Artículo escrito por Lourdes Barriuso, abogado en derecho inmobiliario en Barriuso Legal
Es indudable que en España existe un problema con el acceso a la vivienda y que la solución a ello requiere de la adopción urgente de medidas, pero no hay consenso político sobre las medidas a adoptar. Una de las posibles medidas es intervenir en los precios del mercado del alquiler.
Las zonas de mercado residencial tensionado
La Ley por el Derecho a la Vivienda prevé que las Comunidades Autónomas (CCAA) declaren Zonas de Mercado Residencial Tensionado (“zonas tensionadas”) con aplicación de limitaciones a la subida de las rentas de las viviendas destinadas a vivienda habitual.
Para que se pueda declarar una zona tensionada por parte de la CCAA correspondiente es preciso que concurran en la zona delimitada uno de los siguientes criterios:
- (i) que en el ámbito territorial declarado como zona tensionada la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien
- (ii) que el precio de compra o alquiler de la vivienda en dicho ámbito territorial haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CCAA.
A la fecha de cierre de este artículo, solo Cataluña y País Vasco han procedido a la declaración de “zonas tensionadas”, mientras que Navarra ha iniciado tramites al efecto, pero la mayor parte de las CCAA no han mostrado su voluntad de proceder a la oportuna declaración.
Quizá por esta circunstancia, de que la mayor parte de las CCAA se han mostrado contrarias a la declaración de zonas tensionadas, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha señalado que “premiará” a las CCAA que declaren zonas tensionadas, otorgándoles fondos adicionales (en cuantía y forma que no se han concretado), pues no cabe castigar a las Comunidades que no opten por declarar zonas tensionadas.
Asimismo, el pasado 4 de diciembre del año pasado el Grupo Parlamentario Socialista registró en el Congreso de los Diputados una proposición no de ley para impulsar un plan europeo de vivienda asequible que incluiría la declaración de zonas tensionadas a nivel europeo.
También, visto que la declaración de zonas tensionadas no se ha generalizado entre las CCAA, el pasado 13 de enero, el presidente Pedro Sánchez anunció una exención del 100% sobre el impuesto de la renta sobre las personas físicas (IRPF) a los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler según el índice de referencia estatal, y sin la necesidad de que se encuentren en una zona declarada como mercado residencial tensionado.
Y es que los propietarios que apliquen bajadas de precios a los arrendamientos en zonas tensionadas pueden desgravarse hasta el 90% del IRPF sobre las ganancias del alquiler
Veamos la situación de la declaración de Zonas tensionas en las CCAA :
Cataluña
La normativa para limitación de rentas existe en Cataluña desde antes de la Ley estatal de Vivienda. Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (la “Ley de Contención de Rentas”) introdujo un régimen de limitación de rentas de vivienda en relación al índice de precios de referencia de la Agència de l’Habitatge de Catalunya y la renta del contrato anterior. Esta Ley de Contención de Rentas fue parcialmente anulada por el Tribunal Constitucional.
Tras la entrada en vigor de la Ley Estatal de Vivienda, Cataluña fue la primera Comunidad Autónoma en declarar municipios como zona tensionada (inicialmente 140 y actualmente se han incorporado 131 municipios más). Es decir, son zona tensionada los municipios donde se concentra más del 90% de la población de Cataluña.
Para evitar la aplicación de regulación limitativa de renta, parte de los proyectos de vivienda permanente en alquiler ('build to rent') se reconvirtieron a otras modalidades de arrendamiento residencial no susceptible de los límites de renta previstos en la normativa catalana ni en la Ley estatal de Vivienda.
Para evitar el potencial fraude de Ley, la Generalitat aprobó el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (el “Decreto Ley 6/2024”) que extiende la limitación de rentas al arrendamiento de temporada y al alquiler de habitaciones (no aplica al alquiler al vacacional, sin perjuicio de las limitaciones que se vienen aprobando por algunos municipios).
País Vasco
El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco declaró el 2 de octubre a Renteria-Errenteria como zona tensionada. Tambén afirmó que las tres capitales vascas, junto a Galdácano (Vizcaya), Zumaya (Guipúzcoa) y Lasarte-Oria (Guipúzcoa) ya han mostrado su interés en que el Gobierno Vasco también proceda a esa declaración con relación a sus municipios.
El pasado 30 de enero, El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó una resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) por la que se declara zona de mercado residencial tensionado al municipio de Errentería, en Guipúzcoa.
Según un estudio del Observatorio Vasco de la Vivienda, hasta 43 municipios vascos cumplen con los requisitos para se declaren zona tensionada, que concentrarían en torno al 70% de la población.
Navarra
La declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado” ya estaba prevista en Navarra desde la ley a Ley Foral 20/2022. El 18 de noviembre se ha publicado la modificación de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra que no declara zonas tensionadas, pero si define el procedimiento y parámetros para la declaración de estas tensionadas.
El pasado 4 de noviembre se dieron a conocer los 21 municipios objeto de zonas tensionas, que estima se produzca en el primer trimestre de 2025. Estos municipios concentran más del 65% de la población de Navarra.
En concreto, los 21 municipios son Pamplona, Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Aranguren, Berriozar, Ansoain, Villava, Noáin - Valle de Elorz, Huarte y Berrioplano. En la Ribera, los municipios son Tudela, Corella y Cintruénigo. También se van a iniciar los trámites en Estella, Tafalla, Baztan, Alsasua, San Adrián y Peralta.
Asturias
El Gobierno asturiano manifestó en octubre pasado en el parlamento autonómico que ya están trabajando en la declaración de zona tensionada de Gijón, a solicitud de este municipio, pero los trabajos son iniciales y todavía no se ha producido tal declaración.
Conclusión
Como conclusión de lo anterior, las limitaciones al precio del alquiler que tanta alarma y desconcierto han generado entre los inversores, siguen avanzado de forma lenta e inexorable, pero solo en las CCAA que se han manifestado a favor. Las iniciativas a nivel europeo están hoy lejos de concretarse en medidas vinculantes para los arrendadores.
Pero este asunto de las zonas tensionadas sigue siendo una cuestión a seguir muy de cerca por los inversores a la hora de planificar en qué CCAA y municipios quieren desarrollar proyectos residenciales en alquiler y decidir si los destinarán a arrendamiento de vivienda permanente, a media y corta estancia o flex living.
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