Vols ajudar el teu fill a comprar un habitatge? Aquestes són les millors opcions

El tema de l'habitatge es torna un autèntic malson per a alguns joves. Els baixos salaris davant dels elevats preus de les cases, acompanyat de l'escassa oferta residencial i l'alta demanda al mercat immobiliari, fa que milers de joves no puguin estalviar per comprar una casa en un futur, i per això necessiten l'ajuda dels seus pares per poder fer front a aquesta quantia econòmica.

Els joves es decanten en primera instància pel lloguer quan decideixen anar-se'n de casa. Tot i això, els alts preus estan minvant la seva capacitat econòmica. Les dades analitzades per idealista/data situen el metre quadrat en 13 euros al mes en l'àmbit estatal, fet que suposa un increment del 10,2 % respecte a fa un any. A més, es troba molt a prop del màxim històric registrat aquest mes de juny, quan el preu mitjà del lloguer a Espanya se situava en 13,4 euros/m2.

Aquests preus dels arrendaments condicionen una futura compra d'habitatge, ja que la manca d'oferta, l'alta demanda i, sobretot, els alts preus a la compravenda, que ha assolit màxims històrics el mes d'octubre passat (2.209 euros/m2), posen molt difícil l'adquisició d'una propietat per part dels joves.

Davant de tants obstacles per estalviar, els joves demanen ajuda als pares, avis o familiars per poder comprar un habitatge. Aquestes són algunes de les millors opcions amb què es pot ajudar els fills a adquirir una casa.

Donar una casa

En primer lloc, l'opció que pot semblar a priori més senzilla és la donació d'un habitatge entre familiars. No obstant això, cal tenir en compte diversos aspectes relatius a la tributació, com ara si són familiars de primer grau, quina edat té cadascun i si aquesta propietat s'utilitzarà com a habitatge habitual. Això suposarà una gran reducció en els costos i les bonificacions a l'hora de declarar.

"Molta gent no sap que si dones un habitatge, a més has de pagar. Qui dona la casa ha de vigilar si el valor del seu habitatge s'ha incrementat des de la seva compra fins al dia de la donació, ja que això es considera un increment de patrimoni i cal declarar-ho”, va afirmar Juan Planas, advocat especialista en herències i successions de Patrium.

"Aquest tribut es paga segons una escala que pot arribar fins al 28 %", va declarar Planas.

• 19 % si increment no supera els 6.000 euros.
• 21 % si està entre 6.000 i 50.000 euros.
• 23 % entre 50.000 i 200.000 euros.
• 27 % entre 200.000 i 300.000 euros.
• 28 % si és més de 300.000 euros.

Cal recordar que aquest percentatge només s'aplica al benefici; si la compra de l'habitatge es va signar per 100.000 euros i a l'hora de la donació està valorada en 130.000 euros, aquest impost només s'aplica als 30.000 euros, dels quals caldria pagar-ne un 21 %. Aquesta quantia s'haurà de declarar el juny de l'any següent a la donació, a la declaració de la renda.

L'expert també ha recordat que si la donació la realitza una persona més gran de 65 anys i és el seu habitatge habitual, estarà lliure d'impost i no es liquidarà aquest tribut.

Aquest apartat no s'ha de confondre amb la donació de l'usdefruit o la nua propietat, ja que són opcions diferents, que desenvoluparem més avall.

Donació econòmica

La principal opció escollida per pràcticament tots els familiars és la donació, la qual permet deixar diners al jove perquè pugui dur a terme aquesta inversió immobiliària. Tot i això, encara que la relació entre familiars sigui molt estreta, aquesta cessió de diners ha de quedar per escrit i s'ha de presentar a Hisenda, ja que es troba dins de l'impost sobre successions i donacions.

Aquest tribut varia segons a quina comunitat autònoma es faci la donació, encara que hi ha tres comunitats en què els beneficiats estan exempts de pagar aquest impost sempre que la quantia no superi els 400.000 euros: La Rioja, Galícia i País Basc.

Cal ressaltar que aquest impost també varia en funció del parentiu entre el donant i el beneficiat, ja que hi ha quatre graus. En el cas que tractem, les donacions entre pares a fills es trobarien al primer grau de consanguinitat, mentre que si es produís d'avis a nets parlaríem del segon.

Préstecs entre particulars

Aquesta opció s'adapta prioritàriament a aquells joves que no tinguin prou diners estalviats per desemborsar l'entrada o per a aquells als quals les entitats bancàries no els concedeixen la hipoteca.

Això permet als familiars prestar els diners als seus fills perquè ells puguin emprendre l'operació i, posteriorment, el jove podrà tornar aquests diners a poc a poc segons el que s'hagi establert.

Aquesta opció és una gran oportunitat, ja que ni els donants ni el beneficiat haurà d'abonar res a Hisenda. Això sí, cal deixar per escrit i presentat els termes acordats, és a dir, definir la quantia prestada, en quant temps es tornaran els diners, com seran les devolucions (mensuals, trimestrals, anuals…) i quina quantitat es tornarà amb cada pagament. També hi ha l'opció de definir un tipus d'interès positiu o nul, sempre que totes dues parteixin ho acordin.

També "s'han de custodiar els resguards de pagament, ja siguin per transferència bancària o pagament en efectiu, ja que des d'Hisenda poden pensar que hi ha una donació encoberta, és a dir, que aquests diners prestats no s'estiguin tornant", va declarar Juan Planas.

Usdefruit i nua propietat

Una opció també interessant en què estarien involucrats tots dos, tant pares com fills, consisteix en el següent: a l'hora d'adquirir un habitatge, hi ha la possibilitat que el familiar més gran adquireixi la nua propietat, un dret reconegut en què una persona és propietària d'un bé, però no en fa ús; i a l'altra banda, el jove obté l'usdefruit, un dret també reconegut que permet fer servir i gaudir d'un bé sense que sigui propietat seva, sinó que pertany a una altra persona (en aquest cas, el familiar que ajuda el jove). En definitiva, el pare és el propietari i no fa servir l'immoble, mentre que el fill en fa ús i el conserva com si fos seu.

Cal destacar que l'usufructuari pot llogar o vendre la seva part, ja que disposa del dret d'explotació. A l'altra banda, el nu propietari no pot llogar-ne la seva part, però sí vendre-la. Sol ser coherent que, un cop el jove tingui prou recursos econòmics, el familiar li vengui la nua propietat i així el jove obtingui el ple domini de l'habitatge.

En el cas que vulguin adquirir un habitatge de forma conjunta, s'aplicaria la “Regla del 89”, que delimita quina quantitat ha d'abonar cada de les parts. En el cas que l'habitatge tingui un preu de 100.000 euros, al número 89 cal restar-li l'edat del jove (30 anys, per exemple), cosa que donaria 59, i aquest és el percentatge que ha d'abonar el que obté l'usdefruit (en aquest cas, 59.000 euros), i el preu restant (41.000 euros) correspon al nu propietari.

Aval hipotecari

Hi ha la possibilitat que el jove es pugui permetre una hipoteca, però el banc no tingui prou garanties en cas que deixi de pagar. Per això, els pares poden exercir com a avalador i posar el seu patrimoni com a assegurança per aconseguir que el descendent pugui obtenir els diners necessaris.

Planas va recordar que aquesta opció és "arriscada", ja que, si el fill no es fa càrrec dels pagaments, els avaladors seran els responsables del deute i si tampoc el poden assumir, poden perdre els béns. Per això, l'expert recomana "no afegir l'habitatge habitual com a aval per als fills".