Els cinc problemes més comuns entre propietaris i llogaters i com es poden prevenir

Llogar un habitatge continua sent una manera de rendibilitzar el patrimoni immobiliari. Tot i això, els qui tenen experiència en aquest terreny saben que ser arrendador comporta més que cobrar una mensualitat: conflictes amb el llogater, impagaments, desperfectes o queixes veïnals poden aparèixer en qualsevol moment, i és aquí on convé conèixer els drets, les obligacions i, sobretot, les solucions.

Per això repassarem els problemes més comuns entre arrendadors i llogaters i explicarem què diu la llei, com cal actuar i quines eines hi ha per prevenir o resoldre conflictes.

El llogater no paga el lloguer

L'article 17 de la Llei d'arrendaments urbans és clar: la renda s'ha d'abonar dins del termini acordat i, si no n'hi ha cap d'establert, en els set primers dies del mes. Si no es compleix, s'obre la porta a una reclamació i és important seguir les vies legals:

1. Reclamar per escrit: l'ideal és enviar un burofax que serveixi com a prova documental. De vegades, un simple recordatori formal és suficient.
2. Negociar abans de demanar: la Llei orgànica 1/2025 de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia estableix l'obligatorietat d'intentar un acord extrajudicial a través d'un mitjà adequat de solució de controvèrsies (MASC) abans d'interposar la demanda de desnonament.
3. La via judicial: si no hi ha reacció, el propietari pot interposar una demanda de desnonament per impagament per tal de recuperar l'immoble i cobrar el deute.

És recomanable contractar una assegurança d'impagament?

Sens dubte. Aquest tipus d'assegurances no només cobreixen la renda en cas d'impagament, sinó també les despeses legals, el desnonament i, en molts casos, els desperfectes. Recorda que cada pòlissa varia i l'has de revisar de manera detinguda.

Sorolls, festes i altres molèsties: com pots actuar si el teu llogater molesta els veïns

La convivència en un edifici requereix un equilibri delicat. Quan un llogater genera sorolls, olors o molèsties, les queixes dels veïns no triguen a arribar. L'article 7.2 de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal prohibeix les activitats molestes, insalubres o perilloses. Si l'arrendatari les duu a terme, el propietari no se'n pot desentendre.

L'LPH permet a la comunitat exigir mesures si hi ha molèsties reiterades, i tu, com a propietari, tens l'obligació de col·laborar-hi. Si et creues de braços, et podries veure trobar amb una acció judicial. No és just, però és la realitat: llogar implica posar atenció, fins i tot quan no has generat tu el problema.

El millor és pactar al contracte que l'arrendatari haurà de respectar les normes de la comunitat i respondre davant de qualsevol queixa veïnal: el teu paper és el d'un mediador amb autoritat, no un espectador.

Quins passos cal seguir si sospites d'activitats il·legals?

El primer: no actuïs pel teu compte. Documenta qualsevol sospita amb discreció i deixa-ho a les mans de la policia. Si els fets es confirmen, pots iniciar una resolució del contracte, com estableix l'article 27.2.e) de la LAU per a activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.

Zones comunes i conflictes a la comunitat: què passa si l'inquilí deixa objectes al replà?

Una bicicleta al passadís, una bossa d'escombraries davant de la porta o unes sabates sobre la catifa. Són gestos quotidians, però a moltes comunitats acaben generant tensió. L'article novè de l'LPH, juntament amb el 396 del Codi civil espanyol, estableix que els elements comuns s'han de respectar i no es poden utilitzar com a trasters improvisats ni obstaculitzar el pas.

Si el llogater no en fa cas, el propietari es pot veure al centre del conflicte, encara que no sigui qui genera el problema. Per això, convé deixar clares aquestes normes al contracte i, si cal, intervenir-hi directament.

Danys i reparacions a l'habitatge: qui ha de pagar?

La pintura s'escrostona, una persiana es trenca o l'aixeta degota. Ho ha de pagar el llogater o és una responsabilitat del propietari?

L'article 21 de la LAU estableix que el propietari ha de mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat, mentre que el llogater respondrà dels desperfectes per mal ús o negligència. L'ideal és signar un inventari detallat a l'inici del contracte i adjuntar-hi fotografies i documents que puguin servir com a prova.

