Comprar una casa amb deutes o amb càrregues vigents no només és possible, sinó que és relativament habitual. No obstant això, és molt important tenir clar per endavant quins són, quins són els riscos associats, de quina manera t'afecten i quin és el seu import per poder prendre decisions adequades i, si escau, renegociar el preu o desistir de l'operació. L'objectiu és que la compravenda sigui rendible, segura i ajustada als valors de mercat.
Perquè surtis de dubtes i sàpigues com actuar en aquests casos, t'expliquem tot el que has de saber sobre la compra d'un immoble amb deutes.
És possible comprar un pis amb deutes pendents?
El primer que hem de tenir clar és que sí que és possible comprar una casa amb deutes. Tot i això, és important que el comprador sigui conscient de quins són i de quins riscos i imports suposen perquè es pugui negociar el preu de l'immoble en conseqüència.
L'adquisició d'una propietat amb deutes pendents pot comportar una sèrie d'implicacions financeres significatives per al nou propietari. Aquests deutes poden abastar una àmplia gamma d'obligacions, que van des d'impostos a la propietat no liquidats i pagaments hipotecaris endarrerits fins a préstecs pendents relacionats directament amb la propietat en qüestió.
En aquest sentit, conèixer la naturalesa del deute és molt important: cadascuna passarà al comprador amb diferents límits i jerarquies de cobrament que cal conèixer per saber per endavant fins a quin punt ens exposem a una reclamació per part de creditors del venedor.
Una propietat amb càrregues pot no ser apta per a finançament hipotecari, cas en el qual només quedaria la possibilitat de la compra al comptat.
Què passa si compro un immoble amb deutes?
La compra d'un immoble amb obligacions o deutes implica diferents conseqüències en funció de la naturalesa.
Cal destacar que el comprador no passarà a ser deutor, però sí que haurà de suportar la realització o venda forçosa del bé per satisfer el crèdit assegurat quan l'immoble serveixi com a garantia.
Pren nota dels supòsits més freqüents i de com t'afecten:
Comprar un pis amb deutes hipotecaris
Comprar un habitatge amb hipoteca és un supòsit molt freqüent i la fórmula que se sol utilitzar en aquests casos per neutralitzar aquesta obligació consisteix en el fet que el venedor utilitzi els diners de la compravenda per cancel·lar el préstec hipotecari. D'aquesta manera, la càrrega desapareixerà i el comprador no se n'haurà de preocupar.
També és possible que el comprador se subrogui en el préstec del venedor, encara que és menys freqüent i la mateixa entitat haurà d'avaluar el risc associat al nou propietari tot valorant si és possible mantenir les mateixes condicions.
Si et planteges comprar un habitatge amb deute hipotecari i vols evitar els riscos, la regla general consisteix a descomptar del preu pactat la quantitat necessària per a la cancel·lació econòmica i registral del deute. La cancel·lació de la hipoteca i la compra lliure de càrregues és la fórmula que et permetrà descansar més tranquil com a comprador.
És important tenir clar que, si no es produeix una cancel·lació de la hipoteca ni tampoc una subrogació, aquesta obligació continuarà existint en els mateixos termes i l'immoble continuarà servint com a garantia hipotecària del préstec, encara que l'habitatge hagi canviat de titular.
Comprar una casa amb deutes de comunitat
Quant als deutes de la comunitat, aquesta podrà reclamar el pagament dels deutes ordinaris pendents corresponents a l'any en què es produeixi la compravenda, així com els generats durant els tres anys previs.
Pel que fa als deutes extraordinaris, les derrames seran a càrrec de qui sigui propietari en el moment de l'exigibilitat de les quantitats afectes al pagament d'aquestes millores. Per tant, com a comprador i nou propietari, només seràs responsable de les quotes meritades després de la signatura de la compravenda, i mai de les prèvies.
Comprar casa amb deute de l'IBI
La regla general és que l'IBI l'haurà de pagar qui consti com a subjecte passiu en el moment de la meritació de l'impost, és a dir, l'1 de gener de l'any corresponent.
Això no obstant, en cas que el venedor no abonés l'IBI de l'any de la transmissió de l'immoble, el nou propietari serà responsable del pagament del rebut de l'exercici en qüestió i del corresponent a l'exercici anterior.
Els deutes per IBI prescriuen al cap de 4 anys, però aquest termini es paralitzarà en cas que l'ajuntament iniciï una reclamació formal.
Comprar casa amb deute de llum
Si et preguntes què passa si compro una casa amb deute de llum, així com, en general, amb càrregues relacionades amb subministraments (aigua, Internet, telèfon…), has de saber que es tracta de deutes personals i que, per tant, no van associats a l'immoble ni a la teva condició de propietari nou.
No obstant això, et pots trobar amb la desagradable sorpresa de no poder tramitar una nova alta de llum si hi ha un contracte amb deutes pendents associat al teu nou habitatge, i aquesta lògica es pot extrapolar a altres subministraments. Per això, és important sol·licitar rebuts i justificants al venedor que certifiquin que es troba al corrent en aquest tipus de pagaments.
Com es pot saber si un immoble està lliure de càrregues?
Les càrregues d'un immoble es defineixen com les obligacions que pesen sobre aquest i normalment es troben inscrites al Registre de la Propietat, encara que no sempre és així.
Moltes vegades, aquesta responsabilitat passa al nou propietari, per la qual cosa és elemental sol·licitar una nota simple recent al Registre de la Propietat.
Si la casa que vols comprar arrossega obligacions, hauràs de determinar-ne la naturalesa i avaluar els riscos financers i legals associats a l'operació. Això inclou la possibilitat de litigis amb creditors, haver d'arribar a acords d'indemnització o la comprensió de les implicacions fiscals.
Consells per comprar un immoble amb deutes
La compra de qualsevol immoble implica conèixer amb anterioritat quines càrregues pot tenir. Per això, és imprescindible que sol·licitis una nota simple al Registre de la Propietat i que sigui recent per evitar que hi hagi possibles obligacions noves que se't puguin escapar.
A més, atès que els deutes de la comunitat de propietaris i els de l'IBI, així com els deutes per subministraments, poden no aparèixer a la nota simple, també és convenient fer aquestes consultes per guanyar certesa.
Per evitar problemes, especialment en supòsits de compra amb alta probabilitat d'existència de càrregues, és possible contractar assessorament legal especialitzat per part d'experts en transaccions immobiliàries i dret financer.
Un advocat amb experiència en aquest camp pot brindar orientació sobre els drets i les responsabilitats del propietari en relació amb els deutes pendents, així com proporcionar assessorament sobre possibles vies legals per resoldre el problema de manera efectiva i en el menor temps possible.