La situació actual de la declaració de zones tensionades a Catalunya

Article escrit per Lourdes Barriuso, advocada en dret immobiliari a Barriuso Legal

És indubtable que a Espanya hi ha un problema amb l'accés a l'habitatge i que la solució requereix l'adopció urgent de mesures, però no hi ha consens polític sobre les mesures a adoptar. Una de les possibles mesures és intervenir als preus del mercat del lloguer.

Les zones de mercat residencial tensionat

La Llei pel Dret a l'Habitatge preveu que les comunitats autònomes declarin Zones de Mercat Residencial Tensionat ("zones tensionades") amb aplicació de limitacions a la pujada de les rendes dels habitatges destinats a habitatge habitual.

Perquè es pugui declarar una zona tensionada per part de la comunitat corresponent cal que concorrin a la zona delimitada un dels criteris següents:

• (i) que en l'àmbit territorial declarat com a zona tensionada la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30 % de la renda mitjana de les llars, o bé
• (ii) que el preu de compra o lloguer de l'habitatge en aquest àmbit territorial hagi experimentat en els cinc anys anteriors un percentatge de creixement acumulat d'almenys 3 punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'IPC de la comunitat autònoma.

A la data de tancament d'aquest article, només Catalunya i el País Basc han procedit a la declaració de "zones tensionades", mentre que Navarra ha iniciat tràmits a aquest efecte, però la major part de les comunitats no han mostrat la voluntat de procedir a la declaració.

Potser per aquesta circumstància, que la major part de les comunitats s'hagin mostrat contràries a la declaració de zones tensionades, el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha assenyalat que "premiarà" les que declarin zones tensionades atorgant-los fons addicionals (en quantia i forma que no s'han concretat), ja que no és procedent castigar les que no en declarin.

Així mateix, el 4 de desembre passat de l'any passat el Grup Parlamentari Socialista va registrar al Congrés dels Diputats una proposició no de llei per impulsar un pla europeu d'habitatge assequible que inclouria la declaració de zones tensionades a nivell europeu.

També, atès que la declaració de zones tensionades no s'ha generalitzat entre les comunitats, el 13 de gener passat el president Pedro Sánchez va anunciar una exempció del 100 % sobre l'impost de la renda sobre les persones físiques (IRPF) als propietaris d'habitatges que els posin per llogar segons l'índex de referència estatal, i sense la necessitat que es trobin en una zona declarada de mercat residencial tensionat.

I és que els propietaris que apliquin baixades de preus als arrendaments a zones tensionades poden desgravar-se fins al 90 % de l'IRPF sobre els guanys del lloguer.

Catalunya

La normativa per a limitació de rendes existeix a Catalunya des d'abans de la Llei estatal d'habitatge. La Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d'arrendament d'habitatge (la Llei de Contenció de Rendes) va introduir un règim de limitació de rendes d'habitatge en relació amb l'índex de preus de referència de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i la renda del contracte anterior. Aquesta Llei de Contenció de Rendes va ser parcialment anul·lada pel Tribunal Constitucional.

Després de l'entrada en vigor de la Llei estatal d'habitatge, Catalunya va ser la primera comunitat autònoma a declarar municipis com a zona tensionada (inicialment 140 i actualment s'han incorporat 131 municipis més). És a dir, són zona tensionada els municipis on es concentra més del 90 % de la població de Catalunya.

Per evitar l'aplicació de regulació limitativa de renda, part dels projectes d'habitatge permanent de lloguer (build to rent) es van reconvertir a altres modalitats d'arrendament residencial no susceptible dels límits de renda previstos a la normativa catalana ni a la Llei estatal d'Habitatge.

Per evitar el potencial frau de Llei, la Generalitat va aprovar el Decret llei 6/2024, de 24 d'abril, de mesures urgents en matèria d'habitatge (el "Decret Llei 6/2024") que estén la limitació de rendes a l'arrendament de temporada i al lloguer d'habitacions (no s'aplica al lloguer al de vacances, sense perjudici de les limitacions).

Conclusió

Com a conclusió de l'anterior, les limitacions al preu del lloguer que tanta alarma i desconcert han generat entre els inversors segueixen avançant de forma lenta i inexorable, però només a les comunitats que s'hi han manifestat a favor. Les iniciatives a nivell europeu són avui lluny de concretar-se en mesures vinculants per als arrendadors.

Però aquest assumpte de les zones tensionades segueix sent una qüestió que han de seguir molt de prop els inversors a l'hora de planificar a quines comunitats autònomes i municipis volen desenvolupar projectes residencials de lloguer i decidir si els destinaran a arrendament d'habitatge permanent, a mitjana i curta estada o a flex living.