Subarrendaments no autoritzats i ocupacions: com pots protegir el teu habitatge

No és tan estrany com sembla: el llogater subarrenda una habitació o algú entra a l'habitatge sense contracte ni permís. Què pot fer el propietari en aquests casos?

Si no ho has autoritzat per escrit, pots demanar la resolució del contracte per incompliment. L'article 8 de la LAU ho deixa clar. És més, encara que el subarrendament sigui a un familiar o sembli inofensiu, sense el teu consentiment és motiu suficient per rescindir el contracte.

10 consells legals que tot propietari ha d'aplicar per dormir tranquil

Tenir un habitatge de lloguer no és tan complicat, però sí que exigeix organització i cap. Aplicar aquests consells t'estalviarà problemes, discussions i pèrdues econòmiques. El que sembla un detall avui, es pot convertir en un obstacle demà. Seguint aquests consells legals tindràs més control des del minut u.

1. Comunica't per escrit i guarda còpia de tot: quan sigui necessari, utilitza el burofax amb justificant de recepció. És econòmic, fàcil d'enviar i serveix com a prova en un judici si la cosa es complica. No et refiïs del WhatsApp: és útil per al dia a dia, però no té el mateix pes legal.
2. Un bon contracte és la teva millor assegurança: oblida't de plantilles genèriques tretes d'Internet. Redacta'l amb calma (o amb ajuda professional) i assegura't d'incloure clàusules específiques.
3. Fes fotos abans de lliurar les claus i que les signi el llogater: l'inventari fotogràfic és fonamental si al final del contracte hi ha danys, humitats o mobles que "desapareixen". Inclou imatges de cada estança i electrodomèstic, enumera els elements en un inventari i signa'l al costat del llogater a totes les seves pàgines.
4. La fiança i la garantia addicional: l'has de dipositar a l'organisme oficial de la teva comunitat autònoma en el termini d'un mes. No fer-ho pot suposar multes i problemes al final del contracte, sobretot si hi ha disputes. També pots sol·licitar una garantia addicional, que en el cas del lloguer d'habitatge habitual no podrà superar els dos mesos de renda, com estipula l'article 36.5 de la LAU.
5. Aval o assegurança d'impagament: l'ideal és que mai l'hagis de fer servir, però si ho necessites, ho agrairàs. Pots demanar un aval bancari que cobreixi entre 3 i 6 mesos de renda o contractar una assegurança d'impagament, que no només cobreix el lloguer sinó també els costos legals si acabes en judici. Tria el que millor s'adapti a tu, però no et quedis sense xarxa.
6. Si hi ha un impagament, no esperis "a veure què passa": com més aviat actuïs, més probabilitats de recuperar el control. Envia un burofax reclamant el deute. Si no hi ha resposta (i el llogater ignora qualsevol oferiment d'acord o proposta de mediació), inicia un procediment de desnonament per impagament. L'arrendatari encara podrà pagar abans del judici per evitar el desallotjament, cosa que es coneix com a enervació del desnonament, reglada a l'article 22.4 de la Llei d'enjudiciament civil.
7. Anticipa't a les queixes veïnals i posa normes des del principi: inclou al contracte una clàusula com "El llogater es compromet a respectar la normativa interna de la comunitat i a cessar qualsevol conducta molesta en un termini de 48 hores després de requeriment". Val més prevenir que mediar entre veïns enfadats.
8. Assisteix a les juntes: molts propietaris es desentenen de la comunitat quan lloguen, però després se sorprenen en veure una derrama inesperada o una decisió que els afecta. Si no hi pots anar, delegar el vot és molt fàcil: només cal un escrit signat. Estar al corrent del que passa a l'edifici et pot estalviar molts disgustos.
9. Guarda tota la documentació: moltes reclamacions prescriuen al cap de cinc anys (article 1964 del Codi civil espanyol), així que conserva durant aquest temps tots els contractes i annexos, justificants de pagament, comunicacions (burofaxos, correus) i fotografies de l'estat de l'habitatge. Tenir-ho tot ordenat és la teva millor defensa quan la cosa es torça.
10. Tingues clars els terminis clau per actuar: per exemple, tens tres mesos per impugnar un acord de comunitat des de la seva adopció, excepte si és contrari a la llei o als estatuts, cas en què el termini s'amplia a un any (article 18.3 de l'LPH).