En vigor la ley que crea la vivienda de precio limitado y regula la actividad inmobiliaria en Baleares

El Parlamento de las Islas Baleares ha aprobado la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, que establece la creación de la vivienda de precio limitado para contribuir a aumentar la oferta de casas a precios asequibles, ante el encarecimiento de los inmuebles en esta comunidad autónoma. En concreto, el precio de la vivienda usada ha subido casi un 12% en el último año y el alquiler se ha incrementado un 17% hasta abril, según datos de idealista.

Tal y como reza la normativa ya publicada en el BOE y que entró en vigor el pasado 10 de mayo de 2024, las Islas Baleares necesitan cerca de 16.000 viviendas para dar respuesta a la demanda y conseguir reducir los precios.

Nueva vivienda de precio limitado (VPL)

Por eso, esta nueva normativa contempla una nueva figura denominada vivienda de precio limitado (VPL) que tiene como característica más importante una limitación del precio máximo de compraventa y alquiler y que está regulada en el artículo 2. Se trata fundamentalmente de una vivienda que, además de la limitación del precio, tiene otras condiciones que la diferencian de una vivienda libre ordinaria, como son la limitación a una superficie máxima de 90 m² útiles, el destino a domicilio habitual y permanente de los usuarios o beneficiarios, y que estos no pueden ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, situada en el Estado español.

Se plantean dos tipos de VPL:

• el tipo 1, que corresponde a aquellas viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un incremento de edificabilidad. En este caso, se incluye la posibilidad de reconversión en viviendas de locales existentes de planta baja en calles que no tienen una demanda de actividad comercial y en los locales de planta piso destinados a actividades administrativas que, bien por la sobreoferta actual en determinadas áreas o bien por su ubicación en el núcleo, no tienen tampoco demanda ni viabilidad urbanística de reconversión. También en este grupo se incluye el incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares, así como la posibilidad de división de las viviendas unifamiliares de ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras. Finalmente, en este grupo también se incluyen las edificaciones inacabadas con licencia caducada, que la disposición adicional séptima del Decreto Ley 3/2020 ya regulaba para la creación de viviendas protegidas (VP), y que, en el caso de esta ley, se habilita también para las VPL.
• y el tipo 2, creado a partir de obras de nueva planta, que supone un incremento de edificabilidad y, por lo tanto, un mayor coste de inversión, por lo que tiene un mayor coeficiente de multiplicidad respecto del módulo de vivienda protegida (VP), que correspondería básicamente al coste de la parte proporcional de los elementos constructivos que ya existen en el tipo 1 (cimientos, estructura y cubierta, entre otros). Se incluye la posibilidad de incrementar las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico, especialmente en aquellos ámbitos con diferencias de alturas significativas entre las edificaciones actuales, para un mayor aprovechamiento del suelo y armonización del conjunto edificatorio. También se permite adecuar la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella que es característica del mismo ámbito para posibilitar igualmente un cambio de uso a residencial y destinarlos a VPL.

Además, la nueva regulación crea (artículo 3 de la ley) el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.

Los ayuntamientos, cada trimestre, remitirán, a través del trámite telemático que se cree, la relación de solicitudes de licencia y comunicación previa relativas a viviendas de precio limitado que hayan recibido.

Regulación de los requisitos para ejercer como agente inmobiliario

La actividad de intermediación, como la actividad de los agentes inmobiliarios, responde a un interés general que se concreta en la buena fe en las transacciones comerciales, la lucha contra el fraude, el mantenimiento del orden público, la protección del consumidor y, especialmente, reforzar y garantizar la seguridad pública, aportando seguridad jurídica preventiva en el periodo precontractual o de negociación de los contratos, en definitiva, aportando transparencia al mercado y protección al consumidor.

Es aplicable a las personas físicas o jurídicas que ejercen o tengan que ejercer como agentes inmobiliarios en el territorio. A estos efectos se considera agente inmobiliario toda persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida la constitución. En todo caso, se considera la dedicación de la prestación de servicios de mediación en el territorio de las Illes Balears en los supuestos en que el inmueble esté localizado en las Illes Balears o las transacciones se lleven a cabo en este territorio.

