaccions es duguin a terme en aquest territori.

Així, els clients de les agències immobiliàries tenen dret a:

1. Rebre informació suficient, veraç, comprensible, eficaç, objectiva, inequívoca i completa sobre el preu, les condicions i les característiques dels béns i serveis que s'ofereixen abans de contractar-los.
2. Subscriure amb els agents immobiliaris la nota d'encàrrec entre els professionals i els usuaris dels serveis, d'acord amb els requisits establerts i, en qualsevol cas, obtenir tots els documents que acreditin els termes de la contractació dels serveis dels agents immobiliaris i els justificants de pagament.
3. Rebre els serveis i la qualitat d'aquests professionals d'acord amb el contracte subscrit.
4. Accedir als establiments oberts al públic i tenir entrada i permanència lliures, sense més ni menys limitacions que les establertes per la reglamentació específica de l'activitat i pel reglament de règim interior de l'establiment, sense que hi pugui haver discriminació per raó de naixement, raça, sexe, religió, opinió o una altra circumstància personal o social, i a ser tractats amb correcció i respecte a la dignitat de la persona.
5. Identificar en un lloc de visibilitat fàcil els diferents distintius acreditatius del compliment de les obligacions i els requisits establerts per exercir l'activitat dels agents immobiliaris, així com els distintius de qualitat, aforament i qualsevol altra informació referida a l'exercici de l'activitat, d'acord amb el que estableix la normativa corresponent.
6. Formular queixes i reclamacions.
7. Obtenir de l'administració informació actualitzada i detallada sobre els diferents aspectes de l'oferta d'agents immobiliaris de les Illes Balears inscrits en el Registre oficial d'agents immobiliaris de les Illes Balears.
8. Tenir protegides les dades de caràcter personal en els termes de la normativa vigent. Informar dels drets a conèixer el tractament de les dades, a exercir els drets d'accés, rectificació, oposició, supressió (dret a l'oblit), limitació del tractament, portabilitat i, si escau, a no ser objecte de decisions automatitzades.
9. Conèixer i obtenir informació per escrit de les dades essencials, les característiques i les condicions relatives a la construcció, l'estat, els serveis, les instal·lacions, l'adquisició, la utilització i el pagament dels habitatges o altres immobles que s'incloguin a l'oferta, la promoció i la publicitat.
10. No rebre informació publicitària o anàloga relativa a l'activitat dels agents immobiliaris excepte en els casos en què s'hagi sol·licitat expressament.

Creació del Registre oficial d'agents immobiliaris de les Illes Balears

La disposició addicional tretzena de la norma regula els requisits per exercir l'activitat d'agent immobiliari, i per això crea el registre obligatori d'intermediaris que no restringeix l'exercici de lactivitat. Aquest registre obligatori tampoc es considera equivalent a una autorització, i els seus requisits no són requisits d'accés a l'activitat, sinó mesures adoptades en el marc del dret a l'habitatge per aportar seguretat, transparència i una millor i més completa protecció del consumidor a la formació dels contractes immobiliaris.

El Registre oficial d'agents immobiliaris de les Illes Balears és públic, té naturalesa administrativa i és de caràcter obligatori, d'acord amb el que determina la disposició addicional tercera llei 5/2008, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears.

La sol·licitud d'inscripció es presentarà a les dependències de la direcció general competent en matèria d'habitatge. La inscripció té una durada indefinida i atorga la condició d'agent immobiliari registrat.

Ampliació del dret de superfície a 75 anys

Amb referència a l'establiment del dret de superfície per a la construcció d'habitatge protegit en règim de lloguer o allotjaments dotacionals de la disposició addicional segona del decret llei 3/2020, aquesta llei modifica el termini màxim de concessió, que passa dels 50 als 75 anys, cosa que permet incentivar la viabilitat econòmica per a les persones físiques o jurídiques que puguin optar a la concessió a fi de poder materialitzar aquestes actuacions, fins ara pràcticament testimonials.

Regulació dels coliving o cohousing

Aquesta llei, mitjançant la disposició addicional quarta, crea, mitjançant una modificació de l'article 4 de la llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les Illes Balears, un nou tipus en l'àmbit de lhabitatge denominat coallotjament (coliving) o cohabitatge (cohousing), que en altres països han tingut els grups de joves i els de la tercera edat com a usuaris que s'ajusten millor a la demanda d'aquest tipus d'immoble. Així mateix, la llei n'habilita la implantació en aquells terrenys o edificacions amb un ús residencial plurifamiliar permès. Aquesta modificació de l'article 4 de la llei 5/2018 esmentada afecta també la definició dels allotjaments dotacionals, als quals es dona preferència, a més dels col·lectius que es preveien anteriorment, també als treballadors públics desplaçats per cobrir les necessitats sanitàries, docents i de seguretat, que actualment tenen una cobertura deficient (precisament per la dificultat de l'accés a un habitatge a preu assequible) a tot el territori de les Illes Balears, però especialment greu a les Pitiüses.