Nua propietat: què és, com funciona a Catalunya i la seva expansió

Des de fa alguns anys, existeixen diverses fórmules o alternatives quant a la compra d'habitatges. Una és la nua propietat, una figura que ha guanyat popularitat com a inversió refugi, especialment entre els inversors locals. Com funciona a Catalunya?

Segons el consultor immobiliari Eduardo Molet, el nombre d'operacions de nua propietat ha crescut en més del 30% el darrer any. Aquest interès també comença a atraure fons d'inversió, cosa que ha contribuït a un augment en els preus d'aquest tipus d'actiu.

Què és la nua propietat?

Abel Marín, advocat i soci de Marín & Mateo Abogados, destaca que en l'àmbit de les transaccions immobiliàries la nua propietat és jurídicament la compravenda de la propietat reservant-se el venedor (antic propietari) l'usdefruit de la finca alienada, normalment amb caràcter vitalici, és a dir, mentre visqui, tot i que també es donen amb caràcter temporal.

“Això concedeix l'usufructuari el dret a continuar habitant a l'habitatge o arrendar-lo a tercers. En cas d'arrendar l'habitatge, el contracte s'extingeix simultàniament a la vigència del dret de l'usdefruit, és a dir, que, si és vitalici, el lloguer s'acabarà quan mori l'usufructuari”.

Per a Ramón Riera, president mundial de FIABCI, aquesta figura es basa en que algú té dret sobre una cosa de la què és propietari, però no en pot fer ús, ja que la seva possessió i gaudi està en mans d'un tercer anomenat usufructuari . "El nu propietari és titular d'un bé, però no del seu ús i gaudi fins que s'extingeixi l'usdefruit".

Ara bé, i segons l'expert, el nu propietari té la facultat de transmetre la nua propietat mitjançant una compravenda o una donació i la facultat d'utilitzar-lo com a garantia, per exemple, en un préstec hipotecari (és difícil).

Unsplash

La nua propietat implica que el titular pot disposar d'aquest bé, de la titularitat, però no pot perjudicar l'ús que en té l'usufructuari. Si, per exemple, vol fer obres al bé perquè és un immoble ho pot fer, però no pot perjudicar el dret de l'usufructuari, que és qui usa i gaudeix tant del mateix bé com dels seus fruits.

Així ho estableix Arantxa Goenaga, advocada i sòcia d'AF LEGIS. De manera que, si és un immoble, l'usufructuari pot llogar-lo i el fruit que seria la renda, el rep l'usufructuari i no el nu propietari. Quan finalitza l'usdefruit, es consolida la propietat i el nu propietari passa a ser el ple propietari.

Com funciona la nua propietat a Catalunya?

Abel Marín destaca que la nua propietat a Catalunya compta amb particularitats que la diferencien de la resta d'Espanya a causa del Codi Civil Català, però no són especialment diferents.

Tot i això, el Dret Civil en general, no només a Espanya, sinó a qualsevol país desenvolupat, “està consagrat a la llibertat contractual entre les parts, i la realitat de la praxi en aquest tipus d'operacions immobiliàries és que a nivell registral (Llei i Reglament Hipotecari) és comú a tot l'Estat, i en quant a la resta de condicions, en ser de caràcter convencional o fruit del lliure acord entre les parts, la varietat de pactes és molt àmplia i solen atendre les necessitats i pretensions tant del venedor com del comprador”.

Per a Riera, el titular d'un dret real com la nua propietat a Catalunya, ja sigui per transmissió, herència o constitució per algun tipus d'interès, és titular d'un bé però sense dret a fer-lo servir o gaudir-ne, ja que aquest dret està reservat a els usufructuaris. “No podrà fer-lo servir ni rebre els béns que generi, ja que aquests corresponen als usufructuaris durant un període determinat o fins la seva mort”.

Pel que fa a aquells drets i obligacions del nu propietari dins del dret català, cal destacar que el nu propietari podrà disposar dels béns en respectar els diversos drets que té l'usufructuari. El nu propietari té dret a l'adquisició preferent d'un immoble quan l'usufructuari vulgui transmetre el seu dret.

Altres drets del nu propietari es basen en la restitució dels béns en acabar l'usdefruit.

Venda de la nua propietat amb reserva d'usdefruit vitalici

Cada vegada més persones grans opten per la venda de la propietat reservant-se l'usdefruit vitalici. Segons la Cambra de la Propietat de Girona, l'usdefruit vitalici és una operació mitjançant la qual el propietari d'un habitatge, normalment major de 65 anys, ven la nua propietat conservant l'usdefruit vitalici a canvi d'un pagament únic per la venda de la nua propietat. No serà l'amo de l'habitatge, però hi podrà viure fins la seva mort.

És important que es tingui en compte que el comprador de la nua propietat haurà de fer front als mateixos impostos que si fos una compravenda normal. Com ara l'impost de transmissions patrimonials (ITP), tribut cedit a les comunitats autònomes, que en el cas de Catalunya té un tipus impositiu del 10%.

El venedor de la nua propietat haurà de pagar l'IRPF pel guany obtingut per la venda de la nua propietat i liquidar l'impost municipal de Plusvàlua a l'Ajuntament on es trobi l'immoble.

La nua propietat, cada cop més demandada

Aquesta fórmula s'expandeix, especialment a Catalunya, on la nua propietat es percep com una solució eficient per afrontar l'envelliment poblacional i la incertesa econòmica, segons l'advocat Abel Marín.

Especialment gent gran amb propietats d'alt valor, però amb pensions insuficients, troben en aquest model una manera de complementar els seus ingressos sense perdre la seguretat del seu habitatge. "D'altra banda, els inversors locals veuen en aquest esquema una oportunitat per adquirir propietats a preus reduïts, amb la perspectiva d'obtenir la plena titularitat en el futur".

Ramón Riera exposa que cada vegada s'usa més: “Les estadístiques indiquen que aquest tipus d'operacions han batut rècord la darrera dècada. És una fórmula que té la seva regulació i que per tant pot ser una via per a alleujar certes economies i, és clar, un producte d'inversió”.