Así, los clientes de las agencias inmobiliarias tienen derecho a:

1. Recibir información suficiente, veraz, comprensible, eficaz, objetiva, inequívoca y completa sobre el precio, las condiciones y las características de los bienes y los servicios que se ofrecen antes de contratarlos.
2. Subscribir con los agentes inmobiliarios la nota de encargo entre los profesionales y los usuarios de los servicios, de acuerdo con los requisitos establecidos y, en cualquier caso, obtener todos los documentos que acrediten los términos de la contratación de los servicios de los agentes inmobiliarios y los justificantes de pago.
3. Recibir los servicios y la calidad de estos conforme al contrato celebrado.
4. Acceder a los establecimientos abiertos al público y tener entrada y permanencia libres, sin más ni menos limitaciones que las establecidas por la reglamentación específica de la actividad y por el reglamento de régimen interior del establecimiento, sin que pueda haber discriminación por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, y a ser tratados con corrección y respecto a la dignidad de la persona.
5. Identificar en un lugar de visibilidad fácil los diferentes distintivos acreditativos del cumplimiento de las obligaciones y requisitos establecidos para ejercer la actividad de los agentes inmobiliarios, así como los distintivos de calidad, aforo y cualquier otra información referida al ejercicio de la actividad, conforme al que establece la normativa correspondiente.
6. Formular quejas y reclamaciones.
7. Obtener de la administración información actualizada y detallada sobre los diferentes aspectos de la oferta de agentes inmobiliarios de las Illes Balears inscritos en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears.
8. Tener protegidos los datos de carácter personal en los términos de la normativa vigente. Informar de los derechos a conocer el tratamiento de los datos; a ejercer los derechos de acceso, rectificación, oposición, supresión (derecho al olvido), limitación del tratamiento, portabilidad y, si procede, a no ser objeto de decisiones automatizadas.
9. Conocer y obtener información por escrito de los datos esenciales, las características y las condiciones relativas a la construcción, el estado, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas u otros inmuebles que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad.
10. No recibir información publicitaria o análoga relativa a la actividad de los agentes inmobiliarios excepto en los casos en que se haya solicitado expresamente.

Creación del Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Islas Baleares

La disposición adicional decimotercera de la norma regula los requisitos para ejercer la actividad de agente inmobiliario y para ello crea el registro obligatorio de intermediarios que no restringe el ejercicio de la actividad. Este registro obligatorio tampoco es considerado como equivalente a una autorización y sus requisitos no son requisitos de acceso a la actividad, sino medidas adoptadas en el marco del derecho a la vivienda para aportar seguridad, transparencia y una mejor y más completa protección del consumidor en la formación de los contratos inmobiliarios.

El Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears es público, tiene naturaleza administrativa y es de carácter obligatorio, de acuerdo con lo que determina la disposición adicional tercera Ley 5/2008, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

La solicitud de inscripción se presentará en las dependencias de la dirección general competente en materia de vivienda. La inscripción tiene una duración indefinida y otorga la condición de agente inmobiliario registrado.

Ampliación del derecho de superficie a 75 años

Con referencia al establecimiento del derecho de superficie para la construcción de vivienda protegida en régimen de alquiler o alojamientos dotacionales de la disposición adicional segunda del Decreto Ley 3/2020, esta ley modifica el plazo máximo de concesión que pasa de los 50 a los 75 años, lo que permite incentivar la viabilidad económica para las personas físicas o jurídicas que puedan optar a la concesión, con el fin de poder materializar estas actuaciones, hasta ahora prácticamente testimoniales.

Regulación de los coliving o cohousing

Esta ley, mediante la disposición adicional cuarta, crea, a través de una modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, una nueva tipología en el ámbito de la vivienda denominada “coalojamiento” (coliving) o “covivienda” (cohousing), que en otros países han tenido a los grupos de jóvenes y a los de la tercera edad como usuarios que mejor se ajustan a la demanda de este tipo de inmueble. Asimismo, la ley habilita su implantación en aquellos terrenos o edificaciones con un uso residencial plurifamiliar permitido. Esta modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018 mencionada, afecta también a la definición de los alojamientos dotacionales, a los que se da preferencia, además de a los colectivos que se preveían anteriormente, también a los empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad, que actualmente tienen una cobertura deficiente (precisamente por la dificultad del acceso a una vivienda a precio asequible) en todo el territorio de las Illes Balears, pero especialmente grave en las Pitiüses.